Quy định đặt cọc tiền mua nhà: Chủ đầu tư hết thời “tự tung tự tác”

>> DẤU ẤN 2023 - Dốc sức "giải cứu" thị trường bất động sản

Những năm vừa qua, tình trạng đặt cọc mua bán bất động sản (BĐS) trên thị trường không đồng nhất, tiềm ẩn một số rủi ro. Nhiều chủ đầu tư (CĐT) nhận cọc, thỏa thuận giữ chỗ với số tiền rất lớn, có trường hợp nhận lên đến 90% giá trị nhà đất. Thậm chí một số dự án còn chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chào bán, kêu gọi khách hàng xuống tiền đặt cọc để huy động thêm vốn.

Nhìn nhận từ thực tế đáng buồn

Nếu người mua nhà không tìm hiểu kỹ lưỡng, có thể sẽ gặp rủi ro bị chiếm dụng nguồn vốn trong thời gian dài do CĐT chưa đủ giấy phép xây dựng, trì trệ dự án... Tệ hơn nữa là việc CĐT sẽ tô vẽ dự án “ma” để thu tiền đặt cọc có giá trị lớn nhằm lừa đảo, ôm tiền của khách hàng bỏ trốn. 

Thực tế đã tồn tại không ít dự án nhà ở đã thu tiền cọc và tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng thông qua các đơn vị môi giới, hay trực tiếp chủ đầu tư thu. Thế nhưng, sau đó chủ đầu tư đã không triển khai dự án hoặc triển khai nửa chừng rồi dừng lại hàng chục năm, khiến người mua nhà rơi vào cảnh "dở khóc, dở cười". 

Điểm chung của các dự án này là chủ đầu tư đã cầm tiền cọc, tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng lên đến hàng trăm tỷ đồng, trong đó không ít người vừa phải gồng gánh tiền trả lãi vay ngân hàng để mua nhà, vừa phải chi trả tiền thuê nhà hàng tháng. 

Có thể kể đến như dự án tòa nhà hỗn hợp Hattoco 110 Trần Phú (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty CP Tư vấn đầu tư xây dựng Ba Đình làm chủ đầu tư; dự án Usilk City đường Lê Văn Lương (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty CP Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư; dự án Sky View Trần Thái Tông (Cầu Giấy, Hà Nội), chủ đầu tư là Công ty TNHH Phú Mỹ An; hay dự án Manhattan Tower số 21 Lê Văn Lương (Thanh Xuân, Hà Nội) mặc dù đã qua nhiều lần đổi chủ nhưng đến nay vẫn chưa thể bàn giao cho khách hàng... 

>>> "Trợ lực" từ Luật mới giúp phân khúc bất động sản nào hồi phục nhanh nhất?

Trong khi đó, do thiếu những căn cứ pháp lý hoặc việc thực thi của cơ quan quản lý Nhà nước còn lỏng lẻo nên thực tế chỉ có khách hàng, nhà đầu tư chịu thiệt; còn chủ đầu tư – những người tạo ra nguồn cơn của tranh chấp lại gần như không bị áp chế tài. 

Bảo vệ quyền lợi người mua 

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ đầu năm 2025 quy định nội dung về tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai. Theo quy định mới, đặt cọc mua bán nhà “trên giấy” được siết lại để hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế.

Cụ thể, tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định, chủ đầu tư dự án BĐS không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. 

Đồng thời, khoản 5 Điều 23 Luật này cũng quy định chi tiết về đặt cọc và thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Việc quy định về mức tiền đặt cọc ngay trong luật là cơ sở pháp lý quan trọng để tổ chức thực hiện hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đảm bảo quyền lợi của người mua và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư. 

Bàn về vấn đề trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, kinh doanh BĐS có tính đặc thù của giao dịch đặt cọc. Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, năm 2014 đều không quy định về đặt cọc xảy ra trước thời điểm dự án BĐS, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đất nền. 

“Điều đó đã dẫn đến tình trạng giới đầu nậu, cò đất, DN bất lương lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ tiền đặt cọc nên đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn. Thậm chí, đầu nậu còn lập cả “dự án ma” không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba. Do vậy, khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) năm 2023 đã bổ sung quy định về đặt cọc vừa bảo đảm giao kết hợp đồng, vừa bảo vệ quyền lợi người mua nhà” – ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận. 

Nhận định về điểm mới này, TS. LS. Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết: “Đây là quy định rất quan trọng và cần thiết để kiểm soát tình trạng huy động vốn trái phép của các dự án đầu tư bất động sản, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra khá phổ biến trong thời gian qua. Đồng thời, quy định này cũng sẽ nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư dự án bất động sản thương mại, tránh việc đầu tư tràn lan, năng lực yếu kém dẫn đến dự án không triển khai đúng tiến độ”. 

“Quy định trước đây về huy động vốn không đủ cụ thể, rõ ràng, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp huy động vốn trái phép có khi lên đến 100% giá trị dự án. Nhiều dự án chưa được triển khai nhưng chủ đầu tư đã huy động vốn trái phép bằng các hình thức như vay vốn, góp vốn, hợp tác đầu tư, đặt chỗ để nhận tiền trái pháp luật của các nhà đầu tư, khách hàng, dẫn đến tranh chấp khiếu kiện gây bức xúc trong dư luận xã hội” - ông Cường phân tích.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc đặt cọc vừa thể hiện việc giao kết triển khai hợp đồng mua bán, cũng là mục đích để chủ đầu tư xác định được nhu cầu của thị trường, bảo đảm đầu ra cho sản phẩm dự án.

“Quy định về tiền đặt cọc trong luật là rất hợp lý nhưng theo kinh nghiệm của các quốc gia phát triển, họ dùng bên thứ ba là các ngân hàng, tổ chức tín dụng đứng ra giám sát, quản lý số tiền này với một tài khoản chung mà không “chảy” vào túi của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết thì khách hàng được lấy tiền về, phía ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm với khoản tiền này”, ông Đính nhấn mạnh.