Đánh thuế bất động sản bỏ hoang: Phương thức nào phù hợp?

Tình trạng đất đai bị bỏ hoang, sử dụng thiếu hiệu quả không còn là câu chuyện mới, từ những khu đất vàng giữa lòng đô thị đến hàng loạt dự án “treo” tại các địa phương, sự lãng phí tài nguyên đang diễn ra hàng ngày.

Thực tế, Báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho thấy, hàng chục nghìn ha đất được quy hoạch làm khu đô thị, công nghiệp, thương mại vẫn chưa được triển khai sau nhiều năm cấp phép. Đáng quan ngại, không ít doanh nghiệp bất động sản, sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc được giao đất để thực hiện dự án, đã chậm triển khai với nhiều lý do, trong đó có cả yếu tố đầu cơ giữ đất chờ tăng giá, tạo bong bóng thị trường.

Đặc biệt, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... việc để hàng loạt dự án “đắp chiếu”, chờ thị trường “sốt nóng” để sang tay hoặc huy động vốn gián tiếp, đã và đang tạo ra sự “méo mó” của thị trường bất động sản, gây lãng phí tài nguyên, tạo áp lực lên quy hoạch đô thị, giao thông và hệ thống hạ tầng.

Vì vậy, không ít ý kiến cho rằng, việc đánh thuế bất động sản đối với đất, nhà ở bỏ hoang là việc làm cần thiết. Tuy nhiên, cần áp dụng phương thức nào để chính sách nếu được ban hành sẽ phát huy hiệu quả?

Theo ông Nguyễn Anh Quê - Uỷ viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, CEO Tập đoàn G6 đề xuất, cần đánh thuế với bất động sản không sử dụng liên tục quá 24 tháng, tính từ thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng.

Vị chuyên gia này cho rằng, tính từ 25 tháng trở đi cứ mỗi năm không sử dụng đánh thuế lũy tiến 2% giá trị bất động sản (sẽ thu khi chuyển nhượng bất động sản đó), đơn vị xác nhận việc sử dụng bất động sản là UBND cấp xã, hàng năm cán bộ địa chính và trưởng thôn sẽ đi khảo sát hiện trạng sử dụng từng tài sản và lập biên bản tình trạng sử dụng.

Đối với gia đình trong hộ khẩu có 1 bất động sản duy nhất thì quy định này nâng lên không quá 60 tháng.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế - TS Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, mức thuế cần được thiết kế đủ “đau” để khiến người có đất bỏ hoang phải cân nhắc sử dụng hiệu quả hoặc chuyển nhượng, thay vì giữ đất chờ tăng giá.

“Thuế lũy tiến có thể chia theo thời gian không đưa đất vào sử dụng. Ví dụ: sau 12 tháng chưa xây dựng, thuế tăng 2 lần; sau 24 tháng tăng 5 lần, cứ thế lũy tiến. Người có nhu cầu thực sẽ không ngại điều này, nhưng đầu cơ thì chắc chắn phải tính lại bài toán lợi nhuận”, vị chuyên gia này đề xuất.

Đồng thời bày tỏ, chính sách cần có giai đoạn quá độ, có lộ trình và ngoại lệ hợp lý. Chẳng hạn, không áp với đất nông nghiệp vùng sâu vùng xa đang chờ quy hoạch, hoặc đất trong các dự án chậm vì vướng thủ tục pháp lý ngoài ý muốn. Bởi thực tế, nỗi lo lớn nhất của nhà đầu tư chân chính là bị đánh đồng với giới đầu cơ nếu chính sách thuế không minh bạch.

Xoay quanh vấn đề này, không ít ý kiến cũng cho hay, để chính sách đạt hiệu quả thực sự, cần hội đủ các điều kiện: xác định đúng đối tượng chịu thuế, tập trung vào nhóm đầu cơ và sử dụng đất không hiệu quả, tránh đánh thuế tràn lan gây phản cảm; thiết kế chính sách linh hoạt, minh bạch có lộ trình áp dụng, phân nhóm rõ ràng, loại trừ trường hợp đặc biệt như đất nông nghiệp tích tụ sản xuất, nhà ở cho thuê hợp pháp; Tăng cường vai trò thị trường thứ cấp minh bạch, thông qua việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, cập nhật để hỗ trợ xác định hành vi đầu cơ, sở hữu nhiều bất động sản.

Đặc biệt, phải cải cách đồng bộ pháp luật liên quan, bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Đất đai và các luật khác, đặc biệt trong công tác thu hồi, bồi thường, tái định cư. Ngoài ra, nâng cao năng lực thực thi ở địa phương để tránh lạm quyền, trục lợi trong công tác quản lý đất đai cũng là vấn đề quan trọng.

Được biết trước đó, tại Hội nghị sơ kết 3 năm thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ - Trần Hồng Hà cũng đề xuất, cần tính đến chính sách thuế lũy tiến đối với đất hoang hóa và các loại đất sử dụng không hiệu quả. Trong đó, sử dụng thuế lũy tiến tức thuế suất tăng dần theo thời gian bỏ hoang hoặc theo số lượng bất động sản sở hữu, được xem là một trong những giải pháp kinh tế hiệu quả để thúc đẩy chủ sở hữu phải đưa đất vào sử dụng đúng mục đích.

Nhưng phải tránh tình trạng áp dụng tràn lan khiến chính sách mâu thuẫn với chủ trương tích tụ ruộng đất trong lĩnh vực nông nghiệp, vốn đang được khuyến khích để phát triển sản xuất quy mô lớn, hiện đại.

Đồng thời, Phó Thủ tướng cũng yêu cầu, thuế cần “đánh trúng” đối tượng đầu cơ bất động sản, chứ không tạo thêm gánh nặng cho người dân có nhu cầu thực tế và phải phân định rõ thị trường đất đai sơ cấp, thứ cấp...