“Tiến thoái lưỡng nan” di dời trụ sở

ThS NGUYỄN VĂN ĐỈNH - Chuyên gia pháp lý bất động sản• 20/08/2023 12:00

Các vướng mắc về pháp lý là nguyên nhân chính làm chậm trễ quá trình di dời các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm môi trường.

>>> 9 khu “đất vàng” sẽ ra sao khi được di dời khỏi nội đô?

Để doanh nghiệp có chi phí phục vụ di dời các cơ sở sản xuất khỏi đô thị, Quyết định 86/2010 của Thủ tướng Chính phủ cho phép doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án bất động sản (BĐS) gồm xây dựng các tòa chung cư, văn phòng, tổ hợp thương mại, dịch vụ...

[p/ThS Nguyễn Văn Đỉnhp/- Chuyên gia pháp lý bất động sản ]

Công ty TNHH MTV Thuốc lá Thăng Long địa chỉ 235 Nguyễn Trãi có diện tích hơn 64.000m2 sẽ được chuyển đến địa điểm mới tại Cụm công nghiệp Thạch Thất - Quốc Oai.

Siết chặt đầu tư ngoài ngành

Do đa số doanh nghiệp sản xuất không có ngành nghề kinh doanh BĐS nên Quyết định 86 còn cho phép họ được liên doanh với nhà đầu tư khác (là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS) thành lập pháp nhân mới để thực hiện dự án đầu tư với điều kiện doanh nghiệp phải di dời phải có phần vốn góp không thấp hơn 26% trong pháp nhân mới. Quy định này nhằm tránh doanh nghiệp phải di dời giữ số lượng cổ phần quá thấp, dẫn đến bản chất là “lách” chuyển nhượng dự án cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Tại thời điểm năm 2010, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Nhà ở năm 2005 còn cho phép chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở. Như vậy doanh nghiệp có đất sản xuất, kinh doanh (không phải đất ở) cũng được chỉ định thực hiện dự án nhà ở thương mại mà không phải đấu giá hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Triển khai Quyết định 86 và Nghị định 71, một số doanh nghiệp sản xuất đã di dời thành công, vị trí cơ sở sản xuất cũ đã được chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án BĐS, góp phần giảm thiểu ô nhiễm môi trường, cải thiện mỹ quan đô thị.
Tuy nhiên bên cạnh một số dự án sản xuất đã di dời thành công thì rất nhiều dự án của doanh nghiệp nhà nước được chấp thuận theo Quy chế tài chính tại Quyết định 86 đã rơi vào trạng thái “tiến thoái lưỡng nan” chỉ sau một năm.

Nguyên nhân là bởi giai đoạn 2011 - 2012 là giai đoạn suy thoái kinh tế, khủng hoảng, đóng băng của thị trường BĐS. Kết quả là ngày 27/9/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 94/NQ-CP trong đó chỉ đạo: “Yêu cầu các tập đoàn kinh tế, tổng công ty Nhà nước tập trung vốn đầu tư vào các ngành nghề sản xuất, kinh doanh chính, không đầu tư ngoài ngành, nhất là các lĩnh vực tài chính, bảo hiểm, BĐS, chứng khoán”.

Quy định của Nghị quyết 94 và đặc biệt là sự ra đời của Luật Quản lý sử dụng vốn Nhà nước đầu tư vào sản xuất kinh doanh tại doanh nghiệp năm 2014 đã dẫn đến việc quản lý vốn Nhà nước đầu tư vào sản xuất kinh doanh được quản lý hết sức chặt chẽ. Chỉ những doanh nghiệp nhà nước có ngành nghề BĐS là ngành nghề kinh doanh chính thì mới được đầu tư vốn Nhà nước vào dự án BĐS.

Quy định này dẫn đến một số trường hợp tại thời điểm góp vốn thành lập pháp nhân mới để xin làm dự án trên khu đất di dời thì chưa xác định được tổng vốn đầu tư. Khi thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì tổng vốn đầu tư mới được xác định cụ thể, dẫn đến pháp nhân mới không đáp ứng điều kiện vốn chủ sở hữu tối thiểu (từ 15% đến 20% tổng vốn đầu tư dự án).

Điều này dẫn đến thế “tiến thoái lưỡng nan” suốt những năm qua: Nếu doanh nghiệp nhà nước không góp thêm vốn điều lệ vào pháp nhân mới thực hiện dự án BĐS thì dự án không đáp ứng yêu cầu về vốn chủ sở hữu. Ngược lại, nếu đối tác liên doanh góp vốn để làm tăng vốn điều lệ của pháp nhân mới sẽ dẫn đến tỷ lệ phần vốn góp của doanh nghiệp nhà nước xuống dưới 26%, không đáp ứng yêu cầu tại Quyết định số 86.

Cân bằng lợi ích các bên

Ngoài ra, việc thực hiện các dự án BĐS tại vị trí cũ sau khi di dời còn gặp vướng mắc do sự ra đời của Nghị định số 167/2017 về sắp xếp lại, xử lý tài sản công (sau đó được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 67/2021). Nghị định số 167/2017 quy định các Bộ, UBND cấp tỉnh phải lập phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất đối với nhà, đất của cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp thuộc phạm vi quản lý để trình phê duyệt.

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 67/2021 sửa đổi, bổ sung Nghị định 167/2017 thì phạm vi điều chỉnh của Nghị định được mở rộng ra 3 cấp, gồm: Doanh nghiệp cấp I (Tập đoàn kinh tế Nhà nước, Tổng công ty Nhà nước do các cơ quan nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ; công ty cổ phần, công ty TNHH do cơ quan nhà nước chiếm trên 50% vốn điều lệ); Doanh nghiệp cấp II (là doanh nghiệp có vốn góp của doanh nghiệp cấp I mà tỷ lệ vốn Nhà nước chiếm trên 50% vốn điều lệ); Doanh nghiệp cấp III (là doanh nghiệp có vốn góp của doanh nghiệp cấp II mà tỷ lệ vốn Nhà nước chiếm trên 50% vốn điều lệ).

Việc quy định doanh nghiệp cấp II, cấp III cũng phải lập, phê duyệt phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất đã dẫn đến số hồ sơ phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất quá nhiều, gây chậm trễ trong quá trình phê duyệt.

Trong bối cảnh quỹ đất nội đô hạn hẹp, đặc biệt là quỹ đất dành cho phát triển không gian xanh và hạ tầng xã hội, việc thu hồi đất sau khi di dời nhà máy, trụ sở bộ, ngành cần được thực hiện nghiêm túc. Bài toán quan trọng nhất là phải cân bằng được lợi ích của các bên trong việc sử dụng khu đất vàng theo đúng quy hoạch, làm sao để đô thị có lợi, người dân có lợi và doanh nghiệp cũng có lợi, hướng tới lợi ích chung là giải tỏa khu vực gây ô nhiễm, giải phóng nguồn lực khu đất trụ sở.