Thị trường

Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản trong quý II/2026 của Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục cải thiện khi số dự án được cấp phép mới, đủ điều kiện bán và hoàn thành đều tăng so với quý trước.

Nguồn cung mở rộng

Trong quý II/2026, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới, với khoảng 103.205 căn, gồm 69.588 căn chung cư và 33.617 căn nhà ở riêng lẻ. Số dự án được cấp phép bằng 194,8% so với quý I/2026 và hơn 300% so với cùng kỳ năm 2025.

Song song với lượng dự án mới, nguồn cung đang triển khai vẫn ở mức lớn. Cả nước có 1.297 dự án nhà ở thương mại đang xây dựng với khoảng 694.351 căn, trong đó 369.069 căn chung cư và 325.282 căn nhà ở riêng lẻ.

Lượng sản phẩm có thể đưa ra thị trường cũng tăng rõ rệt. Trong quý II, 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, cung cấp khoảng 59.073 căn, gồm 33.832 căn chung cư và 25.241 căn nhà ở riêng lẻ. Số dự án này bằng 123,6% so với quý I/2026 và 170,1% so với cùng kỳ năm trước.

Ở nhóm đã hoàn thành xây dựng, cả nước ghi nhận 39 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.954 căn, gồm 6.231 căn chung cư và 4.723 căn nhà ở riêng lẻ. Số dự án hoàn thành bằng 118,2% quý trước và hơn 400% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng phân khúc chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong lượng sản phẩm đang triển khai. Nếu tính cả nhà ở thương mại, dự án đất nền và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, thị trường hiện có 1.735 dự án đang xây dựng với khoảng 878.589 căn, lô nền, trong đó chung cư chiếm 394.390 căn, tương đương gần 45%.

Bộ Xây dựng cho biết, việc triển khai Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng các văn bản hướng dẫn đã từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tạo điều kiện để các dự án tiếp tục triển khai và bổ sung nguồn cung.

Tuy nhiên, sự cải thiện ở phía cung chưa đi cùng diễn biến tương ứng của giao dịch. Cả nước ghi nhận hơn 100.005 giao dịch bất động sản thành công trong quý II/2026, bằng 71,5% so với quý I và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có 26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý trước và 77,1% cùng kỳ năm ngoái. Khoảng cách giữa lượng hàng đưa ra thị trường và sức mua vì vậy thể hiện rõ hơn khi tồn kho tại các dự án đồng thời tăng lên.

Sức hấp thụ chậm

Theo báo cáo của 25/34 địa phương có số liệu, lượng bất động sản tồn kho trong quý II vào khoảng 39.284 căn, nền. Trong đó, tồn kho chung cư đạt 12.823 căn, tăng khoảng 22,2% so với quý I. Nhà ở riêng lẻ tồn khoảng 15.313 căn, tăng 46,4%, còn đất nền khoảng 11.148 nền, tăng 25,4%.

Bộ Xây dựng thông tin, tồn kho bất động sản nhìn chung có xu hướng tăng so với quý trước. Khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường cũng cho thấy thanh khoản cuối quý II tiếp tục giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp, qua đó tạo thêm áp lực lên dòng tiền và lượng hàng tồn của doanh nghiệp.

Với phân khúc chung cư, sức mua còn chịu tác động từ mặt bằng giá vẫn ở mức cao tại các thị trường lớn. Giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp trong quý này có xu hướng giảm so với quý I. Dù vậy, mức giá bình quân tại Hà Nội vẫn khoảng 123 triệu đồng/m2, TP HCM khoảng 108 triệu đồng/m2 và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.

Diễn biến trên cho thấy giá thứ cấp đã có sự điều chỉnh, nhưng khoảng cách giữa mặt bằng giá và khả năng chi trả của người mua vẫn là vấn đề đáng chú ý, nhất là khi nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở có giá phù hợp còn hạn chế.

Ở góc độ thị trường, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing nhận định, giao dịch và giá chung cư thứ cấp trong năm 2026 khó tiếp tục tăng nóng như giai đoạn trước. Theo ông, mặt bằng giá chuyển nhượng đã ở vùng cao, trong khi nguồn cung mới và lượng căn hộ dự kiến bàn giao tăng mạnh, khiến thị trường có xu hướng cạnh tranh hơn. Dấu hiệu giảm thanh khoản cũng đã xuất hiện từ cuối năm 2025.

Nguồn cung mới gia tăng có thể góp phần làm dịu đà tăng giá, đồng thời khiến tâm lý đầu tư ngắn hạn, lướt sóng giảm dần. Trong bối cảnh đó, quyết định mua bất động sản có xu hướng chọn lọc hơn, tập trung vào những sản phẩm đáp ứng tốt hơn các yếu tố về vị trí, pháp lý và khả năng khai thác thực tế.

Diễn biến trong quý II phần nào cho thấy sự phân hóa này khi lượng dự án được bổ sung tăng nhưng giao dịch chưa phục hồi tương ứng, trong khi tồn kho chung cư cao hơn quý trước.

Bộ Xây dựng cũng đánh giá quá trình phục hồi của thị trường chưa đồng đều giữa các phân khúc và khu vực. Một số dự án vẫn chậm được tháo gỡ pháp lý, còn chi phí đầu tư và khả năng tiếp cận vốn tiếp tục là khó khăn đối với doanh nghiệp.

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng xác định tiếp tục rà soát, tháo gỡ các dự án bất động sản tồn đọng, đồng thời hoàn thiện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi theo hướng đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và các quy định liên quan.

Cùng với việc khơi thông thêm nguồn cung, cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế tiếp tục là một trong những trọng tâm khi số dự án mới tăng nhưng giao dịch và sức hấp thụ chưa phục hồi tương ứng.

Vi Anh