Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cần gỡ “nút thắt” về chuyển nhượng dự án

Bài: GIA NGUYỄN - Ảnh: QUỐC TUẤN• 31/10/2023 04:00

Để giải quyết những tồn tại, khơi thông các dự án, góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chuyên gia đề xuất, cần gỡ “nút thắt” về chuyển nhượng dự án…

>> Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Có nên thể chế hóa condotel?

Theo đó, trong 2-3 năm trở lại đây, kinh tế khó khăn, lạm phát và lãi suất tăng, dòng vốn bị thắt chặt, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó, khiến không ít đơn vị dù sở hữu nhiều đất đai, dự án nhưng lại có nguy cơ “chết trên đống tài sản” vì không có tiền mặt. Trong bối cảnh này, chuyển nhượng dự án được cho là một trong những giải pháp mà nhiều doanh nghiệp hướng tới, tuy nhiên, trong thực tế, những quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản đã phát sinh không ít vấn đề bất cập.

chuyển nhượng dự án được cho là một trong những giải pháp mà nhiều doanh nghiệp hướng tới thời gian vừa qua - Ảnh minh họa

Chuyển nhượng dự án được cho là một trong những giải pháp mà nhiều doanh nghiệp hướng tới thời gian vừa qua - Ảnh minh họa

Xoay quanh vấn đề đã nêu, không ít ý kiến cho rằng, bổ sung quy định điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản rất quan trọng nhưng, nếu quy định điều kiện quá khắt khe có thể dẫn đến việc chủ đầu tư “lách” luật.

Thực tế, một trong những điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản gây ra nhiều khó khăn cho chủ đầu tư là quy định tại điểm b khoản 1 Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”.

Trong khi, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là vấn đề mà các chủ đầu tư thường gặp nhiều trở ngại, tốn nhiều công sức và tài chính nhất khi triển khai dự án. Mặt khác, khi lâm vào tình cảnh khó khăn thì chủ đầu tư có nhu cầu chuyển nhượng dự án, nhưng luật lại yêu cầu phải xây xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ thì chẳng khác nào đẩy chủ đầu tư vào tình trạng khó càng thêm khó.

>> Chuyển đổi condotel thành chung cư

góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chuyên gia đề xuất, cần gỡ “nút thắt” về chuyển nhượng dự án - Ảnh minh họa

Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chuyên gia đề xuất, cần gỡ “nút thắt” về chuyển nhượng dự án - Ảnh minh họa

Chưa kể, nếu bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành 100% điều kiện này trong khi chủ đầu tư đang gặp khó khăn về tài chính là một vấn đề không khả thi. Và nếu dự án không thể chuyển nhượng được do điều kiện trên, thì dự án “bị chết lâm sàng” ngoài ý muốn, chủ đầu tư mới có đủ năng lực nhưng khó tiếp cận.

Trước hiện trạng đã nêu, góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp – Giám đốc Công ty Luật HPVN cho rằng, Dự thảo Luật (sửa đổi) cần đưa ra chính sách cụ thể để gỡ “nút thắt” này. Có chính sách cụ thể không chỉ phần nào hạn chế được tình trạng chủ đầu tư “lách” luật bằng cách chuyển nhượng cổ phần, vốn góp, mà còn giúp ngân sách tránh bị thất thoát.

Theo Luật sư Hiệp, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có thể bổ sung quy định tại điểm b khoản 1 Điều 49 theo hướng, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án, phần dự án khi đã hoàn thành trên 50% công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì khối lượng xây dựng phải đạt trên 65% các công trình kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án đã được phê duyệt.

Đồng quan điểm đã nêu, một số ý kiến cũng cho rằng, Dự thảo Luật (sửa đổi) cần có quy định độc lập đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản để xây dựng khung pháp lý điều chỉnh, giúp kiểm soát hoạt động này hiệu quả hơn; Giới hạn phần dự án được chuyển nhượng chỉ chiếm tối đa 25% tổng dự án; chủ đầu tư chỉ được thực hiện chuyển nhượng một phần dự án 01 lần duy nhất; tiền thu được từ chuyển nhượng một phần dự án chỉ được phục vụ cho việc phát triển tổng dự án đang triển khai;...

Được biết, nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực, hoặc không còn mong muốn thực hiện dự án được chuyển nhượng dự án, thay vì thu hồi và thực hiện các thủ tục từ đầu, khoản 1 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã đưa ra 2 phương án:

Phương án thứ nhất: “Khi chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước, thì hai bên thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành; với xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bên nhận chuyển nhượng ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh”.

Phương án thứ hai: Đề nghị giữ quy định về điều kiện chuyển nhượng như Dự thảo Luật do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ năm, theo đó, “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Cho ý kiến về các đề xuất đã nêu, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhất trí với phương án thứ nhất, vì việc tạo điều kiện cho chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản khi không còn đủ năng lực tài chính hoặc không còn nguyện vọng tiếp tục thực hiện dự án là cần thiết. Đồng thời cho rằng, việc buộc bên nhận chuyển nhượng phải ký quỹ tại Kho bạc Nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bảo đảm không làm thất thu ngân sách Nhà nước.