Quản hay cấm chung cư mini?

DIỆU HOA• 01/10/2023 08:00

Theo các chuyên gia, về lâu dài cần có những thay đổi trong quản lý việc xây dựng, khai thác các chung cư mini từ phía các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương.

Mới đây, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị có chuyên đề báo cáo lĩnh vực bất động sản, trong đó có nội dung về chung cư mini.

Một tòa nhà đang lắp đặt cầu thang thoát hiểm bên ngoài. Ảnh: Thạch Thảo

Hệ quả từ buông lỏng quản lý

Trên thực tế, sau vụ cháy tại chung cư mini ở Hà Nội vừa qua, nhận thức, tính chủ động của nhiều chủ chung cư mini và người dân đã có nhiều thay đổi tích cực.

Song, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) năm 2015, Chính phủ có báo cáo đánh giá về loại hình căn hộ này gửi Quốc hội và sau đó được đưa vào Luật Nhà ở năm 2015. Chính phủ ban hành Nghị định 99, để hướng dẫn thi hành. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà ở đã được quy định chặt chẽ. Nhà ở riêng lẻ dù xây phòng độc lập hay không đều phải đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định.

Trong vụ cháy vừa qua, giấy phép cho xây 70% thì chủ nhà xây 100%. Theo ông khởi, vấn đề liên quan đến thực thi pháp luật. Đến thời điểm hiện nay, các quy chuẩn, tiêu chuẩn đều đã có. Vấn đề là quy định đã đủ chưa hay cần bổ sung một số quy định?

Theo đại diện Bộ Xây dựng, trong xây dựng nhà ở có 2 quy định. Thứ nhất, xây dựng với nhà chung cư và nhà riêng lẻ. Thứ hai là quản lý vận hành.

Theo quy định, chung cư được xây dựng từ 2 tầng, có từ 2 căn hộ trở lên. Thế nhưng, lâu nay loại hình này vẫn được hiểu là nhà riêng lẻ nên bỏ qua khâu vận hành.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng phản ánh thực trạng rằng việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang quản lý nhà chung cư mini như là nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình dẫn đến tình trạng nhà chung cư mini được phép có 100% căn hộ mini với các căn hộ có diện tích không thấp hơn diện tích tối thiểu.

Mà lẽ ra cần phải hiểu đúng, là loại nhà chung cư mini cũng phải áp dụng Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư quy định: Đối với dự án nhà ở thương mại phải bảo đảm tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Ngoài ra, ông Châu đánh giá, pháp luật hiện hành chưa quy định hoạt động đầu tư kinh doanh nhà chung cư mini của cá nhân, hộ gia đình là thực hiện dự án nhà ở thương mại nên Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định điều chỉnh hoạt động đầu tư kinh doanh nhà chung cư mini của cá nhân, hộ gia đình.

Lỗ hổng tiếp theo là chưa quy định phải đăng ký kinh doanh hoặc phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cũng do cách nghĩ này đã dẫn đến việc không cho phép doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư mini, khu nhà trọ.

Đưa vào khuôn khổ

Theo đại diện cơ quan quản lý và các hiệp hội, việc quản lý chung cư mini không thể bắt họ phải thế này, thế kia mà Nhà nước phải tạo ra hành lang pháp lý để người dân nhìn rõ. Đồng thời, nâng cao ý thức phòng cháy, các kỹ năng phòng chống thiên tai cho người dân.

Theo chuyên gia Trần Huy Ánh – Hội KTS Hà Nội, ở những quốc gia như Philippines, Singapore họ có những căn hộ xây theo mô hình tổ ong, diện tích từ 8 – 10m2/căn; hay ngay cả một đất nước phát triển như Nhật Bản, tại Thủ đô Tokyo rất nhiều dự án án chung cư mini có những căn phòng ở diện tích chỉ 6m2.

Như vậy, trong bối cảnh đất chật người đông ở các đô thị lớn, giải pháp về nhà ở là phụ thuộc vào nhu cầu của người sử dụng. “Việc cần thiết là làm tốt công tác quy hoạch, quản lý chất lượng, sự kiểm soát chặt chẽ từ chính quyền sở tại chứ không thể cấm hoàn toàn” – chuyên gia Trần Huy Ánh nói.

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cần sửa điều 57, khôi phục quy định của Thông tư 12/2012/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng đô thị; trong đó, có phân loại 5 loại nhà chung cư, bao gồm cả nhà chung cư mini. Nếu cho nhà chung cư mini tính chính danh thì sẽ buộc phải xếp vào nhóm chung cư và tuân thủ theo quy chuẩn chung.

Từ khi Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành thì khái niệm chung cư mini không được nhắc đến nữa trong các văn bản quy phạm pháp luật do Bộ Xây dựng và Chính phủ ban hành. Sau đó, QCVN 03:2012/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị và Thông tư 12 cũng bị Bộ Xây dựng bãi bỏ và thay thế bằng Thông tư 05 năm 2022 (Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Phân cấp công trình phục vụ thiết kế xây dựng).

Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng đề nghị làm đúng Thông tư 03/2021/TT-BXD về QCVN04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư của Bộ Xây dựng, quy định rõ về nhà chung cư, đề nghị xếp loại là dự án nhà chung cư thương mại, diện tích căn hộ nhỏ dưới 45m2 thì số lượng căn hộ không chiếm quá 25% tổng số căn hộ.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, hiện Bộ Xây dựng được Chính phủ giao chủ trì xây dựng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Bộ đề xuất, khi xây dựng căn hộ chung cư phải đáp ứng các tiêu chí, bao gồm cả PCCC; xây dựng phải có sở hữu chung, sở hữu riêng; bắt buộc phải có giấy phép xây dựng trong mọi tình huống.

Giao cho UBND cấp tỉnh quy định hệ thống hạ tầng giao thông để PCCC có thể vào được; được cấp giấy với từng căn hộ; nếu xây dựng từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án đầu tư, như một dự án bình thường.