Thuế chuyển nhượng bất động sản cần nền tảng dữ liệu và công nghệ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục xuất hiện những cơn sốt giá bất thường, việc hoàn thiện chính sách thuế để điều tiết hành vi đầu cơ, “lướt sóng” đang trở thành yêu cầu cấp thiết. Một trong những giải pháp đang được Bộ Tài chính đề xuất là thay đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, từ mức thuế khoán 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, sang thuế suất 20% trên phần lãi (tức phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua).

Giới chuyên gia cho rằng, đây là bước tiến tích cực nhưng để chính sách này thực sự phát huy hiệu quả, dữ liệu và công nghệ phải đóng vai trò trung tâm, đảm bảo tính minh bạch, công bằng và khả thi trong thực thi.

Theo ông Hoàng Văn Cường, Đoàn ĐBQH TP Hà Nội, phương án đánh thuế trên phần lãi giúp phân loại rõ ràng giữa người đầu cơ và nhà đầu tư thực chất. Cụ thể, những người chỉ đơn thuần mua đi bán lại chờ tăng giá sẽ phải chịu mức thuế cao hơn, trong khi nhà đầu tư tạo ra giá trị gia tăng thực sự thông qua xây dựng, cải tạo hay phát triển hạ tầng… sẽ được khấu trừ các chi phí hợp lý và nộp thuế tương xứng. Chính sách thuế vì vậy không chỉ là công cụ tạo nguồn thu, mà còn là đòn bẩy định hướng thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững hơn.

Trước lo ngại rằng thuế cao có thể gây “đóng băng” thị trường, ông Cường khẳng định, chính sách thuế không nhằm siết thị trường, mà để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai gây méo mó cung - cầu. Những cá nhân, tổ chức sử dụng đất đúng mục đích sẽ không phải gánh chịu áp lực thuế, còn đối tượng trục lợi từ biến động giá mà không tạo ra giá trị thật mới là mục tiêu điều tiết.

Tuy nhiên, để phương án này vận hành hiệu quả cần vượt qua nhiều rào cản kỹ thuật, đặc biệt là việc xác định chính xác giá mua và giá bán thực tế của bất động sản. Trong thực tiễn, hợp đồng chuyển nhượng thường không phản ánh đúng giá trị giao dịch do liên quan đến các loại thuế, phí và lệ phí. Tình trạng “hai giá” (giá thực tế và giá kê khai) vẫn phổ biến, nhất là với các giao dịch không qua ngân hàng.

Nếu không có cơ sở dữ liệu đầy đủ, chính xác và cập nhật về giá đất, việc tính toán phần chênh lệch sẽ dễ phát sinh gian lận, khiếu kiện hoặc gây thêm gánh nặng hành chính cho người dân. Đặc biệt, với những tài sản đã được chuyển nhượng nhiều lần trong quá khứ, việc chứng minh được giá mua ban đầu là gần như bất khả thi nếu người dân không còn lưu giữ hoá đơn, chứng từ hợp lệ. “Muốn đánh thuế đúng, trước tiên phải có dữ liệu đúng”, ông Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Theo chuyên gia này, điều kiện tiên quyết để chính sách mới đi vào thực tế là khắc phục được tình trạng khai thấp giá nhằm trốn thuế. Để làm được điều này, Nhà nước cần thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu định giá đất minh bạch, khách quan, cập nhật thường xuyên và có khả năng liên thông giữa các ngành. Đồng thời, phải đẩy nhanh chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai, tiến tới xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch tập trung như thông lệ quốc tế.

Đồng quan điểm, luật sư Lê Thu Thảo, Đoàn Luật sư TP HCM cho rằng, chính sách thuế mới không chỉ ngăn chặn đầu cơ mà còn mang ý nghĩa chiến lược trong việc giải quyết tình trạng lãng phí tài nguyên đất và tái cân bằng cung - cầu trên thị trường. “Tình trạng lệch pha nghiêm trọng với dư thừa phân khúc cao cấp, trong khi thiếu trầm trọng nhà ở bình dân, vừa túi tiền, đòi hỏi phải có những chính sách thuế mang tính điều tiết rõ ràng hơn”, bà Thảo phân tích.

Theo bà Thảo, để đề xuất mới phát huy hiệu quả, yêu cầu tiên quyết là hoàn thiện hạ tầng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai. Theo đó, Nhà nước cần xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản minh bạch, liên thông giữa các cơ quan như công chứng, thuế, ngân hàng, tất cả đều hoạt động trên nền tảng điện tử. Cùng với đó là các chế tài đủ mạnh để xử lý hành vi kê khai sai, làm giá và thao túng thị trường. Bảng giá đất cũng cần được cập nhật thường xuyên theo Luật Đất đai 2024, đảm bảo bám sát giá thị trường và phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản.