Thị trường bất động sản cần 2 năm để phục hồi

TS. Lê Bá Chí Nhân - Chuyên gia kinh tế• 19/11/2022 03:00

Trong bối cảnh thị trường tiếp tục nhiều biến động, doanh nghiệp bất động sản cần sớm cơ cấu lại danh mục đầu tư, tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp, vừa túi tiền.

>>Lập tổ công tác của Thủ tướng tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản

Chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân

Thị trường bất động sản nửa cuối năm nay đang chứng kiến sự trầm lắng, thanh khoản kém, doanh nghiệp thiếu vốn, giảm giá bán, dự án chững lại... Loạt biểu hiện được nhận định thị trường đang vào giai đoạn suy thoái. Chính phủ đã có nhiều cuộc làm việc cùng các doanh nghiệp để tìm giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho thị trường.

Tiếp tục khó khăn

Không chỉ Việt Nam, thực tế nền kinh tế thế giới cũng đang chịu những tác động tiêu cực hậu đại dịch, chiến tranh thương mại, gián đoạn chuỗi cung ứng, những khó khăn chung về kinh tế sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản.

Không những vậy, bất động sản hiện có 4 kênh chủ yếu để đem về dòng tiền cho chủ đầu tư phát triển dự án là trái phiếu, chứng khoán, tín dụng và nguồn thu trước từ khách hàng đều đang gặp khó khăn.

Về trái phiếu, một số chủ đầu tư đã huy động vốn nhưng sau đó không thực hiện đúng cam kết hay không đúng lộ trình đưa ra. Việc siết chặt huy động vốn hiện nay sẽ khiến dòng tiền huy động được từ kênh này bị gián đoạn.

Với kênh cổ phiếu, các chủ đầu tư đã niêm yết huy động vốn trên thị trường chứng khoán, hoặc bán cổ phiếu OTC.

Kênh thứ ba là vay từ ngân hàng, chủ đầu tư phải thế chấp dự án để vay ngân hàng nhưng không có nghĩa là số tiền huy động từ ngân hàng đủ để phát triển dự án.

Kênh thứ tư là huy động từ người mua, trước đây chủ đầu tư thường huy động bằng hợp đồng góp vốn, nhưng đến nay đến nay hợp đồng này không còn giá trị nữa, nếu căn hộ phải làm xong móng, dự án phải làm xong hạ tầng.

Có thể thấy rõ ràng còn 2 tháng nữa là hết năm 2022, chuẩn bị đến năm 2023. Để phục hồi kinh tế thì mất quá trình đến 2 năm, đến năm 2023 - 2024, khó khăn của thị trường bất động sản cũng sẽ kéo dài và mất ít nhất 2 năm để phục hồi.

“Doanh nghiệp thiếu vốn, khách hàng cũng không có nguồn tiền để mua. Đất nền họ không có nguồn cung, không có dự án được phê duyệt mới, thị trường bất động sản sẽ khó khăn ít nhất trong 2 năm”.

Doanh nghiệp địa ốc phải tự cứu mình

Các doanh nghiệp bất động sản cần xác định rằng, thị trường có khả năng đóng băng trong thời gian dài, giai đọan rất khắc nghiệt, đòi hỏi các chủ đầu tư phải vững tay chèo mới vượt được sóng gió.

Doanh nghiệp cần tự cứu mình, tái cơ cấu doanh nghiệp, dự án như: rà soát, sắp xếp cơ cấu bộ máy hoạt động; tăng cường nâng cao năng lực nhân sự theo hướng đa nhiệm; chú trọng giá trị cốt lõi; tập trung các dự án sắp hoàn thành để sớm bàn giao và thu hồi công nợ khách hàng; cân đối tài chính, tiết giảm mọi chi phí có thể; đàm phán với các đối tác, nhà đầu tư để thống nhất phương án tháo gỡ những khó khăn…

>>> Cấp bách thị trường bất động sản

Doanh nghiệp địa ốc cần cơ cấu lại danh mục đầu tư, lựa chọn dòng sản phẩm phù hợp với đại chúng, không phục vụ đầu cơ

Đặc biệt, với dòng tiền đầu tư, các chủ đầu tư cần cân đối tài chính, không để phụ thuộc quá lớn vào trái phiếu hay vốn vay ngân hàng như trước đây. Cần hoạch định phương án tối ưu nhất cho việc sử dụng dòng tiền.

Chủ đầu tư phải nghiên cứu về dòng tiền, có kiến thức kinh tế tổng hợp tình hình thị trường, kể cả yếu tố quốc tế để hoạch định chiến lược tài chính. Từ đó xác định nguồn tiền trong từng giai đoạn sẽ có ở đâu, nếu phát hành trái phiếu thì phát hành như thế nào, giai đoạn nào sẽ hát hành trái phiếu với mục đích gì.

Vấn đề nữa là nhìn từ tổng quan khó khăn kinh tế thế giới, một trong những yếu tố tác động đến thị trường tài chính, có kế hoạch cho giai đoạn 2023- 2024, khi thị trường bất động sản phục hồi thì mới bền vững hơn, bất động sản mới không bong bóng như thời gian vừa qua.

Đặc biệt, doanh nghiệp cũng cần xem xét lại các phân khúc bất động sản phù hợp với thị trường. Thời gian qua, phân khúc cao cấp được phát triển rất nhiều, nhưng thực tế đây lại là dòng sản phẩm chủ yếu cho người giàu, những người mua đầu cơ nên đang có hiện tượng dư thừa.

“Thị trường nên tập trung phát triển nhà giá thấp, nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu rất lớn. Về lợi nhuận các dự án này có thể không cao bằng phát triển dự án cao cấp, thế nhưng nếu phát triển nhiều dự án, nhiều căn hộ thì tổng lại dư địa lớn, lợi nhuận lớn”.

Bên cạnh đó, với sự phát triển của công nghệ 4.0, việc áp dụng công nghệ là điều cần thiết, tăng lượt tiếp cận với khách hàng, chăm sóc và phát triển mạng lưới khách hàng tiềm năng, chuẩn bị cho thời kỳ thị trường phục hồi.