>> Bất động sản công nghiệp: Thách thức dần xuất hiện

Không phải cổ phiếu nào cũng bật tăng, nên các nhà đầu tư cần có sự sàng lọc kỹ để giảm thiểu rủi ro.

Tiềm năng BĐS KCN

Ngành BĐS KCN được kỳ vọng là tâm điểm đón đầu làn sóng chuyển dịch sản xuất khi thị trường Trung Quốc mở cửa. Tuy nhiên, từ đầu năm 2023, nhiều ngành có dấu hiệu giảm tốc, trong đó có ngành BĐS KCN. Trong 4 tháng đầu năm 2023, Việt Nam thu hút gần 8,88 tỷ USD vốn FDI, chỉ bằng 82,1% so với cùng kỳ năm 2022. Một yếu tố khác là chi phí tài chính đang tác động trực tiếp đến biên lợi nhuận của các nhà phát triển KCN. Cùng với đó, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao theo giá BĐS cũng khiến cho nguồn cung BĐS KCN co hẹp. Các yếu tố này cộng hưởng phần nào hỗ trợ giá thuê KCN neo ở mức cao.

Dù vậy, vẫn xuất hiện nhiều tín hiệu khả quan lĩnh vực BĐS KCN, được thể hiện qua hoạt động đầu tư đang mở rộng. Bên cạnh đó, nhu cầu kho bãi, nhà xưởng phục vụ hoạt động logistics vẫn đang trong xu hướng tăng và sẽ là một trong những động lực tăng trưởng chính cho ngành BĐS KCN trong tương lai. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ mạnh mẽ hơn ở một số địa bàn tỉnh có vị trí chiến lược gần cảng biển, cảng hàng không, giao thông hạ tầng thuận lợi như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Hải Phòng, Bình Dương…

Theo CBRE Việt Nam, giá phân khúc BĐS công nghiệp cho thuê cũng như tỷ lệ lấp đầy dự đoán sẽ tăng mạnh trên cả nước. Với các doanh nghiệp đầu tư KCN, giá thuê tăng, tỷ lệ lấp đầy cao, trong khi nguồn cung còn hạn chế đã giúp họ thu lợi lớn. Những đơn vị có quỹ đất sẵn sàng cho thuê như IDICO (IDC), Sonadezi Châu Đức (SZC), Becamex (BCM), Viglacera (VGC) đang được nhiều nhà đầu tư tìm đến đàm phán ký hợp đồng thuê.

>> Dự báo VN-Index sẽ đi ngang hoặc giảm nhẹ trong nửa đầu tháng 5

Dư địa tăng trưởng

Tính từ đầu năm nay, chỉ số cổ phiếu ngành BĐS KCN đã có xu hướng tăng, nhưng tăng chậm hơn so với VN-Index. Do vậy, nhóm cổ phiếu này vẫn còn dư địa tăng trưởng.

Thứ nhất là cổ phiếu BCM của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp. Hiện nay, các nhà phát triển KCN sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức hơn trong 2 năm tới do quy trình phê duyệt dự án chậm và nguồn vốn hạn chế. Tuy nhiên, đây có thể là cơ hội cho những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê như BCM.

Mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2024 khi khoảng 3.757ha đất KCN của BCM được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-2026, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh. Theo đó, cổ phiếu BCM sẽ được hưởng lợi. Nhà đầu tư có thể mở mua mới khi BCM điều chỉnh xuống vùng giá 72.000- 75.000 đồng/cp.

Thứ hai là cổ phiếu PHR của Công ty Cổ phần cao su Phước Hoà. Mảng cao su sẽ dẫn dắt doanh thu 2023-2024 của PHR, đóng góp bình quân khoảng 72% doanh thu của PHR. Theo đó, PHR có thể hưởng lợi từ giá cao su tăng và nhu cầu phục hồi sau khi Trung Quốc mở cửa trở lại.
Cổ phiếu PHR đang giao dịch quanh mức 41.000 đồng/cp. Nhà đầu tư có thể mở mua mới cổ phiếu PHR quanh vùng giá 40.000 đồng/cp, chốt lời tại vùng 50.000- 52.000 đồng/cp.

Thứ ba là cổ phiếu SZC của Công ty Sonadezi Châu Đốc. SZC có quỹ đất lớn hơn 600 ha và giá thuê cạnh tranh trong số các nhà phát triển KCN tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. Tiềm năng tăng giá của SZC là giá cho thuê và diện tích cho thuê của KCN Châu Đức tăng cao hơn dự kiến, thời gian triển khai giai đoạn 2 của Sonadezi Hữu Phước sớm hơn dự kiến. Rủi ro giảm giá cổ phiếu SZC là chi phí đền bù đất mới cao hơn dự kiến và chậm trễ trong việc cấp phép cho các dự án BĐS dân cư. Cổ phiếu SZC đang giao dịch quanh 33.000 đồng/cp, các nhà đầu tư có thể xem xét mở vị thế mua SZC tại 30.000đ/cp.

Thứ tư là cổ phiếu KBC của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc. Hiện KBC có thể hoàn tất các thủ tục pháp lý để có thể đưa vào kinh doanh KCN Tràng Duệ 3 (687ha) trong năm 2023, đặc biệt là sau khi Hải Phòng phê duyệt dự án này trong quy hoạch tổng thể. Dù có nhiều thách thức đối với các nhà phát triển BĐS KCN trong 2 năm tới do quy trình phê duyệt dự án chậm và nguồn vốn hạn chế, nhưng điều này có thể sẽ tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất cho thuê như KBC.

Tiềm năng tăng giá của cổ phiếu KBC là đảo ngược chính sách tiền tệ hỗ trợ thị trường BĐS, KBC có thể tháo gỡ các thủ tục pháp lý mở rộng quỹ đất ở Hưng Yên, Long An, Hải Dương, Bắc Giang và việc chuyển nhượng tại Tràng Cát hoàn tất sớm hơn dự kiến. Rủi ro giảm giá KBC là doanh số bán hàng thấp hơn dự kiến, triển khai dự án mới chậm hơn dự kiến. Nhà đầu tư có thể mở mua mới KBC quanh vùng giá 20.000 đồng/cp cho mục đích dài hạn.