TP HCM: Thị trường nhà ở vào nhịp phục hồi

Báo cáo Thị trường Nhà ở quý IV/2025 của Cushman & Wakefield TP HCM cho thấy bức tranh phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản nhà ở trong những tháng cuối năm với sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung mới ở cả hai phân khúc căn hộ để bán và nhà liền thổ. Báo cáo bao quát khu vực TP HCM lõi cùng Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), hiện đã được đưa vào ranh giới hành chính mở rộng của thành phố.

Căn hộ tăng tốc, nguồn cầu dẫn dắt thị trường

Trong quý 4, thị trường căn hộ khu vực TP HCM lõi ghi nhận sự gia tăng đột biến của nguồn cung mới, với số lượng căn hộ mở bán tăng gấp 5 lần so với quý trước, trong khi nguồn cung nhà liền thổ tăng kỷ lục hơn 50 lần so với quý liền kề trước đó.

Khu Đông tiếp tục đóng vai trò chủ lực, chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung mới, cho thấy vị thế dẫn dắt nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5%, phản ánh việc nhiều dự án có pháp lý hoàn chỉnh đã sẵn sàng bước vào chu kỳ mở bán mới. Xét theo phân khúc, căn hộ hạng sang chiếm ưu thế với 57% nguồn cung, theo sau là phân khúc trung cấp (28%) và cao cấp (14%).

Một số dự án nổi bật như Masteri Park Place (Masterise Homes) hay The Regency (Phú Mỹ Hưng) thu hút sự quan tâm lớn của thị trường nhờ lợi thế thương hiệu và tiêu chuẩn phát triển cao trong phân khúc hạng sang.

Cùng với nguồn cung, sức cầu cũng cho thấy dấu hiệu phục hồi tích cực. Trong quý 4, thị trường ghi nhận khoảng 3.196 căn hộ được hấp thụ, tăng 19% so với quý trước và khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2024. Lượng giao dịch mới gần tương đương nguồn cung mở bán, đưa tỷ lệ hấp thụ lên khoảng 62% – mức cao nhất trong năm 2025.

Diễn biến này cho thấy tâm lý người mua đã được cải thiện rõ rệt, trong bối cảnh cơ cấu sản phẩm chào bán ngày càng phù hợp với nhu cầu thực. Trong ngắn hạn, nguồn cầu đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường, tạo nền tảng cho đà phục hồi bền vững hơn trong thời gian tới.

Về giá bán, mức giá sơ cấp trung bình trong quý 4/2025 đạt khoảng 6.113 USD/m2, tăng 16% so với quý 3 và cao hơn khoảng 65% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các dự án mới có định vị cao hơn so với các dự án mở bán trước đó, cùng với áp lực chi phí đầu vào gia tăng. Bên cạnh đó, các yếu tố như kết nối hạ tầng, cung – cầu thị trường, chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong việc hình thành mặt bằng giá.

Cushman & Wakefield dự báo giá bán sơ cấp trên địa bàn sẽ tiếp tục neo ở mức cao trong thời gian tới, do chi phí phát triển dự án tăng và lãi suất tín dụng cho vay mua bất động sản đang có xu hướng điều chỉnh đi lên. Đáng chú ý, dòng tiền từ các khu vực khác, đặc biệt là nhà đầu tư phía Bắc, đang quay trở lại TP HCM với kỳ vọng dư địa tăng giá sau giai đoạn dài thị trường trầm lắng vì thiếu hụt nguồn cung mới.

Sau khi mở rộng địa giới hành chính, thị trường căn hộ TP HCM được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng ổn định hơn, dựa trên ba trụ cột chính: cân bằng cung – cầu, kiểm soát tín dụng và cải thiện khung pháp lý.

Nhà liền thổ “khát” hàng

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ trong quý 4/2025. Sau thời gian dài trầm lắng, nguồn cung mới đạt khoảng 1.535 căn, tăng hơn 50 lần so với quý 3 và tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, phản ánh rõ nét sự “giải nén” của thị trường.

Đáng chú ý, khoảng 92% nguồn cung mới nằm ngoài khu vực nội đô, tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoại vi, nổi bật là sự ra mắt của một siêu dự án tại Cần Giờ, cách trung tâm TP HCM khoảng 60 km. Phần còn lại, chiếm khoảng 8%, được phân bổ tại Thủ Đức và Bình Tân.

Trong quý 4, lượng hấp thụ mới khoảng 1.167 căn, tăng hơn 20 lần so với quý 3, và cùng kỳ năm ngoái, cho thấy sức hút cực lớn của loại hình này khi có nguồn cung mới từ các dự án lớn.

Với tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, thị trường cho thấy trạng thái “khát” hàng ở các phân khúc có quy hoạch bài bản, chiến lược kết nối hạ tầng bài bản tương lai (đường Vành đai, cao tốc), và mô hình TOD.

Đáng chú ý, khoảng 92% của nguồn cung mới không nằm ở nội đô mà dịch chuyển ra khu vực ngoại vi, với sự ra mắt của siêu dự án ở khu vực Cần Giờ (cách trung tâm TP HCM khoảng 60 km), 8% nguồn cung mới còn lại, phân bổ đều lần lượt tại Thủ Đức và Bình Tân.

Lượng hấp thụ nhà liền thổ đạt khoảng 1.167 căn, tăng hơn 20 lần so với quý trước và so với cùng kỳ năm ngoái. Với tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 70%, thị trường cho thấy trạng thái “khát” hàng rõ rệt, đặc biệt đối với các dự án được quy hoạch bài bản, có chiến lược kết nối hạ tầng dài hạn như đường Vành đai, cao tốc và các mô hình phát triển theo định hướng TOD.

Chia sẻ về chu kỳ mới của thị trường nhà ở khu vực TP HCM lõi, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết: “Quý 4 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của thị trường nhà ở TP HCM, khi cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận sự trở lại rõ nét của nguồn cung. Sự cân bằng tương đối giữa lượng sản phẩm mở bán mới và tỷ lệ hấp thụ cho thấy niềm tin của người mua đang dần phục hồi, đặc biệt đối với các dự án có vị trí và pháp lý tốt. Trong thời gian tới, diễn biến thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tốc độ ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ tháo gỡ pháp lý; trong khi phát triển hạ tầng và việc mở rộng ranh giới hành chính của TP HCM được kỳ vọng sẽ định hình mặt bằng giá và nhu cầu trong chu kỳ tiếp theo”.