Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Không bắt buộc giao dịch qua sàn

>> Định giá đất: Không đẩy việc khó xuống địa phương

Đề xuất 2 phương án thu tiền đặt cọc từ khách hàng mua nhà dự án

Trình bày báo cáo tóm tắt một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, về quy định đặt cọc, một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

Trước đó, dự thảo Luật đã được trình lần đầu tại Kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá XV vào tháng 6/2023 và theo kế hoạch thì sẽ được thông qua tại kỳ họp này, vào cuối tháng 11/2023.

Trong khi đó, một số ý kiến khác cho rằng, chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” và “đã thực hiện giao dịch theo quy định”.

Trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn đại biểu Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đề xuất 2 phương án. 

Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.

Phương án đã được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn. Phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Phương án 2: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Phương án này đã được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn. Phương án này giúp chủ đầu tư được ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết với khách hàng tiềm năng trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên còn hạn chế liên quan đến công trình chưa được khởi công xây dựng dẫn đến khách hàng phải chịu rủi ro; trường hợp chủ đầu tư thực hiện các bước thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện xây dựng kéo dài hơn cam kết thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, có thể phát sinh tranh chấp.

Do đó, UBTVQH đề nghị Chính phủ bổ sung nội dung đánh giá tác động đối với Phương án.

Bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn

Về sàn giao dịch bất động sản, nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

>> Bất ngờ con số cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM

Ông Thanh cho biết, thực tiễn tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chưa đủ khả năng để bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch, đã xuất hiện nhiều trường hợp sàn giao dịch bất động sản có hành vi làm nhiễu loạn thị trường. 

Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ dẫn đến nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững.

Theo đó, UBTVQH tiếp thu và chỉnh sửa theo hướng: bỏ quy định các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản trong dự thảo Luật; đồng thời bổ sung chính sách của Nhà nước với đầu tư kinh doanh bất động sản.

Theo đó “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”.