Tích hợp phương án chung cư sở hữu có thời hạn

>> Lộ trình cho sở hữu chung cư có thời hạn

Phương án chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ vẫn còn những hạn chế là không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Cụ thể, theo Bộ Luật Dân sự 2015 trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật”, có nghĩa là “quyền” của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, chứ không phải là “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ” như quy định tại khoản 1 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).   

Trên thực tế, chỉ có một số trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy do thiên tai như động đất, núi lửa hoặc khu đất có nhà chung cư bị đổ sụp xuống sông, xuống biển.., còn lại các trường hợp nhà chung cư bị phá dỡ, cháy nổ thì tài sản nhà chung cư vẫn không hoàn toàn bị tiêu hủy.  

Theo Luật Đất đai 2013 và dự thảo luật sửa đổi, “đất xây dựng khu chung cư” bao gồm đất xây dựng tòa nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng phụ cận phục vụ cư dân nhà chung cư và cả công trình toà nhà chung cư và tất cả khối tài sản nhà chung cư đều thuộc quyền sở hữu riêng, quyền sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư.

Nên ngay cả trường hợp “tòa nhà chung cư dù đã bị phá dỡ” thì cũng không thể đồng nhất với nhà chung cư đã bị tiêu hủy”, bởi lẽ “tài sản là nhà chung cư” là “tài sản của các chủ sở hữu nhà chung cư” vẫn còn tồn tại một phần, chưa hoàn toàn “bị tiêu hủy”.

Bên cạnh đó, các quy định về “thời hạn sử dụng (tuổi thọ công trình) nhà chung cư” thuộc phạm trù “kỹ thuật xây dựng” hoàn toàn khác biệt với phạm trù “quyền sở hữu tài sản”.

>> Bộ Xây dựng: Cân nhắc thận trọng quy định áp thời hạn sở hữu nhà chung cư

Mặt khác, nội dung về sở hữu chung cư giữ nguyên như quy định hiện hành, dù Luật Nhà ở 2014 đã quy định 02 chế độ sở hữu nhà ở, một là “sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”, hai là “sở hữu nhà ở có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở có thời hạn hoặc theo hợp đồng”. 

Nhưng Luật Nhà ở 2014 có một số hạn chế, bất cập như chưa quy định thành Chương riêng về “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” (nay, mới được bổ sung thành “Chương V. Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” Dự thảo Luật Nhà ở) hoặc chưa quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư” hoặc “các trường hợp phá dỡ nhà chung cư”, nay mới được bổ sung tại các khoản 2, 3 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở.

Hiệp hội đề nghị chọn Phương án 1 nhưng cần bổ sung quy định xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.

Quyền sở hữu nhà chung cư quy định tại Điều này, bao gồm nhà chung cư chỉ sử dụng vào mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và sử dụng vào các mục đích khác không phải để ở được xác lập theo quy định Điều 14 của Luật này.

Và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp phải phá dỡ theo quy định của khoản 3 Điều này theo quy định của pháp luật về dân sự. 

Chủ sở hữu nhà chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận mà nhà chung cư bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà chung cư không còn hiệu lực pháp lý.

Bên cạnh đó, nên bổ sung quy định về thời hạn sử dụng và các trường hợp phá dỡ nhà chung cư trên cơ sở tích hợp nội dung của cả 2 Phương án được đưa ra trong dự thảo theo hướng kế thừa những quy định vẫn còn phù hợp của Luật Nhà ở 2014 và tích hợp thêm các nội dung phù hợp của Phương án 1.