Chính sách - Quy hoạch

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa chính thức gửi công văn góp ý đối với dự thảo Tờ trình định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở 2023 gửi Quốc hội và các bộ, ngành liên quan. Nhằm giải quyết triệt để những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn, HoREA đã kiến nghị 9 nhóm giải pháp mang tính đột phá, tập trung vào việc phủ kín khoảng trống pháp lý cho loại hình lưu trú mới, khôi phục phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, mở rộng chính sách tín dụng và chăm lo nhà ở cho lực lượng công chức, người lao động.

Thứ nhất, bổ sung loại hình "Nhà có mục đích lưu trú". Theo HoREA, thực tiễn thị trường đang xuất hiện quy mô rất lớn các bất động sản đa năng như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ kết hợp văn phòng (officetel/serviced apartment), nhà phố du lịch, cũng như dịch vụ cho thuê nhà chung cư ngắn hạn. Tuy nhiên, các luật hiện hành như Luật Du lịch 2017 hay Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 chỉ mới điều chỉnh rải rác từng khía cạnh.

Do đó, Hiệp hội đề xuất sửa đổi Điều 1 và bổ sung khoản 2a Điều 2 Luật Nhà ở để đưa khái niệm "nhà có mục đích lưu trú" vào phạm vi điều chỉnh. Đồng thời, bổ sung riêng Mục 3 vào Chương III quy định đầy đủ về quỹ đất, thủ tục đầu tư, tiêu chuẩn kỹ thuật và việc cấp Giấy chứng nhận gắn với thời hạn sử dụng đất. Việc này sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch, giúp khơi thông nguồn vốn xã hội và thúc đẩy ngành du lịch phát triển.

Thứ hai, tách riêng "Nhà ở của cá nhân" và xây dựng chính sách nhà ở nông thôn. HoREA cho rằng việc dự thảo xếp "nhà ở của cá nhân" vào Chương về "nhà ở thương mại" là chưa hợp lý về mặt bản chất. Do đó, Hiệp hội kiến nghị thành lập một Chương riêng về "nhà ở của cá nhân", phân tách thành 3 nhóm rõ rệt: nhà ở cá nhân thông thường tại đô thị/nông thôn, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ (chung cư mini), và khu nhà trọ cho thuê dài hạn.

Bên cạnh đó, HoREA nhấn mạnh tầm quan trọng của việc bổ sung một chương riêng về "Phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn". Đây là địa bàn chiến lược, đông dân cư nhưng chưa được định hình chính sách phát triển đồng bộ, cần cơ chế hỗ trợ nhằm rút ngắn khoảng cách phát triển giữa đô thị và nông thôn.

Thứ ba, cải cách thủ tục chấp thuận nhà đầu tư nhà ở thương mại. Nhằm giảm bớt gánh nặng hành chính, HoREA đề xuất sửa đổi điểm c khoản 2 Điều 26 dự thảo Luật Nhà ở. Theo đó, thủ tục chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại cần được thực hiện đồng thời với chấp thuận chủ trương đầu tư (tương tự cơ chế quy định tại khoản 3 Điều 67 đối với nhà ở xã hội), thay vì thực hiện theo quy trình phức tạp của Luật Đầu tư. Điều này giải quyết bài toán "làm vòng tròn" lấy ý kiến giữa nhiều sở ngành, giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.

Thứ tư, chính sách ưu đãi cho mô hình "khu nhà trọ" và cá nhân phát triển nhà cho thuê. Thực tế tại các đô thị lớn như TP HCM cho thấy, hàng trăm nghìn khu nhà trọ do người dân tự đầu tư đang gánh vác vai trò chủ lực trong việc cung cấp chỗ ở cho công nhân và người lao động nhập cư.

HoREA kiến nghị bổ sung quy định cụ thể về "nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng ở để cho thuê dài hạn" tại Điều 30. Đặc biệt, Hiệp hội đề xuất cá nhân đầu tư xây dựng khu nhà trọ hoặc chung cư mini phục vụ các đối tượng chính sách nhà ở xã hội thuê dài hạn được hưởng các ưu đãi tương tự như chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, giữ lại quy định công nhận cá nhân là một hình thức phát triển nhà ở xã hội để không bỏ sót nguồn lực từ cộng đồng.

Thứ năm, chuẩn hóa chính sách "nhà ở cho thuê giá phù hợp" và ký túc xá sinh viên. Hiệp hội nhất trí với hướng đi phát triển nhà ở cho thuê nhưng đề xuất đổi tên Chương IV thành "Nhà ở cho thuê giá phù hợp" để phân biệt rõ với phân khúc cao cấp theo giá thị trường. Về điều kiện thụ hưởng, HoREA kiến nghị bỏ quy định bắt buộc phải chứng minh "có khó khăn về nhà ở", mà chỉ cần người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình "có nhu cầu thuê" là đủ điều kiện.

Ngoài ra, HoREA bổ sung 2 nội dung quan trọng: Mục ký túc xá cho học sinh, sinh viên. Quy định rõ cơ chế đầu tư nhà ở xã hội dạng phòng tập thể cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, nghề; Mục nhà ở riêng lẻ/khu nhà trọ cho thuê dài hạn. Tạo tính nhất quán về pháp lý cho các mô hình nhà ở cho thuê tự phát được chuẩn hóa.

Thứ sáu, khôi phục chính sách "nhà ở thương mại giá phù hợp" để tái cấu trúc thị trường. Trước thực trạng thị trường bất động sản lệch pha nghiêm trọng, hoàn toàn vắng bóng phân khúc nhà ở bình dân trong nhiều năm qua, HoREA đề nghị bổ sung lại Mục 1a vào Chương III về "Nhà ở thương mại giá phù hợp".

Các điểm then chốt trong đề xuất bao gồm: Chủ đầu tư dự án được ưu tiên áp dụng thủ tục quy hoạch và đầu tư theo quy trình "luồng xanh"; Nhà nước không khống chế trần lợi nhuận của doanh nghiệp hay can thiệp vào chi phí nội bộ. Giá bán chỉ cần nằm dưới "mức giá tối đa" do UBND/HĐND cấp tỉnh ban hành; Người mua là người thu nhập trung bình, thấp, hoặc đối tượng nhà ở xã hội (chỉ được mua 1 căn). Bỏ quy định cấm bán lại trong 5 năm để đảm bảo tính chất linh hoạt của bất động sản thương mại.

Thứ bảy, bổ sung chính sách nhà ở cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức. HoREA kiến nghị bổ sung Điều 60a vào Mục 1 Chương VI quy định rõ chính sách nhà ở dành riêng cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước. Thực tế, nhiều cán bộ thu nhập thấp phải đi làm xa từ 15–20km nhưng không có thời gian "bốc thăm tranh suất" nhà ở xã hội với người dân. Việc thành lập cơ chế nhà ở riêng sẽ giúp đội ngũ công chức an cư lạc nghiệp, yên tâm công tác.

Thứ tám, mở rộng gói tín dụng ưu đãi thông qua hệ thống ngân hàng thương mại. Nhằm tăng cường nguồn lực tài chính, HoREA đề xuất sửa đổi điểm b khoản 1 Điều 63, cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước chỉ định (bên cạnh Ngân hàng Chính sách xã hội). Để thực hiện cơ chế này, Nhà nước cần có chính sách cấp bù lãi suất đối với các ngân hàng thương mại tham gia giải ngân các gói vay dài hạn (lên tới 25 năm).

Thứ chín, mở rộng phạm vi thành "Chỉnh trang, tái thiết đô thị toàn diện". HoREA cho rằng việc cải tạo nhà chung cư cũ chỉ là một phần nhỏ trong bức tranh tổng thể. Hiệp hội đề xuất mở rộng Chương VII thành "Chỉnh trang, tái thiết đô thị, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, di dời nhà trên và ven sông, kênh rạch". Việc đưa công tác di dời nhà ven kênh rạch và chỉnh trang khu đô thị lụp xụp vào Luật Nhà ở sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các đô thị đặc biệt như TP HCM đẩy nhanh tiến độ chỉnh trang đô thị.

Đình Đại