Quy định rõ mức giá khởi điểm và đặt cọc đấu giá đất

>> Chưa thông qua Luật Đất đai sửa đổi

Thống nhất quy định về giá khởi điểm

Đấu giá đất là một trong những nội dung đáng chú ý tại Luật Đất đai. Theo đó, Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đối với “đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý” đã được Nhà nước “thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, là “đất sạch” đã giải phóng mặt bằng nhằm mục đích lựa chọn được nhà đầu tư trả giá cao nhất.

Đồng thời, quy định điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án không phải là dự án nhà ở thì không yêu cầu phải có quy hoạch 1/500 mà có thể căn cứ vào quy hoạch phân khu 1/2000, như đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án khu công nghiệp, khu du lịch nghỉ dưỡng, thương mại, dịch vụ, y tế, giáo dục, vui chơi, giải trí.

Tuy nhiên, hiệp hội nhận thấy, hiện Khoản 2 Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, tại điểm d quy định: “d) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Và tại điểm d khoản 1 Điều 160 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “giá đất cụ thể” được áp dụng cho trường hợp: “d) Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 3 Điều 159 của Luật này”.

Do đó, điểm d khoản 2 Điều 125 cần được dẫn chiếu về điểm d khoản 1 Điều 160 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bằng việc sử dụng cụm từ “theo quy định của Luật này” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Bên cạnh đó, đối chiếu với điểm d, khoản 2 Điều 34 Luật Đấu giá tài sản 2016 giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm, và tại điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định “giá khởi điểm của tài sản đấu giá” được xác định theo quy định của pháp luật áp dụng đối với loại tài sản đó.

Do vậy, rất cần bổ sung quy định “giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng là giá đất cụ thể được xác định theo quy định của Luật này” vào khoản 2 Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.

>> Đề nghị chưa thông qua Luật Đất đai sửa đổi tại kỳ họp bất thường

Quy định tiền đặt trước là 20% giá khởi điểm

Ngoài ra, cần quy định tiền đặt trước là 20% giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Qua nghiên cứu, HoREA nhận thấy, điểm b khoản 13 Điều 1 Dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) bổ sung khoản 1a vào sau khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tối thiểu là mười phần trăm (10%) và tối đa là hai mươi phần trăm (20%) giá trị khởi điểm, chưa thật hợp lý, mà nên quy định “tiền đặt trước là 20% giá trị khởi điểm” đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Bởi mức 20% cũng là mức tiền đặt trước tối đa 20% giá khởi điểm theo quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và Dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) và quy định “tiền đặt trước là 20% giá trị khởi điểm” cũng là 1 biện pháp cần thiết nhằm đảm bảo năng lực của nhà đầu tư tham gia đấu giá và góp phần ngăn chặn tình trạng nhà đầu tư tham gia đấu giá nhằm mục đích trục lợi.

HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 2 Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), hoặc có thể quy định nội dung này thành điểm đ (mới) theo hướng: "Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng là giá đất cụ thể theo quy định của Luật này”.