Hệ thống metro và các khu vực TOD đang tạo điều kiện khai thác hiệu quả quỹ đất, mở rộng nguồn cung nhà ở và hình thành các cực phát triển mới ngoài khu vực trung tâm.
Tại họp báo công bố báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, các nghiên cứu quốc tế cho thấy bất động sản nằm trong bán kính khoảng 400 m quanh nhà ga metro thường có tốc độ tăng giá cao hơn mặt bằng chung của thị trường. Những khu vực cách ga từ 400 - 600 m cũng ghi nhận mức tăng tích cực.
Theo bà Trang, điều này phản ánh quá trình thị trường định giá lại những khu vực trước đây chưa được hưởng lợi đầy đủ từ hạ tầng giao thông công cộng. Khi metro hình thành, phần giá trị đất đai chưa được khai thác sẽ dần được mở khóa, khiến tốc độ tăng giá cao hơn so với mặt bằng chung.
Tuy nhiên, tốc độ tăng giá không đồng nghĩa mặt bằng giá đã vượt các khu vực trung tâm. Nhiều khu vực quanh nhà ga hiện vẫn có mức giá thấp hơn đáng kể so với các khu vực phát triển lâu năm, dù tốc độ tăng trưởng có thể cao hơn trong một giai đoạn nhất định.
Quan trọng hơn, đại diện JLL chia sẻ, mục tiêu cốt lõi của TOD không phải tạo ra một chu kỳ tăng giá mới mà là khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các tuyến giao thông công cộng, thúc đẩy giãn dân và hỗ trợ sự phát triển cân bằng của thị trường nhà ở trong dài hạn.
TOD được xem là một bước chuyển trong tư duy phát triển đô thị khi thay đổi cách phân bổ dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế. Thay vì tiếp tục tập trung nguồn lực vào khu vực trung tâm vốn đang chịu áp lực lớn về hạ tầng và dân số, mô hình này hướng tới việc hình thành các cực phát triển mới quanh các đầu mối giao thông công cộng. Người dân có thể sinh sống xa trung tâm hơn nhưng vẫn tiếp cận thuận lợi với nơi làm việc, dịch vụ công cộng và các tiện ích đô thị.
Tại TP.HCM, thành phố đã xác định 11 khu vực phát triển TOD dọc các tuyến metro và Vành đai 3. Riêng 5 khu vực TOD trên tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương có quy mô khoảng 940 ha đang được triển khai các bước quy hoạch. Cùng với đó, nhiều khu vực khác dọc các tuyến metro hiện hữu và tương lai cũng đang được nghiên cứu phát triển theo mô hình này.
Trong khi đó, Hà Nội cũng đang thúc đẩy phát triển hệ thống đường sắt đô thị và từng bước hoàn thiện các cơ chế, chỉ tiêu quy hoạch cho khu vực TOD nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất và mở rộng không gian phát triển đô thị.
TSKH.KTS. Ngô Viết Nam Sơn - Chủ tịch NgoViet Architects & Planners nhận định TOD không chỉ là câu chuyện giao thông hay bất động sản mà còn là công cụ tổ chức lại không gian phát triển đô thị. Theo ông, khi hệ thống giao thông công cộng được đầu tư đồng bộ, dân cư và các hoạt động kinh tế có điều kiện dịch chuyển về những khu vực mới, qua đó giảm áp lực lên khu vực trung tâm và tạo thêm động lực phát triển cho các đô thị.
Thực tế, nhiều đô thị lớn trên thế giới như Tokyo, Seoul hay Singapore đều hình thành các trung tâm phát triển mới dọc các tuyến giao thông công cộng. Hạ tầng giao thông không chỉ đóng vai trò kết nối mà còn trở thành động lực định hình cấu trúc đô thị và phân bổ lại các nguồn lực phát triển.
Một trong những tác động đáng chú ý nhất của TOD là khả năng tạo thêm nguồn cung bất động sản cho thị trường. Khác với mô hình phát triển đô thị truyền thống dựa nhiều vào mở rộng không gian theo chiều ngang, TOD cho phép gia tăng mật độ dân cư và hệ số sử dụng đất tại các khu vực quanh nhà ga. Việc phát triển theo chiều cao giúp khai thác hiệu quả hơn quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất tại các khu vực trung tâm ngày càng hạn chế.
Theo JLL, trong những năm tới, nguồn cung từ các dự án phát triển quanh các tuyến metro có thể tăng đáng kể khi nhiều khu vực TOD được đưa vào quy hoạch và triển khai đầu tư. Đây được xem là một trong những yếu tố có thể góp phần cải thiện tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn.
Trong bối cảnh giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao, việc hình thành các khu phát triển mới quanh các tuyến metro được kỳ vọng sẽ tạo thêm quỹ đất phát triển nhà ở, giảm áp lực lên khu vực trung tâm và đa dạng hóa nguồn cung cho thị trường.
Tuy nhiên, việc gia tăng nguồn cung không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm ngay lập tức. Hiệu quả của mô hình này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như cơ cấu sản phẩm, tiến độ triển khai hạ tầng, khả năng kết nối giao thông và mức độ đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Bên cạnh tác động tới thị trường nhà ở, TOD còn được kỳ vọng tạo thêm nguồn lực cho phát triển hạ tầng đô thị thông qua việc khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các tuyến giao thông công cộng. Các cơ chế đặc thù đang được triển khai tại Hà Nội và TP.HCM cho phép địa phương chủ động hơn trong việc tổ chức quy hoạch, phát triển quỹ đất và huy động nguồn lực đầu tư cho hệ thống đường sắt đô thị.
Đây được xem là cơ sở quan trọng để hình thành các khu đô thị mới gắn với giao thông công cộng, đồng thời tạo sự liên kết chặt chẽ hơn giữa phát triển hạ tầng và phát triển không gian đô thị trong dài hạn.
Kinh nghiệm từ nhiều đô thị lớn trên thế giới cho thấy giá trị bền vững nhất của TOD không nằm ở tốc độ tăng giá bất động sản mà ở khả năng hình thành các trung tâm phát triển mới, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo thêm nguồn cung nhà ở gắn với giao thông công cộng. Đây cũng là hướng đi mà Hà Nội và TP.HCM đang thúc đẩy khi đẩy mạnh đầu tư hệ thống metro, từng bước mở rộng không gian phát triển và tạo nền tảng cho thị trường nhà ở vận động theo hướng cân bằng, bền vững hơn trong dài hạn.
.jpg "TP.HCM hạn chế nhà thấp tầng quanh khu vực TOD")