“Sửa sai” đất ở không hình thành đơn vị ở: Quyền lợi nhà đầu tư khi nào được bảo vệ?

>>> Khơi thông dòng vốn đầu tư vào bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng

Cụ thể, đối với các dự án chưa triển khai xây dựng tỉnh thống nhất chuyển hết sang cấp phép đất dịch vụ thương mại để triển khai dự án. Với các dự án đã đầu tư, đang triển khai xây dựng, UBND đã và đang trình Chính phủ cho cấp phép dự án theo dạng đất ở nông thôn, sở hữu lâu dài để tiếp tục phát triển dự án.

Một số dự án khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa sắp được gỡ vướng

Trước đó, chính quyền địa phương lý giải việc đưa ra khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" nhằm mục đích mở cửa thu hút đầu tư, hướng tới phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và ngành du lịch, gia tăng số cơ sở lưu trú nhưng không hình thành đơn vị ở. Và theo nhận định của các chuyên gia, khái niệm này chưa có trong luật chứ không vi phạm pháp luật.

Do đó, việc UBND tỉnh Khánh Hòa hủy các quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang “đất ở không hình thành đơn vị ở”; đưa về lại đất thương mại dịch vụ nhằm “sửa sai” sẽ gây ra nhiều xáo trộn trên thị trường.

Theo PGS. TS. Doãn Hồng Nhung - Giảng viên Cao cấp Khoa Luật, Đại học QGHN, việc thay đổi chính sách quản lý đối với hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” dẫn đến tiến độ dự án tiếp tục kéo dài do phải điều chỉnh hình thức sử dụng đất, thay đổi quy hoạch dự án; làm phát sinh rủi ro, khách hàng tiếp tục khiếu nại, khiếu kiện về việc sản phẩm dự án không đúng như cam kết ban đầu.

Các doanh nghiệp đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với nhà đầu tư rơi vào cảnh tiến không được, lùi không xong khi đối mặt với những tranh chấp, khiếu kiện của khách hàng, gây thiệt hại lớn đến uy tín của doanh nghiệp.

“Bên cạnh đó, việc các doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất ở đối với đất ở không hình thành đơn vị ở sẽ tạo ra vướng mắc trong thủ tục lấy tiền ngân sách hoàn trả cho doanh nghiệp khi chuyển đổi về đất thương mại dịch vụ. Đó là chưa kể, khi chủ đầu tư sẽ bàn giao cho người mua tự tổ chức việc cho thuê phòng với khách du lịch có thể sẽ tạo nên các áp lực về an ninh, trật tự”, bà Nhung cảnh báo.

Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến đồng tình với hướng giải quyết của chính quyền tỉnh Khánh Hòa. Ông Vương Duy Dũng - trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng) cho rằng về nguyên tắc địa phương chấp thuận, cấp phép gì nhà đầu tư được làm thứ đó. Các dự án đầu tư phải tuân thủ nội dung dự án đầu tư đã được chấp thuận, cấp phép đầu tư.

Ông Trần Tuấn Anh - Đoàn luật sư TP. Hà Nội cũng đồng tình, phương án của chính quyền tỉnh Khánh Hòa là tương đối hợp lý, hài hòa được lợi ích của các bên, bao gồm cả Nhà nước, nhà đầu tư và khách hàng.

Vị luật sư này phân tích, đối với Nhà nước, phương án này sẽ tạo thuận lợi trong công tác quản lý mục đích sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh, họ không phải chịu thiệt hại từ những dự án đã đầu tư xây dựng khi phải mua bán quyền sử dụng đất ở với giá cao, thuế phí cao. Đối với khách hàng, họ sẽ tránh được các nguy cơ tiềm ẩn khi mua các căn hộ du lịch, căn hộ nghỉ dưỡng, đa dạng hóa mục đích sử dụng đối với bất động sản mà mình đã mua.

Cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mà họ đã đầu tư

Đề xuất một giải pháp khác, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng, dù thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có trong luật hiện hành song để giữ niềm tin với các nhà đầu tư cần khơi thông, "phá băng" thị trường theo hướng hoặc chủ đầu tư dự án có quyền lựa chọn một phần là đất sản xuất kinh doanh, một phần là đất để ở.

“Nên chăng cần đưa ra một chính sách mới, quy định đất sản xuất kinh doanh thì chủ đầu tư trả tiền ít, còn phần để bán cho người sử dụng cuối cùng thì chấp nhận là đất ở, trả tiền cao hơn”, ông Võ đề xuất.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI nhìn nhận, sự ổn định, lâu dài mới cho thấy sự tin tưởng, cam kết của địa phương với các nhà đầu tư trong rót vốn phát triển hạ tầng du lịch.

“Các công trình bên trong dự án bất động sản nghỉ dưỡng có tuổi thọ cả trăm năm, cần nhìn nhận các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang đóng góp cho sự phát triển chung của hạ tầng du lịch cả nước, một trong những ngành mũi nhọn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nên cần khuyến khích phát triển”, vị luật sư đặt vấn đề.

Nhìn chung, phương án gỡ vướng của UBND tỉnh Khánh Hòa còn nhiều tranh cãi cho thấy câu chuyện “đất ở không hình thành đơn vị ở” vẫn cần hướng đến một giải pháp tối ưu nhất là hoàn thiện hệ thống chính sách pháp lý theo hướng đồng bộ, nhất quán.

Các chuyên gia cho rằng, khi những “lỗ hổng pháp lý” được giải quyết sẽ bảo vệ được quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp, đảm bảo sự ổn định, phát triển lâu dài của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.