Thị trường bất động sản Trung Quốc đã thoát đáy?

Theo phân tích của các chuyên gia ngân hàng đầu tư UBS, lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc đã bước vào “điểm uốn” - tức là giai đoạn cuối cùng của biểu đồ hình sin, sau đó sẽ tăng trưởng trở lại.

Tính đến giữa tháng 3, doanh số bán nhà hiện có tại 5 thành phố lớn của Trung Quốc đã tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm ngoái. UBS dự đoán giá nhà ở Trung Quốc có thể ổn định vào đầu năm 2026, sớm hơn so với khung thời gian giữa năm 2026 được dự báo trước đó.

Tất cả các yếu tố then chốt hỗ trợ thị trường bất động sản, gồm có: lượng hàng tồn kho thấp, doanh số bán thứ cấp tăng, giá cho thuê tăng...

John Lam, nhà nghiên cứu bất động sản Châu Á - Thái Bình Dương tại Ngân hàng Đầu tư UBS đánh giá: “Sau 4 hoặc 5 năm chu kỳ đi xuống, chúng tôi đã bắt đầu thấy một số tín hiệu tương đối tích cực. Tất nhiên những tín hiệu này không phải trên toàn quốc và có thể chỉ mang tính cục bộ”.

Thị trường bất động sản của Trung Quốc bắt đầu suy giảm gần đây vào cuối năm 2020 sau khi Bắc Kinh bắt đầu siết chặt tình trạng các doanh nghiệp lớn sử dụng đòn bẩy vốn ngân hàng để tăng trưởng.

Bất chấp một loạt các biện pháp của chính quyền trung ương và địa phương trong hơn 1 năm qua, tình trạng suy thoái bất động sản vẫn tiếp diễn. Nhưng sau khi các biện pháp kích thích mạnh mẽ hơn được công bố vào cuối năm ngoái, các nhà phân tích bắt đầu dự đoán “đáy suy thoái” có thể đến sớm nhất là vào cuối năm nay.

Michelle Kwok, Trưởng bộ phận Bất động sản Châu Á của ngân hàng HSBC, cho biết vào tháng 2 rằng có “10 dấu hiệu” cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc đã chạm đáy. Danh sách này bao gồm sự phục hồi trong doanh số bán nhà mới, giá nhà và sự tham gia của đầu tư nước ngoài.

Từ cuối năm 2024, Trung Quốc triển khai nhiều biện pháp kích thích thị trường bất động sản, như giảm lãi suất, giảm thuế trước bạ, tăng hạn mức cho vay, giảm tỷ lệ trả trước. Tổng cộng, Bắc Kinh đã tung ra 4.000 tỷ Nhân dân tệ, tương đương hơn 562 tỷ USD để “giải cứu” bất động sản.

Tuy nhiên, rất khó để bất động sản - lĩnh vực từng chiếm tới 1/3 nền kinh tế số 2 thế giới - có thể phục hồi như thời hoàng kim. Xét trên diện rộng vẫn còn nhiều chỉ số tiêu cực. S&P Global Ratings trong tháng này đã đưa Vanke vào diện theo dõi tín dụng và hạ xếp hạng.

Thứ nhất, nền kinh tế Trung Quốc đang dần kết thúc thời kỳ tăng trưởng theo chiều rộng, khoảng thời gian mà chỉ số sử dụng vốn (ICOR) luôn thuộc top đầu thế giới. Thay vào đó, “kế hoạch 100 năm lần thứ 2” của Trung Quốc lấy công nghệ bán dẫn, năng lượng xanh, trí tuệ nhân tạo làm hạt nhân tăng trưởng.

Thứ hai, theo các nhà phân tích, Trung Quốc khó có thể tái tạo kỳ tích tăng trưởng kinh tế 8-10% như giai đoạn trước. Không gian vật lý tại các siêu đô thị công nghiệp của Trung Quốc đã đạt đỉnh, nghĩa là không có dòng di dân mạnh mẽ từ nông thôn ra thành thị - nguyên nhân trực tiếp dẫn đến bùng nổ bất động sản.