Đánh thuế trên lãi bất động sản: Liều thuốc mạnh cho căn bệnh đầu cơ?

Thay đổi căn bản cách đánh thuế thu nhập từ bất động sản

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến cho đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, theo hướng thay thế mức thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản bằng mức thuế suất 20% đánh trực tiếp trên phần chênh lệch có lãi, tức thu nhập thực sau khi trừ giá vốn và chi phí hợp lý. Với các trường hợp không xác định được giá mua hoặc chi phí, mức thuế vẫn được áp dụng theo phương pháp khoán, nhưng sẽ phân tầng: 10% nếu nắm giữ dưới một năm, 5% cho 1–3 năm, và 2% nếu trên ba năm.

Theo Bộ Tài chính, cách tính mới này phản ánh đúng bản chất thu nhập, tiệm cận với thông lệ quốc tế, đồng thời góp phần siết lại tình trạng kê khai gian dối giá trị chuyển nhượng để trốn thuế. Thống kê cho thấy, nhiều hợp đồng công chứng ghi giá bán thấp hơn thực tế, dẫn đến thất thu lớn cho ngân sách. Bên cạnh đó, việc đánh thuế trên lãi thực tế cũng được kỳ vọng góp phần hạn chế hoạt động “lướt sóng” bất động sản – vốn là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường méo mó, giá ảo, cầu thực bị lấn át.

Tuy nhiên, đề xuất cũng đang tạo ra nhiều luồng ý kiến trái chiều. Nhiều nhà đầu tư lo ngại mức thuế 20% sẽ bào mòn biên lợi nhuận, đặc biệt trong bối cảnh thị trường trầm lắng và thanh khoản cạn kiệt. Họ cho rằng việc siết thuế đột ngột có thể gây “đột khựng thanh khoản” ở thị trường thứ cấp, ảnh hưởng tới cả người cần bán để xử lý tài chính cá nhân.

Đề xuất hoàn thiện hành lang pháp lý

Dưới góc nhìn của giới chuyên gia, nhiều ý kiến đồng tình với định hướng siết chặt đầu cơ thông qua chính sách thuế. Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VNREA) – nhận định, việc áp thuế cao đối với những trường hợp nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn là một công cụ hiệu quả để làm “nguội” dòng tiền đầu cơ. “Chính sách này sẽ giúp thanh lọc thị trường, giảm áp lực tăng giá, tạo điều kiện để người mua ở thực dễ tiếp cận nhà hơn”, ông nói.

Cũng theo ông Đính, hiện tượng đầu cơ khiến giá nhà bị đẩy lên quá xa so với thu nhập thực của người dân. Đánh thuế theo thời gian sở hữu và mức chênh lệch lãi sẽ khuyến khích đầu tư dài hạn, tạo ra một thị trường ổn định, lành mạnh và bền vững.

Bổ sung quan điểm pháp lý, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La – đánh giá đây là bước tiến phù hợp với xu hướng quốc tế, phản ánh đúng bản chất thu nhập chịu thuế. Tuy nhiên, ông cảnh báo: tính khả thi của chính sách phụ thuộc rất lớn vào việc hoàn thiện hành lang pháp lý và hệ thống dữ liệu hỗ trợ.

“Người dân có thể bị áp thuế không công bằng nếu không xác định được chi phí cải tạo, chi phí môi giới hay các khoản vay đầu tư vì thiếu hóa đơn chứng từ hợp lệ. Nếu không có hướng dẫn cụ thể, họ sẽ rơi vào thế yếu khi bị truy thu hoặc ấn định thuế theo phương pháp khoán”, luật sư Biên phân tích.

Để bảo đảm công bằng và minh bạch, ông kiến nghị Nhà nước cần có cơ chế ghi nhận chi phí hợp lý rõ ràng, đồng thời xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản liên thông giữa cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng và các sàn giao dịch. Khi đó, cả người nộp thuế và cơ quan quản lý đều có thể xác định thu nhập một cách minh bạch, khách quan và chính xác.

“Không thể chỉ siết thuế mà không cải cách thể chế. Nếu hệ thống pháp lý không đồng bộ, chính sách tốt đến đâu cũng dễ bị phản tác dụng”, luật sư Biên nhấn mạnh.

Cũng trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, một số chuyên gia pháp lý nhận định rằng, đề xuất của Bộ Tài chính là nỗ lực đáng ghi nhận nhằm thiết lập lại trật tự thị trường bất động sản vốn đang nhiễu loạn vì đầu cơ và giao dịch ngầm. Nhưng để chính sách không trở thành “con dao hai lưỡi”, việc xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ, dữ liệu minh bạch và lộ trình triển khai hợp lý là điều kiện tiên quyết. Chỉ khi đó, mục tiêu thu đúng – thu đủ – thu công bằng mới thực sự đạt được.