Khai thác giá trị đất quanh metro để phát triển đô thị

TP HCM đang hoàn thiện dự thảo nghị quyết của HĐND thành phố quy định các khoản thu, phương pháp xác định, mức thu, thẩm quyền, trình tự và thủ tục thu trong khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Trong đó, đáng chú ý là đề xuất thu 1% giá trị chuyển nhượng bất động sản tại lần giao dịch đầu tiên đủ điều kiện.

Đề xuất thu 1% giá trị chuyển nhượng

Theo dự thảo, khoản thu từ khai thác giá trị tăng thêm từ đất được đề xuất áp dụng đối với tổ chức, cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản tại lần chuyển nhượng đầu tiên đủ điều kiện kể từ khi bắt đầu áp dụng khoản thu.

Mức thu được đề xuất là 1% giá trị chuyển nhượng. Các khoản thu trong khu vực TOD được nộp vào ngân sách nhà nước, theo dõi và hạch toán riêng biệt. Nguồn thu này được ưu tiên sử dụng cho phát triển đường sắt địa phương, hạ tầng kết nối và các hạng mục trực tiếp phục vụ phát triển TOD theo quy định pháp luật.

Lý giải về đề xuất, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM cho rằng giá trị đất đai quanh các nhà ga đường sắt đô thị có thể tăng nhờ thay đổi chức năng sử dụng đất, tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và khả năng tiếp cận giao thông công cộng. Phần giá trị tăng thêm này được xác định có liên quan đến đầu tư hạ tầng công cộng và điều chỉnh quy hoạch của Nhà nước.

Về cơ sở pháp lý, Nghị quyết số 188/2025/QH15 của Quốc hội quy định cơ chế khai thác giá trị đất đai trong khu vực TOD phục vụ phát triển hệ thống đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP HCM.

Theo khoản 1 Điều 9 Nghị quyết, UBND thành phố được thu và sử dụng 100% đối với các khoản thu từ diện tích sàn xây dựng tăng thêm, khai thác giá trị tăng thêm từ đất trong khu vực TOD và phí cải thiện hạ tầng để phát triển hệ thống đường sắt đô thị, hệ thống giao thông công cộng, hạ tầng kỹ thuật kết nối với hệ thống vận tải hành khách công cộng.

Đồng thời, khoản 2 Điều 9 quy định: "Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định chi tiết phương pháp xác định mức thu, thẩm quyền, trình tự, thủ tục thực hiện việc thu tiền đối với các khoản thu quy định tại khoản 1 Điều này bảo đảm không trùng thu với các loại thuế, phí khác".

Liên quan đến quá trình hoàn thiện chính sách, ngày 23/10/2026, Ban Đô thị HĐND TP HCM đã tổ chức thẩm tra các dự thảo nghị quyết thuộc lĩnh vực quy hoạch - kiến trúc, trong đó có dự thảo quy định các khoản thu trong khu vực TOD.

Việc xây dựng cơ chế thu được triển khai cùng với các chính sách phát triển đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng, khai thác quỹ đất và nguồn lực hình thành từ đầu tư hạ tầng.

Khai thác nguồn thu bền vững

Ông Trần Quốc Dũng - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, việc khai thác giá trị đất đai gia tăng trong khu vực TOD là hợp lý. Theo ông Dũng, TP HCM cũng cần quan tâm đến các khoản thu ổn định, lâu dài từ hoạt động thương mại, dịch vụ và các ngành nghề kinh doanh trong khu vực TOD, thay vì chỉ tập trung vào khoản thu phát sinh một lần từ chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời, ông lưu ý cần tính toán kỹ khoản thu đề xuất có chồng lấn với các loại thuế, phí hiện hành hay không.

Bên cạnh cơ chế thu, điều kiện phát triển và khả năng khai thác các khu vực TOD cũng được các đơn vị tư vấn bất động sản quan tâm. Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, một dự án nằm gần nhà ga nhưng thiếu hạ tầng đi bộ an toàn, phương tiện trung chuyển chặng cuối và tiện ích tích hợp thì mới chỉ dừng ở mức dự án hưởng lợi từ hạ tầng.

Bà Ngọc cho rằng, quy hoạch TOD cần bảo đảm sự đa dạng trong sử dụng đất, khả năng đi bộ thực chất, mật độ phát triển hợp lý đi đôi với hạ tầng tương xứng và định vị chức năng kinh tế phù hợp với từng khu vực.

Cùng với đó, cần có cơ chế phát triển và tái phát triển đất minh bạch. Theo bà, các khu TOD thường liên quan đến nhiều chủ sở hữu, hiện trạng dân cư phức tạp và nhu cầu tái cấu trúc không gian đô thị. Nếu cơ chế bồi thường, hợp tác công tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai không rõ ràng, nhà đầu tư sẽ khó đưa ra cam kết dài hạn.

Đánh giá về hiệu quả phát triển TOD, bà Ngọc cho biết nếu lựa chọn một chỉ số để đánh giá sau 10 năm vận hành, đó chính là mật độ dân cư và việc làm. Giá bất động sản có thể tăng do tâm lý kỳ vọng hoặc sự khan hiếm nguồn cung, nhưng chỉ khi người dân thực sự đến an cư, doanh nghiệp chủ động đặt văn phòng và người lao động di chuyển bằng giao thông công cộng thì khu vực TOD mới trở thành một trung tâm kinh tế thực sự.

Bà Ngọc nhấn mạnh, mục tiêu cuối cùng của TOD không phải là làm tăng giá đất, mà là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất toàn đô thị. Trong khi đó, theo dự thảo nghị quyết của TP HCM, nguồn thu từ khai thác giá trị tăng thêm từ đất được ưu tiên sử dụng cho phát triển đường sắt địa phương, hạ tầng kết nối và các hạng mục trực tiếp phục vụ TOD.

Việc xác định các khoản thu và phương pháp thực hiện đang tiếp tục được hoàn thiện theo thẩm quyền, trên cơ sở các cơ chế, chính sách phát triển đường sắt đô thị và khu vực TOD đã được quy định.