Tính tiền sử dụng đất cả đất công cộng: Nhà đất đội thêm giá

DIỆU HOA• 19/08/2020 13:00

Mới đây, Sở TN&MT TP.HCM đã có đề xuất gửi UBND TP.HCM đề nghị thu bổ sung tiền sử dụng đất với diện tích được xác định là công cộng.

Với đề xuất này, các doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM lo ngại sẽ khiến giá nhà đất tăng thêm.

Dự án Gateway Thảo Điền do Sơn Kim Land làm chủ đầu tư hiện đang vướng mắc trong khâu tính tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Một số doanh nghiệp, chuyên gia cũng lo ngại rằng việc phát sinh tài chính sẽ gây chậm trễ trong cấp sổ hồng dự án cũng như làm gia tăng tranh chấp chung cư.

Thêm gánh nặng cho doanh nghiệp

Theo ông Phan Viết Nuôi - Giám đốc Công ty CP Tập Đoàn Địa Ốc Vạn Xuân hiện nay, các tỉnh khi giao đất đều dựa theo Luật Đất đai 2013 để tính tiền sử dụng đất (SDĐ) cho doanh nghiệp, thực hiện dự án đều dựa trên quy hoạch 1/500, trong đó phân biệt rõ phần đất ở, đất công cộng, công trình giao thông.

“Dự án sau khi đi vào sử dụng, doanh nghiệp phải giao lại cho nhà nước khai thác và quản lý phần đất công. Đất này vốn dĩ không phát sinh doanh thu, nếu buộc phải đóng tiền sử dụng đất sẽ khó cho doanh nghiệp” – ông Nuôi nhận định.

Đồng quan điểm, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại quận 9 (TP.HCM) cho biết, hầu hết các dự án thường chỉ có mật độ xây dựng dưới 50%, còn 50% nữa được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng. Thậm chí, nhiều dự án lớn như các khu đô thị, biệt thự liền kề mật độ xây dựng chỉ từ 38 - 45%.

Nếu thực hiện theo đề xuất của Sở TN&MT TP.HCM, chủ đầu tư sẽ buộc phải tăng giá bán để đảm bảo biên lợi nhuận. Việc này sẽ gây nên tình trạng giá nhà tăng lên, tính thanh khoản cũng giảm xuống.

Không những vậy, với đề xuất này, nhiều chung cư ở TP.HCM cũng đang kêu trời vì đã vào ở nhiều năm nhưng chưa được nhận sổ hồng, một số dự án lại trì trệ không thể triển khai do chưa thể tính rõ số tiền SDĐ để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đơn cử như tại dự án chung cư Gateway Thảo Điền, khi tính tiền sử dụng đất dự án, các đơn vị sở ngành đã tính doanh thu cả phân khối đế và tầng hầm. Tuy nhiên quyết định thu tiền SDĐ lại không có danh mục thu của tầng hầm khiến dự án đã ban giao 2 năm nay chưa có sổ hồng.

Phản đối thu thêm

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), đề xuất này của Sở TN&MT TP.HCM là chưa chuẩn xác, chỉ đúng với các chung cư quy mô nhỏ, không sát với công tác xác định, thẩm định, tính tiền SDĐ như hiện nay tại các dự án lớn và làm tăng gánh nặng cho doanh nghiệp.

Ông Châu khẳng định, trong quá trình xác định tiền sử dụng đất, Sở TN&MT, Sở Tài chính và Hội đồng thẩm định giá đất TP đã tính đúng, tính đủ chi phí và doanh thu của dự án, bao gồm phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi, toàn bộ diện tích tầng hầm. Do vậy, dự án không phát sinh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng cho biết, quy trình thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất và xác định tiền sử dụng đất, mất khoảng 2 năm, nhưng nhiều dự án phải mất từ 3 năm trở lên. Các đề xuất này của Sở TN&MT sẽ khiến thời gian thực hiện dự án bị kéo dài, chủ đầu tư không thu được 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua nhà cũng như gia tăng khiếu kiện của cư dân.

Theo đó, HoREA đề nghị không thu thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích công trình giao thông, công cộng. Ngoài ra, trường hợp có phát sinh thêm nghĩa vụ tài chính (nếu) có là quan hệ giữa chủ đầu tư và Nhà nước, UBND TP có trách nhiệm xem xét quyết định và chủ đầu tư thực hiện, không liên quan đến người mua nhà.

Dự án chưa được cấp sổ hồng do phát sinh nghĩa vụ tài chính giữa chủ đầu tư với Nhà nước, UBND TP cần xem xét cấp sổ hồng cho người dân.