Tránh tận thu thuế cho thuê nhà

PHƯƠNG UYÊN• 19/05/2021 05:00

Nhiều người dân phản ánh ngưỡng chịu thuế cho thuê nhà hiện nay đã không còn phù hợp với tình hình thực tế.

Cụ thể, hoạt động cho thuê nhà của cá nhân hiện nay phải đóng mức thuế suất cao nhất (10%) so với nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ khác (từ 4,5% đến 7%). Nếu so sánh với việc gửi tiền tiết kiệm ngân hàng không phải chịu thuế thì việc cá nhân bỏ nhiều tỷ để đầu tư bất động cho thuê phải chịu thuế 10% mà không được trừ bất kỳ khoản chi phí nào là không hợp lý.

Về việc áp 10% thuế đối với người có nhà cho thuê có doanh thu 100 triệu đồng/năm trở lên, nhiều người có nhà cho thuê tại phố cổ Hà Nội bị truy thu từ vài chục đến vài trăm triệu đồng/năm.

Giá thuê nhà phố cổ Hà Nội (chủ yếu tầng 1 đến tầng 3) dao động từ 40 - 120 triệu đồng/tháng

Thêm vào đó, ngưỡng trên 100 triệu đồng/năm (8,3 triệu đồng/tháng) đã thuộc diện nộp thuế cũng không còn phù hợp với thực tiễn. Đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM. Nếu áp dụng mức này thì hầu hết các chủ căn hộ đều phải đóng thuế.

Cần điều chỉnh ngưỡng nộp thuế

Một số chuyên gia đề xuất ngưỡng nộp thuế cần phải điều chỉnh tăng từ 30% đến 40% để phù hợp với tỉ lệ lạm phát đã tăng trên 20% và mức giảm trừ gia cảnh cho cá nhân có thu nhập từ tiền lương, tiền công đã được điều chỉnh tăng 22%.

Lý giải về vấn đề này, bà Tạ Thị Phương Lan - Phó vụ trưởng Vụ trưởng Vụ quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, cá nhân cho biết, theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng (GTGT) và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp (TNCN) thì cá nhân kinh doanh có mức doanh thu từ 100 triệu trở xuống không thuộc diện chịu thuế. Các trường hợp cá nhân có bất động sản cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm (trên 8,3 triệu đồng/tháng) được xác định là đối tượng phải kê khai, nộp thuế.

Những trường hợp cho thuê bất động sản thuộc diện chịu thuế 10% đều được xác định là những trường hợp kinh doanh bất động sản (theo Luật kinh doanh bất động sản). Việc kinh doanh bất động sản theo hình thức cho thuê trong thời gian vừa qua mặc dù không bằng lãi tiết kiệm khi để tiền ngân hàng, khách hàng thuê không ổn định nhưng vẫn thu hút nhiều cá nhân có tiền nhàn rỗi hoặc tiền vay (nhưng khả năng trả nợ tiền vay tốt) đầu tư vào lĩnh vực này vì cái được lớn nhất là có được tài sản để dành, sở hữu lâu dài và tài sản đó có thể đem lại dòng tiền ổn định theo năm tháng, không bị mất giá, thậm chí là tài sản tích luỹ.

Cao ốc Khải Hoàn, quận 11, TP HCM - chung cư được thí điểm thu thuế căn hộ cho thuê.

Cao ốc Khải Hoàn, quận 11, TP HCM - chung cư được thí điểm thu thuế căn hộ cho thuê

Phó Vụ trưởng Tạ Thị Phương Lan cho rằng, việc đặt vấn đề tính toán các khoản chi phí cho hoạt động cho thuê bất động sản (tiền mua bất động sản, chi phí lãi vay, ...) là không phù hợp vì phải tính đến các yếu tố sở hữu bất động sản lâu dài, bất động sản có thể tăng giá trong tương lai.

Đối với hoạt động cho thuê thông thường chỉ có thể tính đến các chi phí mang tính phát sinh thường xuyên trong thời gian cho thuê hoặc để phục vụ cho mục đích cho thuê (chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất...). Do đó, để xử lý vấn đề không được trừ chi phí hợp lý như nêu trên của cá nhân cho thuê bất động sản, chính sách thuế đã xây dựng mức thuế của cá nhân thấp hơn so với doanh nghiệp.

Tránh tận thu

Ở góc nhìn rộng hơn, TS. Võ Đình Trí - Trường Đại học Kinh tế TPHCM cho rằng, phần lớn những người có tài sản cho thuê là có của ăn của để, và thu nhập thuộc mức khá hay cao trong xã hội. Do đó, khung thuế suất thuế thu nhập của những người này thường thuộc nhóm từ trung bình trở lên. Chính vì vậy ở nhiều nước, nếu thấy nhập thu nhập cho thuê nhà vào thu nhập cá nhân chịu thuế không có lợi thì họ sẽ tính đến phương án lập doanh nghiệp để quản lý tài sản này.

Trong trường hợp là doanh nghiệp, lúc này các chi phí đầu vào sẽ được khấu trừ vào doanh thu chịu thuế, tức các khoản sửa chữa hay chi phí liên quan đến tài sản đều được đưa vào chi phí của doanh nghiệp. Không những thế, trong những trường hợp tài sản hình thành từ khoản vay thì lãi vay cũng được hạch toán vào chi phí. Và quan trọng hơn, là chi phí khấu hao tài sản.

Nhưng luật thuế ở nhiều nước cũng khiến hình thức doanh nghiệp quản lý tài sản cho thuê kém hấp dẫn đi. Đó là những loại thuế ấn định trước bất kể doanh thu, hay các quy định về kế toán và báo cáo hoạt động kinh doanh, làm phát sinh thêm nhiều thủ tục và chi phí.

Lấy ví dụ như ở Pháp, việc đầu tư nhà cho thuê là một hình thức rất phổ biến, đặc biệt là những người chuẩn bị cho kế hoạch tài chính khi về hưu. Phần lớn trong số này sẽ chọn hình thức cho thuê nhà dạng bán chuyên (Loueur en Meublé Non Professionnel - LNMP), tức cá nhân cho thuê nhà đã có trang bị sẵn một số vật dụng thiết yếu, hay hình thức công ty đặc thù SCI (société civile immobilière).

"Quay trở lại câu chuyện ở Việt Nam có lẽ cũng nên là hai lựa chọn: Hoặc nhập vào thuế thu nhập cá nhân, hoặc chuyển sang hình thức doanh nghiệp. Tùy hoàn cảnh và mục tiêu thuế của từng trường hợp cụ thể mà chủ sở hữu lựa chọn hình thức phù hợp nhất" - TS. Võ Đình Trí lưu ý.

Luật sư Đỗ Thanh Lâm - Công ty Luật TNHH Kiến Việt cho hay, việc tăng cường công tác quản lý, đặc biệt với lĩnh vực thuế, là điều cần thiết. Tuy vậy, nếu chỉ áp dụng ở một vài lĩnh vực hoặc vài địa phương sẽ dẫn đến bất công, tâm lý so sánh trong xã hội. Do đó, việc tăng cường công tác chống thất thu thuế cần được thực hiện đồng bộ và tránh tận thu đối với cá nhân, hộ kinh doanh nhỏ lẻ, nhất là trong thời kỳ dịch bệnh như hiện nay.