Chính sách - Quy hoạch

Kiểm toán Nhà nước cho rằng việc doanh nghiệp bất động sản sử dụng tỷ lệ vốn tín dụng ở mức 80-85% tổng nguồn vốn đầu tư có thể làm gia tăng chi phí tài chính, từ đó tác động trực tiếp đến giá thành sản phẩm. Cơ quan này đề nghị siết điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư, trong khi Bộ Xây dựng cho rằng quy định hiện hành về vốn chủ sở hữu vẫn phù hợp thực tiễn.

Áp lực vốn vay đẩy chi phí lên cao

Trong góp ý đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng xây dựng, Kiểm toán Nhà nước đề nghị xem xét nâng tỷ lệ vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở.

Theo cơ quan này, điều kiện lựa chọn nhà đầu tư cần được kiểm soát chặt hơn, đặc biệt ở các tiêu chí về năng lực tài chính, khả năng quản trị và năng lực tổ chức, vận hành dự án. Trong đó, tỷ lệ vốn chủ sở hữu được xem là một yếu tố cần được điều chỉnh theo hướng tăng lên.

Lý do được Kiểm toán Nhà nước đưa ra là việc cho phép doanh nghiệp sử dụng vốn tín dụng thương mại ở mức 80-85% trong các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản hiện nay có thể khiến chi phí tài chính tăng cao. Khi chi phí vốn được tính vào tổng chi phí triển khai dự án, giá thành bất động sản cũng chịu tác động.

Kiểm toán Nhà nước cho rằng đây là một trong những vấn đề cần được lưu ý trong bối cảnh giá bất động sản tại một số đô thị lớn vẫn ở mức cao, trong khi cơ cấu nguồn cung đang có sự chênh lệch đáng kể giữa phân khúc cao cấp và sản phẩm bình dân.

Áp lực chi phí vốn cũng trở thành vấn đề đáng chú ý khi mặt bằng lãi suất tăng. Theo báo cáo của S&I Ratings, chi phí vay vốn ngân hàng của các chủ đầu tư và doanh nghiệp xây dựng hiện đã vượt 12%/năm.

Với các dự án bất động sản có quy mô vốn lớn và thời gian triển khai kéo dài, việc phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay khiến chi phí tài chính có thể trở thành một khoản đáng kể trong tổng mức đầu tư. Khi doanh nghiệp phải cân đối dòng tiền để trả lãi vay và các nghĩa vụ tài chính khác, áp lực này có thể được phản ánh vào phương án giá bán sản phẩm.

Từ góc độ này, đề xuất tăng vốn chủ sở hữu được Kiểm toán Nhà nước đặt trong mối liên hệ với yêu cầu nâng cao năng lực thực chất của chủ đầu tư, thay vì chỉ dựa nhiều vào khả năng huy động vốn bên ngoài để triển khai dự án.

Tuy nhiên, đề xuất này chưa được Bộ Xây dựng tiếp thu trong bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất. Theo cơ quan soạn thảo, quy định về tỷ lệ vốn chủ sở hữu hiện nay tiếp tục được giữ lại nhằm bảo đảm tính ổn định của hệ thống pháp luật và không làm phát sinh thêm điều kiện kinh doanh đối với doanh nghiệp.

Làm rõ giới hạn an toàn vốn vay

Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản phải đáp ứng yêu cầu về vốn chủ sở hữu tùy theo quy mô sử dụng đất của dự án.

Cụ thể, với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư. Đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên, tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15% tổng vốn đầu tư dự án. Như vậy, phần vốn còn lại trong cơ cấu nguồn vốn có thể được doanh nghiệp huy động từ các nguồn khác, trong đó có tín dụng ngân hàng, trái phiếu và các kênh huy động vốn hợp pháp khác.

Bộ Xây dựng cho biết quy định về vốn chủ sở hữu này đã được kế thừa qua nhiều giai đoạn của pháp luật về kinh doanh bất động sản, từ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, năm 2014 đến Luật năm 2023. Theo cơ quan soạn thảo, quá trình thực hiện trong những năm qua cho thấy quy định về vốn chủ sở hữu hiện hành cơ bản phù hợp với thực tế và đã góp phần sàng lọc các nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án.

Bộ Xây dựng cũng cho rằng việc tiếp tục kế thừa quy định hiện hành sẽ giúp duy trì sự ổn định của pháp luật, tránh tạo ra sự thay đổi đột ngột về điều kiện kinh doanh, đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp duy trì kế hoạch đầu tư.

Sự khác biệt trong quan điểm góp ý cho thấy bài toán đặt ra không chỉ nằm ở tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu, mà còn ở cách kiểm soát cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản. Nếu tăng yêu cầu về vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp sẽ phải sử dụng nhiều hơn nguồn lực của chính mình khi triển khai dự án. Điều này có thể làm giảm mức độ phụ thuộc vào tín dụng và các nguồn vốn huy động bên ngoài, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính đối với nhà đầu tư.

Ở chiều ngược lại, việc duy trì ngưỡng vốn chủ sở hữu như hiện nay giúp doanh nghiệp không phải bổ sung thêm nguồn vốn tự có quá lớn ngay từ đầu. Tuy nhiên, trong trường hợp doanh nghiệp sử dụng tỷ trọng vốn vay cao, chi phí tài chính sẽ tiếp tục là yếu tố cần được kiểm soát trong quá trình triển khai dự án.

Bên cạnh vấn đề vốn chủ sở hữu, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cũng đề nghị dự thảo luật làm rõ hơn giới hạn an toàn đối với dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo Hiệp hội, dự thảo nên quy định cụ thể tỷ lệ giới hạn an toàn hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết theo từng thời kỳ, thay vì chỉ đưa ra yêu cầu mang tính nguyên tắc.

Đáng chú ý, từ bản dự thảo đầu tiên cho đến hồ sơ được trình Bộ Tư pháp thẩm định, quy định liên quan mới dừng ở yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bảo đảm “tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu”.

Trong khi đó, quy mô tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản đang ở mức lớn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến hết năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,75 triệu tỷ đồng. Trong số này, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản khoảng 2,58 triệu tỷ đồng.

Kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng tiếp tục đóng vai trò quan trọng đối với các doanh nghiệp địa ốc. Tổng giá trị trái phiếu do nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành đến hết năm 2025 đạt hơn 398.000 tỷ đồng, tăng 44% so với cuối năm 2024.

Các số liệu này cho thấy tín dụng ngân hàng và trái phiếu vẫn là những nguồn vốn có quy mô lớn đối với thị trường bất động sản. Vì vậy, việc xác định tỷ lệ giữa vốn vay, trái phiếu và vốn chủ sở hữu không chỉ liên quan đến sức khỏe tài chính của từng doanh nghiệp mà còn tác động đến chi phí vốn và khả năng triển khai dự án.

Diệu Hoa