Gỡ vướng cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng: Cần xóa tư duy “tù hãm”

>>> Xu hướng bất động sản hậu đại dịch

Tại tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam”, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra rằng việc tháo gỡ khó khăn về pháp lý theo hướng tạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư chính là chìa khóa tạo ra động lực cho loại hình BĐS này.

để khơi thông thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, phát triển du lịch, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả,

Để khơi thông thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả

Cần đổi mới mạnh mẽ tư duy

Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển. Vì vậy, cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý.

“Ở Việt Nam, Nhà nước đang ép tư duy của mình vào tư duy của người đầu tư, sản xuất, kinh doanh. Tôi cho rằng, điều đó là không ổn. Nhà nước chỉ nên giữ vai trò điều tiết và giữ trật tự cho thị trường, chứ đừng dùng quyền lực Nhà nước để áp đặt vào người sản xuất, kinh doanh”, ông Võ nêu quan điểm.

Liên quan đến vấn đề quy hoạch, ông Võ cho rằng, với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, quy hoạch phải có trật tự và có tiêu chí kinh tế nhưng đồng thời phải phù hợp với mục đích phát triển du lịch nghỉ dưỡng. Vậy thì dù là đất ở nông thôn không hình thành đơn vị ở, đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ hay đất ở dưới dạng đa năng, có thể ở lâu dài nhưng nó chỉ là căn nhà thứ hai, phục vụ lưu trú ngắn hạn hoặc vận hành kinh doanh.

Việc cần làm là phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch, cũng không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thi. Đó mới là luật pháp thực sự.

Một hệ thống luật pháp còn chồng chéo, khó hiểu, tạo nhiều cách hiểu không thể đảm bảo cho tính phát triển bền vững bởi sẽ tạo ra nhiều cách vận dụng khác nhau, thiếu thống nhất và đồng bộ, nhất là tạo khả năng lợi dụng để trục lợi từ quá trình phát triển.

Liên quan đến việc cho phép triển khai dự án, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất cho BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, vị chuyên gia cho rằng, Chính phủ nên có một văn bản sau khi đã xin ý kiến của Ủy ban thường vụ Quốc về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc. Văn bản như vậy cũng là cơ sở để sửa đổi triệt để các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

Việc sớm có quyết sách tháo gỡ các vướng mắc cho doanh nghiệp, gỡ rối pháp lý cho địa phương là rất cần thiết để phát triển kinh tế du lịch sau một khoảng thời gian dài “nằm yên” vì Covid-19.

Nên có quy định bảo vệ nhà đầu tư

Về lâu dài, để khơi thông thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, phát triển du lịch, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên tham gia và đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước.

Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, từ thực tế, có thể khẳng định rằng nếu chúng ta cho các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất lâu dài thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, cần dựa trên quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất để cấp quyền sử dụng ngắn hạn hay dài hạn; quy hoạch phải cụ thể từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết để thực thi một cách hiệu quả.

Cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mà họ đã đầu tư

“Có thể cân nhắc sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất với mọi loại đất. Nếu mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế tài sản với tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải chi trả tiền thuê đất cho Nhà nước. Không nên dựa vào mục đích sử dụng đất để quy định đất đó là dài hạn hay ngắn hạn. Cách quy định đó là hoàn toàn manh mún và bất hợp lý, việc quản lý sẽ vất vả hơn nhiều”, ông Võ đề xuất.

Mở rộng vấn đề trên, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – ngân sách Quốc hội cho rằng, khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” rất hay. Và nên thừa nhận nó, vì đây là một giải pháp để tạo điều kiện phát triển thị trường. Tuy nhiên, chủ đầu tư không được bắt các nhà đầu tư thứ cấp chuyển lại sản phẩm để chủ đầu tư kinh doanh. Song, chủ đầu tư có quyền đưa ra các tiêu chí cho những sản phẩm nghỉ dưỡng nhằm đảm bảo quy hoạch được đồng bộ, thống nhất.

“Tóm lại, chúng ta nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài cho những loại hình này. Và đơn giản chỉ là quyền sở hữu tài sản và quyền này thì đã được quy định; có thể hợp pháp hoá thành đất ở để đảm bảo quyền lợi các bên”, ông Cường khẳng định.

Bên cạnh chính sách thu hút vốn đầu tư, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần có quy định bảo vệ nhà đầu tư. Trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mà họ đã đầu tư.

Những loại giấy tờ đó có thể là chuyển nhượng quyền sử dụng, thế chấp… mà các cơ quan, tổ chức liên quan đến thừa nhận. Nói cách khác chính là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ.

Về lâu dài, Việt Nam muốn trở thành một cường quốc du lịch thì phải ưu ái cho loại hình bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Khi những vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ theo hướng tạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư, sẽ tạo “cú hích” cho thị trường bất động sản lĩnh vực này sôi động trở lại.

Tại buổi góp ý dự thảo nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai ngày 20/4, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Tổng cục Đất đai cho biết, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho các công trình bất động sản nghỉ dưỡng đã được bổ sung.

Theo đó, Điều 32a quy định, các chủ sở hữu khách sạn, condotel, officetel, công trình khác phục vụ mục đích lưu trú, du lịch... được cấp sổ đỏ phải đáp ứng đủ điều kiện của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản.

Các địa phương sẽ thẩm định tính pháp lý của dự án trước khi cấp sổ đỏ. Khi có sổ đỏ, chủ sở hữu có quyền giao dịch, sang tên bình thường như các loại hình bất động sản nhà ở khác.