Thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại: Nhiều cơ hội cho doanh nghiệp

Theo dự thảo nghị quyết, doanh nghiệp có thể thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với các loại đất như nông nghiệp, phi nông nghiệp (không phải đất ở), đất ở và đất khác trong cùng một thửa.

Các dự án được thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, đô thị. Các dự án này cũng phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, đồng thời được UBND cấp tỉnh chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Cùng với đó, Chính phủ đã đề xuất thực hiện thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030. Khu đất thí điểm thực hiện dự án phải nằm ngoài danh mục dự án thu hồi đất được Hội đồng nhân dân thông qua. Việc thí điểm dự kiến thực hiện trong 5 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025.

Phân tích nguyên nhân đưa ra dự thảo, ban soạn thảo cho biết việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại hiện đang gặp nhiều khó khăn.

Kể từ ngày 1/7/2015, Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; nhận quyền sử dụng đất ở.

Đến Luật Nhà ở năm 2023, Luật lại không quy định điều kiện về loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, mà dẫn chiếu sang quy định tại Luật Đất đai. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp. Dự án đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, LS Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP Hà Nội phân tích: “quy định tại Điều 127 Luật Đất Đai 2024 xác định nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” mới được chấp chuận chủ trương đầu tư. Như vậy, khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thị trường bất động sản sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn do Nhà nước thu hồi đất mới được triển khai.

Đối với các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có "đất ở" thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở... Cách tiếp cận hiện hành này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian qua. Bởi trên thực tế sẽ khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích “đất ở”. Điều này sẽ dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản”.

“Đơn cử như ngay tại Hà Nội, theo báo cáo số 80 của Thành phố gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 26/3/2024, thì trong giai đoạn từ 1/7/2014 đến 31/12/2023 trong tổng số khoảng 400 dự án sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thì có đến 189 dự án “có vướng mắc” về lựa chọn nhà đầu tư liên quan đến không có “đất ở”. Số lượng dự án trên nếu được tháo gỡ thì nguồn cung căn hộ ra thị trường sẽ rất lớn” – ông Tuấn cho biết.

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đề nghị mở rộng loại đất thực hiện dự án nhà thương mại tiếp tục được đưa ra. Chính phủ cho rằng việc xây dựng và ban hành Nghị quyết của Quốc hội để thí điểm mở rộng loại đất thực hiện dự án nhà thương mại là cần thiết, đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, ổn định nguồn cung, giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, hiện nay, trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung nhà ở, đặc biệt là đối với phân khúc chung cư vừa túi tiền tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM, “hi sinh” các loại đất khác đất ở như đất nông nghiệp, đất rừng,… để làm dự án là rất cần thiết. Có như vậy, mới bắt kịp được tốc độ phát triển cũng như thỏa mãn tốc độ đô thị hóa tại nước ta.

Bên cạnh đó sẽ tạo động lực rất lớn cho các doanh nghiệp dám nghĩ dám làm, xây dựng nên nhiều công trình, chỉnh trang đô thị ngày một đẹp hơn. Không chỉ tạo nên kết cấu hạ tầng đô thị tốt hơn mà cũng giúp các doanh nghiệp phát triển lớn mạnh hơn. Như vậy, một mũi tên nhưng có thể trúng nhiều đích.

Dưới góc độ doanh nghiệp, theo ông Phạm Đức Toản - CEO CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), muốn thực hiện thí điểm thì vẫn cần phụ thuộc vào hạn mức, hạn ngạch về kế hoạch sử dụng đất, phát triển nhà ở của mỗi địa phương và từng khu vực.

Ông Toản cho biết, mỗi một địa phương đã được phân bổ, có kế hoạch xin được chuyển đổi bao nhiêu đất lúa, đất rừng, đất lúa, đất phi nông nghiệp, đất khác sang đất ở… là khác nhau. Kèm theo đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong luật cũng đã quy định rằng, trong trường hợp đất khác đất ở, bắt buộc phải có một phần đất ở kèm theo thì mới được chuyển đổi sang đất ở.

Chỉ rõ thực trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP HCM trong khi các địa phương khác như tỉnh lẻ vẫn còn dư thừa về đất đai, ông Toản cho rằng, cần khoanh vùng những khu vực cụ thể, chi tiết hơn để chính quyền, cơ quan chức năng tự quyết định về việc triển khai thực hiện thí điểm.