Nghiên cứu - Trao đổi

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), gồm 13 chương, 145 điều, giảm 53 điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Bên cạnh việc cắt giảm nhiều quy định nhằm đơn giản hóa thủ tục, Dự thảo tiếp tục đưa trở lại một nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là quy định quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Theo Dự thảo, lần đầu tiên khái niệm "chung cư có thời hạn" được bổ sung vào luật. Đây là loại nhà chung cư có thời hạn sử dụng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng, căn cứ vào hồ sơ thiết kế, tuổi thọ công trình và kết luận kiểm định chất lượng trong quá trình sử dụng.

Quyền sở hữu đối với căn hộ và các phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư được xác lập kể từ thời điểm nhận bàn giao cho đến khi công trình thuộc diện phải phá dỡ theo quy định. Đồng thời, Dự thảo cũng bổ sung quy định về giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn. Theo đó, bên mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu trong thời hạn đã thỏa thuận; khi hết thời hạn sở hữu ghi trên hợp đồng, Giấy chứng nhận hết hiệu lực và quyền sở hữu được chuyển lại cho bên bán.

Tuy nhiên, khi thẩm tra nội dung này, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục đánh giá toàn diện về cơ sở chính trị, pháp lý, thực tiễn cũng như tác động của việc quy định quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn trước khi trình Quốc hội xem xét.

Ủng hộ việc quy định thời hạn sở hữu đối với nhà chung cư, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (cũ) cho rằng đây là giải pháp quan trọng để xử lý những vướng mắc kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ tại các đô thị.

Theo ông, thực tế nhiều dự án cải tạo chung cư hiện nay không thể triển khai do không đạt được sự đồng thuận của toàn bộ chủ sở hữu căn hộ về phương án bồi thường, tái định cư. Khi quyền sở hữu được xác lập lâu dài, nhiều cư dân dù sinh sống trong những tòa nhà đã xuống cấp nghiêm trọng vẫn không muốn di dời, dẫn đến quá trình cải tạo bị đình trệ trong nhiều năm.

Từ thực tế đó, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng Nhà nước nên quy định quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư gắn với tuổi thọ của công trình. Đồng thời, chính sách này chỉ nên áp dụng đối với các dự án chung cư được xây dựng sau khi luật có hiệu lực, không hồi tố đối với các công trình hiện hữu nhằm bảo đảm tính ổn định của pháp luật và quyền lợi của người dân.

Theo vị chuyên gia, cách tiếp cận này sẽ giúp giảm bớt những tranh chấp có thể phát sinh trong tương lai khi các chung cư hết niên hạn sử dụng, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Liên quan đến tâm lý mong muốn sở hữu tài sản lâu dài để truyền lại cho thế hệ sau, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng đây là quan niệm phổ biến tại nhiều quốc gia phương Đông. Tuy nhiên, tại nhiều nước trên thế giới, quyền sở hữu tài sản cũng như chính sách thuế thừa kế đã được thiết kế theo hướng hạn chế việc tích tụ tài sản qua nhiều thế hệ. Vì vậy, cùng với sự thay đổi về nhận thức xã hội, việc hoàn thiện pháp luật sẽ góp phần tạo ra sự chuyển biến trong cách tiếp cận đối với loại hình nhà ở chung cư.

Đồng quan điểm, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng việc xác định thời hạn sử dụng đối với nhà chung cư là phù hợp với bản chất của công trình xây dựng.

Theo ông, mọi công trình đều có tuổi thọ nhất định và cần được kiểm định định kỳ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng. Vì vậy, việc quy định thời hạn sử dụng theo cấp công trình là cần thiết và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Tuy nhiên, để chính sách nhận được sự đồng thuận, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng Dự thảo cần quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước và cơ quan quản lý khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng. Cơ chế bồi thường, tái định cư, bố trí nơi ở mới hoặc phương án tái thiết cần được thiết kế minh bạch để người dân yên tâm, tránh tâm lý lo ngại mất quyền lợi khi thời hạn sở hữu kết thúc.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng đề xuất mở rộng các chủ thể tham gia cải tạo chung cư cũ. Ngoài Nhà nước và doanh nghiệp, Dự thảo nên bổ sung cơ chế để cộng đồng cư dân có thể liên kết, tự tổ chức cải tạo hoặc lựa chọn nhà đầu tư phù hợp. Điều này không chỉ tăng tính chủ động của người dân mà còn góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo hàng nghìn chung cư đã xuống cấp tại các đô thị lớn.

Việc đưa trở lại đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn cho thấy cơ quan soạn thảo đang tiếp tục tìm kiếm lời giải cho bài toán cải tạo chung cư cũ – vấn đề tồn tại nhiều năm nhưng chưa có cơ chế đủ mạnh để xử lý. Dù còn nhiều ý kiến khác nhau, các chuyên gia cho rằng nếu được thiết kế với lộ trình phù hợp, không hồi tố và có cơ chế bảo đảm đầy đủ quyền lợi của người dân, quy định này có thể trở thành một bước tiến quan trọng trong quản lý, phát triển và tái thiết quỹ nhà chung cư tại Việt Nam.

Bài: Yến Nhung - Ảnh: Quốc Tuấn