Thị trường
Bất động sản khu vực phía Nam: Dư địa cho các đô thị vệ tinh
Lực cầu vẫn hiện hữu nhưng cách lựa chọn sản phẩm đã thay đổi. Người mua ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu sử dụng, có khả năng khai thác và tạo dòng tiền, thay vì chủ yếu đặt cược vào kỳ vọng tăng giá.
Sức mua chọn lọc
Theo VARS IRE, quý II/2026 ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ, trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng khoảng 40%.
Đáng chú ý, tỷ trọng nguồn cung tại phía Nam đang tăng trở lại. Trong quý II, khu vực này chiếm khoảng 41% lượng sản phẩm mở bán mới cả nước. Tính chung nửa đầu năm, phía Nam chiếm khoảng 37% nguồn cung, sau miền Bắc với 44%. Nguồn hàng trở lại, nhưng cơ cấu sản phẩm vẫn là điểm nghẽn đối với khả năng hấp thụ.
Trong quý II, căn hộ chung cư chiếm gần 75% tổng nguồn cung mở bán mới. Trong đó, nhóm căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, căn hộ cao cấp chiếm 37%, còn phân khúc trung cấp chỉ khoảng 18%. Nhà ở thương mại bình dân tiếp tục gần như vắng bóng. Tính chung 6 tháng đầu năm, tỷ trọng căn hộ trung cấp chỉ còn 22%, giảm 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.
Thanh khoản cũng chưa tăng tương ứng với lượng hàng. VARS IRE ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp trong quý II và khoảng 48.000 giao dịch trong 6 tháng đầu năm. Với nguồn cung mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58%.
Tại phía Nam, sự sàng lọc còn thể hiện qua khoảng cách giá giữa các khu vực. Số liệu VARS IRE cho thấy, giá căn hộ sơ cấp bình quân tại TP HCM trong quý II ở khoảng 108 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại khu vực Bình Dương cũ, nơi nguồn cung căn hộ mới khá dồi dào, mặt bằng giá bình quân khoảng 58 triệu đồng/m2.
Chênh lệch này tạo thêm dư địa cho các khu vực ngoài lõi đô thị, nhất là khi khả năng kết nối với TP HCM ngày càng được cải thiện. Tuy nhiên, mức giá thấp hơn không còn là điều kiện duy nhất để thu hút sức mua.
Chia sẻ tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới” diễn ra mới đây, các chuyên gia cho rằng, người mua hiện không chỉ nhìn vào giá bán mà cân nhắc đồng thời thời gian di chuyển, pháp lý, hệ thống tiện ích và khả năng khai thác. Lợi thế của các khu vực ngoài trung tâm vì vậy ngày càng phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện thực tế, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng hạ tầng.
Cạnh tranh bằng giá trị
Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành cùng các tuyến cao tốc liên vùng và hệ thống metro đang mở rộng không gian phát triển bất động sản phía Nam.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc, Bộ phận Tiếp thị Nhà Ở, CBRE Việt Nam nhận định, quá trình mở rộng không gian đô thị và cải thiện kết nối đang tạo thêm lựa chọn cho người mua. Khi khoảng cách di chuyển được rút ngắn, các khu vực vệ tinh có thêm cơ hội tiếp cận nhu cầu, nhưng đồng thời phải đáp ứng tốt hơn về hạ tầng kỹ thuật, tiện ích và chất lượng phát triển đô thị.
Khi phạm vi lựa chọn được mở rộng, cạnh tranh giữa các dự án cũng rõ hơn. Giá bán không còn được nhìn riêng lẻ mà phải đặt trong tương quan với tiến độ hạ tầng, pháp lý, tiện ích và khả năng khai thác thực tế.
Ông Nguyễn Thái Bình - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Đông Tây Land cho rằng, trong giai đoạn mới, sản phẩm bất động sản phải được bảo chứng bằng chất lượng quy hoạch, năng lực thi công và trải nghiệm sống thực tế của cư dân. Đặc biệt, khâu quản lý vận hành sau bàn giao sẽ đóng vai trò "trục tọa độ" quyết định trong việc duy trì chất lượng sống và giữ vững đòn bẩy gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
"Cơ hội lớn nhất của thị trường địa ốc Việt Nam hiện nay không nằm ở những cơn "sốt đất" ngắn hạn, mà thuộc về các đại đô thị vệ tinh có khả năng hình thành cộng đồng cư dân văn minh và tạo lập giá trị sống thực sự. Đó mới là con đường duy nhất để dòng tiền đầu tư tăng trưởng và bền vững" - ông Bình bày tỏ.