Sáu xu hướng định hình thị trường bất động sản Việt Nam

Từ quý II/2025, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ chuyển động theo sáu xu hướng chủ đạo, phản ánh tác động song song từ yếu tố toàn cầu và chính sách nội địa. Theo Dat Xanh Services - FERI, các xu hướng này không chỉ thể hiện sự điều chỉnh chiến lược đầu tư, mà còn đặt ra những yêu cầu mới về thích ứng của doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Trước hết, bối cảnh quốc tế tiếp tục đóng vai trò chi phối lớn. Chính sách thuế quan từ Mỹ, đặc biệt trong nhiệm kỳ của Tổng thống Donald Trump, có thể gây áp lực lên dòng vốn FDI, ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư và tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang được tái cấu trúc, tính ổn định và khả năng đón nhận dòng vốn mới của Việt Nam sẽ bị thử thách rõ rệt.

Tuy nhiên, bất chấp các biến động bên ngoài, thị trường vẫn chứng kiến làn sóng hợp tác, M&A và tái cơ cấu danh mục đầu tư diễn ra sôi động. Các doanh nghiệp nội địa đang chủ động tìm kiếm cơ hội liên kết nhằm vượt qua khó khăn và tận dụng thời điểm thị trường định hình lại. Dù dòng vốn nước ngoài có thể chậm lại, sự linh hoạt của khu vực tư nhân trong nước vẫn tạo ra dư địa cho các mô hình đầu tư sáng tạo.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục là phân khúc nhận được nhiều kỳ vọng, nhưng cũng đối mặt với rủi ro từ biến động địa chính trị. Là mắt xích trong chuỗi cung ứng, Việt Nam vừa là điểm đến tiềm năng, vừa phải cạnh tranh quyết liệt với các nước trong khu vực. Trong khi đó, bất động sản thương mại tuy ít biến động hơn nhưng có thể chịu tác động trong ngắn hạn khi một số doanh nghiệp thu hẹp quy mô. Riêng mặt bằng bán lẻ vẫn duy trì đà tăng trưởng nhờ sức tiêu dùng nội địa ổn định.

Phân khúc nhà ở được kỳ vọng khởi sắc, với sự quay trở lại mạnh mẽ của các “ông lớn” trong nhiều phân khúc. Việc các bộ luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đồng loạt được triển khai sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý, tạo thuận lợi cho nguồn cung mới trở lại.

Cuối cùng, công nghệ đặc biệt là AI đang được áp dụng ngày càng rộng trong vận hành, bán hàng và chăm sóc khách hàng. Đây sẽ là yếu tố quan trọng nâng cao hiệu quả, tính minh bạch và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.

Dưới góc nhìn dự báo, Dat Xanh Services đưa ra ba kịch bản tăng trưởng. Trong đó, kịch bản khả quan nhất là nguồn cung mới tăng 25-30%, giá bán tăng 5-7% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-40%. Kịch bản kỳ vọng ở mức tăng cung 20-25%, giá tăng 3-5% và hấp thụ 25-30%. Kịch bản thận trọng dự báo cung chỉ tăng 15-20%, giá đi ngang và tỷ lệ hấp thụ ở mức 20-25%.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra dự báo tích cực, cho rằng nguồn cung nhà ở năm 2025 có thể tăng 10% so với năm trước. Dù tốc độ hấp thụ có thể chậm lại tại một số phân khúc giá cao, thị trường vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ trên 70%, cho thấy nhu cầu thật vẫn đang hiện hữu, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát và kỳ vọng tăng giá vẫn còn.

Các xu hướng nêu trên cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang dần định hình lại sau giai đoạn trầm lắng với cả cơ hội phục hồi lẫn những phép thử mới. Dù còn chịu tác động từ các yếu tố quốc tế như thuế quan, địa chính trị và biến động dòng vốn FDI, thị trường nội địa vẫn có nhiều dư địa phát triển nếu biết tận dụng đúng thời điểm và nguồn lực.

Điểm sáng nổi bật là sự chủ động của doanh nghiệp trong các hoạt động M&A, tái cơ cấu, cũng như xu hướng chuyển hướng sang các mô hình hợp tác linh hoạt. Điều này phản ánh năng lực thích ứng đang dần được cải thiện, nhất là khi hành lang pháp lý đang được hoàn thiện nhờ loạt luật mới sắp có hiệu lực.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, cơ hội vẫn rất lớn nếu Việt Nam duy trì được lợi thế về hạ tầng, nhân lực và chính sách ổn định. Tuy nhiên, cần hướng đến mô hình phát triển khu công nghiệp thông minh, gắn với chuyển đổi xanh và số để giữ được sức hút lâu dài. Với nhà ở, bài toán lớn nhất không còn là cung mà là mức giá phù hợp với người mua ở thực. Đây là lúc các doanh nghiệp cần cân nhắc lại chiến lược phát triển sản phẩm, tránh chạy theo phân khúc cao cấp quá nhiều.

Cuối cùng, công nghệ sẽ tiếp tục là lực đẩy then chốt. Việc ứng dụng AI trong bán hàng, quản lý và chăm sóc khách hàng không chỉ tạo khác biệt mà còn giúp tăng hiệu quả vận hành và giảm chi phí. Trong giai đoạn nhiều biến số như hiện nay, doanh nghiệp nào đi trước trong chuyển đổi số sẽ có cơ hội bứt phá rõ rệt.