Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm mở rộng không gian phát triển, tạo động lực mới cho bất động sản, song hiệu quả phụ thuộc vào hạ tầng và cải cách thị trường.
Việc Hà Nội tổ chức triển lãm giới thiệu Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm đã thu hút sự quan tâm của giới chuyên môn, các nhà đầu tư và cộng đồng doanh nghiệp. Không chỉ mở rộng không gian đô thị, quy hoạch lần này được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.
Khác với các lần điều chỉnh trước chủ yếu tập trung vào giãn dân và mở rộng địa giới, quy hoạch mới hướng tới tái cấu trúc toàn bộ không gian phát triển theo mô hình đô thị đa trung tâm.
Theo định hướng, Hà Nội sẽ phát triển 9 cực tăng trưởng gồm đô thị trung tâm cùng các cực phía Bắc, Đông, Tây, Tây Bắc, Tây Nam, Nam và không gian sông Hồng. Mỗi khu vực được định vị với các chức năng riêng như công nghệ cao, logistics, giáo dục, công nghiệp, dịch vụ hay du lịch sinh thái, tạo nên mạng lưới đô thị liên kết thay vì tập trung quá mức vào khu vực nội đô.
Đáng chú ý, hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt các tuyến đường sắt đô thị và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), được xác định là trục phát triển chủ đạo. Đây được xem là nền tảng để hình thành các trung tâm mới, phân bổ lại dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế trong dài hạn.
Theo các chuyên gia, sự thay đổi về tư duy quy hoạch sẽ tạo dư địa phát triển không chỉ cho kinh tế Thủ đô mà còn định hình lại cấu trúc của thị trường bất động sản.
Không gian phát triển mới được các chuyên gia dự báo sẽ kéo theo sự dịch chuyển của dòng vốn và nhu cầu đầu tư trên thị trường bất động sản.
TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, nhiều năm qua bất động sản chủ yếu được coi là tài sản tích lũy. Tuy nhiên, khi dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch, các chính sách quản lý được hoàn thiện và chi phí nắm giữ tài sản gia tăng, nhà đầu tư sẽ phải chuyển từ tư duy đầu cơ sang khai thác giá trị sử dụng và dòng tiền.
Ở góc độ thị trường, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định quá trình tái cấu trúc không gian đô thị sẽ kéo theo sự phân hóa rõ nét của thị trường bất động sản Hà Nội.
Theo đó, khu vực trung tâm tiếp tục duy trì lợi thế ở các phân khúc bất động sản cao cấp, văn phòng hạng A, tài chính, thương mại và dịch vụ. Trong khi đó, các dự án cải tạo chung cư cũ có thể hưởng lợi từ kỳ vọng tái thiết trong ngắn hạn nhưng sẽ chịu sức ép cạnh tranh khi các khu đô thị mới dần hoàn thiện.
Ngược lại, khu vực vùng ven được đánh giá là động lực tăng trưởng mới nhờ quá trình giãn dân và sự phát triển của các tuyến vành đai, metro, cùng hệ thống trường đại học, bệnh viện, khu công nghệ cao và trung tâm nghiên cứu. Đây sẽ là những địa bàn có khả năng thu hút nhu cầu ở thực lớn hơn trong thời gian tới.
Tuy nhiên, VARS cho rằng việc nguồn cung gia tăng không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm mạnh. Chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, vốn đầu tư và yêu cầu phát triển hạ tầng đồng bộ vẫn là những yếu tố khiến mặt bằng giá khó giảm sâu trong ngắn hạn. Vì vậy, thay vì chạy theo các đợt "sốt đất" dựa trên thông tin quy hoạch, nhà đầu tư cần ưu tiên những khu vực có hạ tầng được triển khai thực tế, nhu cầu sử dụng rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Đánh giá cao ý nghĩa của quy hoạch mới, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ, quy hoạch sẽ tạo ra mặt bằng phát triển mới cho Hà Nội nhưng không đồng nghĩa giá bất động sản sẽ liên tục tăng. Theo ông, nghịch lý của thị trường hiện nay là giá bán vẫn ở mức cao trong khi thanh khoản nhiều phân khúc còn thấp. Một thị trường phát triển bền vững phải được phản ánh bằng giao dịch thực chất thay vì kỳ vọng tăng giá.
Việc mở rộng không gian đô thị, phát triển các trung tâm mới và đầu tư hạ tầng giao thông sẽ tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản. Song giá trị đó chỉ bền vững khi được hình thành từ sự phát triển của hạ tầng, hoạt động kinh tế và nhu cầu sử dụng thực tế.
Bên cạnh quy hoạch, Hà Nội cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế quản lý thị trường, minh bạch dữ liệu giao dịch, kiểm soát đầu cơ và sử dụng hiệu quả các công cụ điều tiết để hạn chế biến động bất thường của giá bất động sản. Đồng thời, theo vị chuyên gia, thành phố cần nghiên cứu cơ chế vốn hóa đất đai nhằm tạo nguồn lực đầu tư cho hệ thống metro và các công trình hạ tầng quy mô lớn. Đây là mô hình đã được nhiều quốc gia áp dụng hiệu quả khi sử dụng phần giá trị gia tăng của đất sau đầu tư hạ tầng để tái đầu tư phát triển đô thị.
Có thể thấy, Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm mở ra dư địa phát triển rất lớn cho Hà Nội, đồng thời tạo cơ hội tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng hiện đại và bền vững hơn. Tuy nhiên, quy hoạch chỉ là điểm khởi đầu. Khả năng hiện thực hóa các mục tiêu sẽ phụ thuộc vào tiến độ đầu tư hạ tầng, cải cách thể chế, huy động nguồn lực xã hội và sự vận hành minh bạch, hiệu quả của thị trường bất động sản.
.webp "Bước ngoặt minh bạch thị trường bất động sản")
.jpeg "Minh bạch thông tin để thị trường bất động sản phát triển bền vững")
