Quy luật tất yếu của thị trường bất động sản

Lê Xuân Nga - Tổng giám đốc BHS Group• 23/11/2022 03:00

Bất động sản luôn tồn tại 2 trạng thái: Sốt và đóng băng. Những bài học từ cuộc khủng hoảng bất động sản 2011 là bài học có thể áp dụng ngay trong chính giai đoạn tiền khủng hoảng 2022.

>>Cần gói tín dụng riêng cho nhà ở giá rẻ

Ông Lê Xuân Nga - Tổng giám đốc BHS Group

Kinh tế tư nhân Việt Nam và thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ xuất hiện và được ghi nhận khoảng 30 năm, kể từ năm 1990.

Những cuộc khủng hoảng lớn trong lịch sử

Thời điểm năm 1993 khi Luật đất đai được thông qua, chuyển nhượng đất đai được công nhận. Năm 1995, khi bình thường hóa quan hệ với Mỹ, các tập đoàn tư nhân lớn của nước ngoài như Honda, Toyota bắt đầu có mặt tại Việt Nam, tạo ra hàng triệu việc làm và cũng từ đó cơn sốt đầu tiên diễn ra vào năm 1996 như một điều tất yếu.

Giới đầu tư bất động sản thế hệ trước kể lại, thị trường nóng tới năm 1999, trước khi vỡ bong bóng vào năm 2000, nguyên nhân chính là suy thoái kinh tế Châu Á. Khi bất động sản sụp đổ, giá trị về thực, thậm chí còn rẻ hơn, lại là cơ hội cho các tổ chức vững mạnh hơn có cơ hội.

Thị trường đi ngang những năm tiếp theo, cho đến năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, Luật doanh nghiệp, Luật chứng khoán chính thức được phê duyệt đã kéo theo đợt bùng nổ giá bất động sản lần thứ 2.

Thị trường được đẩy lên cao trào vào năm 2008, đỉnh điểm năm 2009. Đặc điểm của thời gian 2009-2010 là kiếm tiền từ nghề môi giới bất động sản rất dễ, cầu nhiều hơn cung, như “ra cánh đồng vén cá mới thấy nước”.

Năm 2011, do ảnh hưởng bởi khủng hoảng kinh tế thế giới (khởi đầu từ Mỹ) và việc kiểm soát cho vay tín dụng chưa thực sự tốt lúc bấy giờ, khiến lãi suất cho vay ngân hàng có thời điểm lên tới 24%/năm và giá bất động sản bị thổi lên quá cao, thị trường “nổ tung” mở đầu cho cuộc khủng hoảng bất động sản lớn chưa từng có, lan rộng ra mọi ngành nghề và hệ lụy nó để lại nhiều khi đến tận bây giờ. Sau 12 năm, có những dự án từng bán rầm rộ thời gian đó vẫn chưa triển khai hay hoàn thiện.

Sốt và đóng băng

Sốt đất và đóng băng là quy luật tất yếu của thị trường bất động sản

Trong tương quan đó, thị trường chứng khoán cũng có thời điểm lên tới đỉnh hơn 1000 điểm, nhưng tới 2011 rớt còn 285 điểm, cổ phiếu giá cao nhất được ghi nhận tại thời điểm sốt là hơn 600.000đ/cổ phiếu và cổ phiếu rớt giá thấp nhất được ghi nhận còn là 700 đồng/cổ phiếu.

Khung cảnh bi quan khắp nơi, đó là giai đoạn đầy thách thức, nhưng cũng nhiều bài học: Các chủ đầu tư phá sản hàng loạt, các sàn môi giới đóng cửa liên tục, các sales bỏ nghề, bỏ số điện thoại để tránh bị khách hàng cũ khủng bố, các doanh nhân lẫy lừng… trốn nợ như một xu hướng.

Song, bên cạnh đó vẫn có những môi giới tiếp tục tồn tại với nghề, vẫn có những doanh nghiệp băng qua khó khăn, chớp cơ hội và trở thành những tên tuổi lớn tới ngày hôm nay. Đây là bài học có thể áp dụng ngay trong chính giai đoạn này, giai đoạn tiền khủng hoảng 2022.

>>Bất động sản nguy cơ đóng băng, doanh nghiệp "vượt sóng" cách nào?

Kinh nghiệm cho các môi giới bất động sản

Trong thời gian tới, sẽ có những cuộc khủng hoảng nhỏ sắp tới, giữa khách hàng với chủ đầu tư, giữa môi giới với doanh nghiệp,…nhưng chân thành xử lý, mọi chuyện sẽ qua.

Trong giai đoạn này, có 4 loại sản phẩm sẽ vẫn giao dịch được là: Chung cư, nhà để ở; Đất nền khu công nghiệp; Nhà ở xã hội; Căn hộ khách sạn giá quanh 1,5 tỷ đồng.

Với các môi giới bất động sản muốn đi dài với nghề, đừng bao giờ bỏ qua các cuộc điện thoại của khách hàng cũ để xử lý các tình huống khủng hoảng phát sinh. Hãy luôn bên cạnh và dựa vào khách hàng.

Với các doanh nghiệp bất động sản ứng xử thế nào với nhân viên và đối tác lúc này, sẽ quyết định tầm và quy mô, sức vóc của doanh nghiệp đó trong vòng 10 năm tới.

"Bạn là ai sau 10 năm nữa, chính là ở cách hành xử và các quyết định của bạn trong thời khắc này".

Thứ hai, thay đổi tư duy, bình tâm lại, đầu tư vào bản thân, nghe và tham gia đào tạo nhiều hơn, nhặt từng đồng lẻ, từng giao dịch lẻ.

Thứ ba, với các bạn đang đọng tiền trong bất động sản và chứng khoán, nếu còn dùng đòn bẩy tài chính, hãy bán cắt lỗ chứng khoán và bất động sản bằng mọi giá.

Như một quy luật tất yếu của thị trường, 2 trạng thái luôn tồn tại: Sốt và đóng băng, sẽ không bao giờ mãi 1 trạng thái.

Với những nhà đầu tư, doanh nghiệp sẵn dòng tiền, có kinh nghiệm trải qua thời kỳ này, họ sẽ không tìm kiếm bất cứ bài học gì trong giai đoạn này mà chắc chắn họ đang tìm kiếm cơ hội.

Chúng ta đang được chứng kiến, trải qua một thời kỳ Khủng hoảng mới – một trải nghiệm thực sự đáng quý, nếu kiên trì với nghề thì 10 năm nữa thị trường lại tạo ra một lớp các nhà môi giới bất động sản mới.

Bạn là ai sau 10 năm nữa, chính là ở cách hành xử và các quyết định của bạn trong thời khắc này.