Chính sách - Quy hoạch

Ngày 28/7, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, thay thế Nghị quyết số 18-NQ/TW. Nghị quyết số 21 tiếp tục làm rõ những vấn đề có tính nền tảng về vai trò của đất đai, chế độ sở hữu, quyền sử dụng đất và trách nhiệm của Nhà nước trong quản lý đất đai.

Không tư nhân hóa đất đai

Nghị quyết số 21-NQ/TW khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, tuyệt đối không tư nhân hóa đất đai và không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Nghị quyết cũng khẳng định quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu, đồng thời là yếu tố đầu vào quan trọng của nền kinh tế.

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ. Nhà nước không xem xét lại quyền sử dụng đất hợp pháp đã được xác lập theo chính sách, pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; không thừa nhận việc đòi lại đất đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai; không điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình và cá nhân.

Về trách nhiệm của Nhà nước, Nghị quyết số 21 khẳng định Nhà nước thực hiện điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất; đồng thời chuyển mạnh từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi.

Nhà nước cũng tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có nơi ở, bố trí quỹ đất và có cơ chế ưu đãi, khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân.

Bình đẳng trong tiếp cận đất đai

Về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Nghị quyết xác định việc giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực tư.

Nghị quyết cũng yêu cầu quy định rõ các trường hợp phải đấu giá, đấu thầu; các trường hợp không đấu giá, đấu thầu; cũng như các trường hợp nhà đầu tư được tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Mỗi phương thức phải có điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát rõ ràng, minh bạch, vừa cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, vừa phòng, chống tiêu cực và lợi ích nhóm.

Người sử dụng đất được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê phù hợp với mục đích, phạm vi và thời hạn sử dụng. Đồng thời, nghiên cứu thận trọng cơ chế giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với một số loại hình sử dụng đất, bảo đảm đánh giá đầy đủ tác động đến phát triển kinh tế-xã hội, thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng và quyền tài sản của người dân.

Đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, chủ yếu là nhà chung cư, Nghị quyết xác định giao đất có thời hạn lâu dài. Đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình gắn với việc bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định khi hết thời hạn sử dụng. Nghị quyết cũng yêu cầu hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn.

Đối với nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và nhà ở công vụ thuộc sở hữu nhà nước, thời hạn sử dụng đất là lâu dài; đồng thời có chính sách ưu đãi trong giao đất, cho thuê đất để khuyến khích khu vực tư nhân phát triển thị trường nhà ở cho thuê với giá phù hợp.

Để lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản, Nghị quyết yêu cầu công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp và hiện trạng sử dụng đất; đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất; từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất, kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm và kinh doanh bất động sản.

Nghị quyết cũng khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt phù hợp với từng loại chủ thể và phương thức giao dịch; phát triển thị trường cho thuê đất nông nghiệp, thúc đẩy tích tụ, tập trung đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao trên cơ sở tự nguyện, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của nông dân; đồng thời hoàn thiện cơ chế xử lý quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp phá sản, tái cơ cấu hoặc chuyển giao dự án.

Về giá đất, Nghị quyết nêu rõ giá đất do Nhà nước quyết định, căn cứ mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Việc quyết định giá đất phải dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch và kết nối với các cơ sở dữ liệu chuyên ngành liên quan; không để bị thao túng hoặc hình thành giá ảo.

Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế, theo từng loại đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất. Cơ quan tài chính ở Trung ương thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá đất. Tại địa phương, cơ quan tài chính chủ trì, phối hợp với cơ quan nông nghiệp và môi trường cùng các đơn vị liên quan xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.

Nguồn thu từ tiền sử dụng, tiền thuê đất phải được phân bổ hợp lý giữa Trung ương và địa phương. Phần giá trị đất tăng thêm do thực hiện quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc mở rộng không gian đô thị sẽ được điều tiết để phòng, chống lợi ích nhóm, tham nhũng, lãng phí, đồng thời tạo nguồn lực phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị, nhà ở cho thuê và an sinh xã hội.

Diệu Hoa