Bất động sản công nghiệp: Sức hút dài hạn vượt qua áp lực thuế quan

Báo cáo ngành bất động sản công nghiệp của Vietcap mới đây cho thấy tâm lý e ngại của nhà đầu tư bắt đầu hạ nhiệt khi các yếu tố rủi ro về thuế quan dần được định lượng rõ ràng.

Giải mã áp lực thuế quan và rủi ro còn lại

Hiện tại, thuế quan của Hoa Kỳ đối với hàng hóa Việt Nam theo Mục 301 ở mức 12,5%, tương đương với các quốc gia cạnh tranh trực tiếp trong khu vực như Thái Lan hay Philippines và chỉ cao hơn 2,5 điểm phần trăm so với mức thuế cơ sở 10%. Điều này giúp chênh lệch thuế quan giữa Việt Nam và các đối thủ cạnh tranh về cơ bản đã được thu hẹp, không tạo ra bất lợi quá lớn cho các doanh nghiệp đặt nhà máy tại đây.

Đáng chú ý, khoảng 40,6% kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam sang Hoa Kỳ hiện nằm trong danh mục được miễn trừ thuế. Nhóm hàng này tập trung chủ yếu vào các ngành công nghệ cao như điện tử, bán dẫn và sản xuất pin - những phân khúc đang lấp đầy các khu công nghiệp trọng điểm tại miền Bắc.

Chuyên gia của Vietcap cho rằng thuế quan là yếu tố bất lợi có thể kiểm soát được đối với nhu cầu thuê đất khu công nghiệp thay vì một rủi ro mang tính cấu trúc. Doanh nghiệp nhập khẩu tại Hoa Kỳ đang gánh phần lớn chi phí phát sinh, trong khi Việt Nam vẫn duy trì ổn định thị phần xuất khẩu.

Rủi ro đáng chú ý nhất còn lại đối với thị trường hiện nay là kết luận về quyền sở hữu trí tuệ, dự kiến sẽ được phía Hoa Kỳ công bố vào khoảng ngày 29/11/2026 và có thể gia hạn đến cuối tháng 2/2027.

Dòng vốn FDI sản xuất tăng tốc dẫn dắt đà phục hồi

Một trong những minh chứng rõ nhất cho sức sống của ngành là sự bứt phá của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Trong 9 tháng đầu năm 2026, vốn FDI đăng ký vào ngành sản xuất - chỉ báo quan trọng nhất cho triển vọng thuê đất khu công nghiệp đã đạt khoảng 22,8 tỷ USD, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước.

Điểm tựa tăng trưởng đến từ các dự án đăng ký mới với mức tăng bứt phá 84%, đạt khoảng 13,4 tỷ USD. Ngược lại, dòng vốn dành cho việc mở rộng dự án hiện hữu và góp vốn mua cổ phần (M&A) gần như đi ngang khi chỉ giảm nhẹ 1%. Sự đổi chiều này đẩy tỷ trọng của các dự án mới trong tổng vốn FDI sản xuất lên mức 59%, vượt xa con số 43% của cùng kỳ năm 2025. Vì các dự án mới trực tiếp phát sinh nhu cầu thuê quỹ đất mới, đây sẽ là động lực chính thúc đẩy doanh số cho thuê đất khu công nghiệp bứt phá trong thời gian tới.

Sự phục hồi diễn ra diện rộng tại các thủ phủ công nghiệp lớn với tổng vốn FDI đăng ký 9 tháng tăng 76%, đạt 50,4 tỷ USD. TP HCM bứt phá mạnh mẽ qua từng quý, ghi nhận tổng vốn đăng ký đạt khoảng 14,9 tỷ USD, gấp 6,6 lần so với cùng kỳ. Tại miền Bắc, Thái Nguyên ghi nhận mức tăng đột biến đạt khoảng 8,0 tỷ USD (gấp 21 lần), trong khi Bắc Ninh duy trì đà tăng đều đặn, đạt 1,6 tỷ USD riêng trong quý 3 (tăng 43%). Tại khu vực phía Nam, Tây Ninh cũng ghi nhận mức tăng 23%, đạt khoảng 1,5 tỷ USD.

Sự phục hồi của dòng vốn FDI đã chuyển hóa thành kết quả giao dịch thực tế trên thị trường đất công nghiệp. Theo dữ liệu từ CBRE, tổng lượng hấp thụ ròng tại các thị trường cấp 1 trong 9 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 613 ha, tăng 32% so với cùng kỳ. Miền Bắc tiếp tục khẳng định vị thế đầu tàu khi đóng góp tới 450 ha vào tổng lượng hấp thụ toàn quốc.

Đà cải thiện này phản ánh việc các nhà đầu tư quốc tế đang dần nối lại các quyết định đầu tư bị hoãn lại sau giai đoạn bất định về chính sách thuế quan trong nửa cuối năm 2025. Tuy nhiên, tốc độ hồi phục có sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực và các chủ đầu tư. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch sẵn sàng cho thuê, cơ cấu khách thuê đa dạng và ít chịu ảnh hưởng trực tiếp từ thuế quan đang ghi nhận tốc độ lấp đầy nhanh hơn.

Mặt bằng giá thuê thiết lập nền giá vững chắc

Mặc dù lượng hấp thụ ròng từng sụt giảm lần lượt khoảng 30% trong năm 2024 và 29% trong năm 2025 dưới tác động của bối cảnh chung, thị trường chưa từng ghi nhận bất kỳ quý nào giá chào thuê tại các khu công nghiệp cấp 1 bị sụt giảm. Nền giá thuê đã chính thức phục hồi đà tăng từ quý 3/2025 và duy trì trạng thái ổn định cho đến nay.

Tính đến quý 3/2026, giá chào thuê trung bình đạt 144 USD/m2 tại miền Bắc (tăng 1%) và 185 USD/m2 tại miền Nam (tăng 1,5%). Dù tốc độ tăng giá đã hạ nhiệt đáng kể so với giai đoạn bùng nổ 2021–2023 (vốn đạt trung bình khoảng 10%/năm), việc giá thuê không bị điều chỉnh giảm cho thấy sức bền vững và khả năng giữ giá rất tốt của các chủ đầu tư.

Những biến động giảm giá xuất hiện cục bộ tại một số khu vực như TP HCM hay Tây Ninh thực chất xuất phát từ việc sáp nhập thêm các khu vực ngoại thành có mặt bằng giá thấp hơn vào dữ liệu thống kê, chứ không phải do chính sách chiết khấu hay giảm giá từ chủ đầu tư.

Vietcap dự báo trong giai đoạn 2026-2028, giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp sẽ tiếp tục đi ngang hoặc tăng nhẹ trong khoảng 0-5%/năm. Mức tăng trưởng vừa phải này phản ánh đúng thực tế khi thời gian cân nhắc và ra quyết định của khách thuê quốc tế kéo dài hơn trong bối cảnh các chính sách thương mại của Hoa Kỳ vẫn cần thêm thời gian để theo dõi.

Mặc dù vậy, với nền tảng vĩ mô ổn định cùng dòng vốn FDI đầu tư mới đang tăng tốc, ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng sẽ vững vàng vượt qua giai đoạn biến động để bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn.