Triển vọng phục hồi các phân khúc bất động sản khu vực Châu Á Thái Bình Dương

TS Henry Chin - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu CBRE Châu Á - Thái Bình Dương• 06/09/2021 14:19

Sự hồi phục các phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng, bán lẻ sẽ là bước đệm cho sự phát triển trong năm 2022 của thị trường bất động sản Châu Á Thái Bình Dương.

Tiến sĩ Henry Chin - Trưởng Bộ phận Investor Thought Leadership Toàn cầu & Trưởng Bộ phận Nghiên cứu của CBRE Châu Á - Thái Bình Dương.

Văn phòng, bán lẻ nhiều điểm sáng

Các biến thể mới của COVID -19 với các biện pháp hạn chế mới tại nhiều thị trường tiếp tục là rủi ro lớn ảnh hưởng tới nền kinh tế và thị trường bất động sản khu vực Châu Á Thái Bình Dương trong 12 tháng tới, đặc biệt đáng kể hơn với những nền kinh tế mới nổi tại Châu Á.

Trong năm 2021, hoạt động cho thuê văn phòng đang dần được cải thiện, khi nhu cầu thuê trên đà phục hồi so với mức thấp của năm trước. Tỷ lệ hấp thụ tăng khoảng 20% trong nửa đầu năm 2021, nhờ vào kết quả hoạt động khả quan ở thị trường Bắc Á.

Nhu cầu thuê cả năm dự kiến tăng 10-15% so với cùng kì năm ngoái, cao hơn mức 5% đã dự báo hồi đầu năm. Các thị trường vẫn duy trì kết quả hoạt động khả quan như Singapore, Đài Bắc, Seoul dự báo giá thuê Văn phòng Hạng A sẽ tăng trưởng trên mức trước đại dịch vào năm 2023.

Tại thị trường Việt Nam, nhu cầu cho thuê cũng ghi nhận những tín hiệu khả quan, với lượng diện tích hấp thụ tại TP.HCM và Hà Nội trong sáu tháng đầu năm 2021 gần bằng mức trước đại dịch. Điều này được xem là sự cải thiện rõ rệt, nếu so với tỷ lệ hấp thụ ở ngưỡng âm của năm 2020.

Tuy nhiên, thị trường sáu tháng cuối năm 2021 dự kiến đối mặt với nhiều thách thức, khi Việt Nam vẫn đang tiếp tục áp dụng những biện pháp nghiêm ngặt để kiểm soát dịch bệnh, dẫn tới khả năng tăng trưởng giá thuê dự kiến ở mức rất hạn chế trong nửa cuối năm.

Một số khách thuê lớn có thể phải trì hoãn các quyết định dài hạn đối với hợp đồng thuê cho tới khi khả năng quay trở lại văn phòng làm việc bình thường rõ ràng hơn. Trong thời gian còn lại của năm, khách thuê văn phòng trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương sẽ tiếp tục có lợi thế khi 60% nguồn cung mới của cả năm dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong các tháng còn lại.

Thị trường văn phòng cho thuê phục hồi mạnh ở khu vực Bắc Á.

Ở phân khúc bán lẻ, kết quả hoạt động khả quan của các phân khúc bán lẻ này thúc đẩy nhu cầu thuê và các quyết định thay đổi tới các địa điểm thuê có chất lượng tốt hơn.

Giá thuê trong khu vực dự báo sẽ đi vào ổn định vào năm 2022, trong đó giá thuê tại các trung tâm thương mại phục vụ nhu yếu phẩm hàng ngày có khả năng phục hồi mạnh mẽ hơn.

Hoạt động đầu tư tăng trưởng đáng kể

Trong khi đó, ở phân khúc bất động sản hậu cần, sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử cùng việc tập trung đẩy mạnh phục hồi giúp cho thị trường logistics tại Châu Á Thái Bình Dương có một nửa đầu năm 2021 đầy khả quan.

Giai đoạn này chứng kiến sự mở rộng mạnh mẽ của các nền tảng thương mại điện tử và dịch vụ logistics bên thứ 3 (3PLs), với tỷ lệ hấp thụ lên đến 35,6 triệu m2 tại Châu Á, con số cao nhất được ghi nhận trong nửa đầu năm.

Giá thuê bất động sản cho logistics khu vực Châu Á Thái Bình Dương được ghi nhận ở mức tích cực trong sáu tháng đầu năm, với mức tăng trưởng 1,6% so với hồi cuối năm ngoái.

Tại miền Nam Việt Nam, giá cho thuê dự kiến sẽ có bước phục hồi mạnh mẽ. Đối với khu vực phía Bắc Việt Nam, mặc dù phần lớn tâm lý của nhà đầu tư và khách thuê đều khá tích cực, nguồn cung lớn trong hai năm tới sẽ khiến chủ nhà có thể phải ưu tiên tỷ lệ lấp đầy trước khi kỳ vọng tăng trưởng giá thuê.

Hoạt động đầu tư bất động sản thương mại tăng trưởng đáng kể trong nửa đầu năm năm 2021, là kết quả của việc triển khai sử dụng vốn tích cực từ các nhà đầu tư sau thời kì trầm lắng trong năm 2020. Giá trị giao dịch đầu tư giai đoạn này ước tính đạt tới 68 tỷ USD, tương đương 63% tổng giá trị giao dịch của cả năm 2020 với các giao dịch mua từ các quỹ bất động sản, các đơn vị đầu tư tổ chức bao gồm quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm, quỹ tài sản quốc gia và các quỹ REIT.

Các nhà đầu tư săn giá rẻ có thể không hài lòng khi các tài sản có giá chiết khấu trở nên khan hiếm do sự gia tăng của các hoạt động đầu tư. Với nhu cầu thuê văn phòng tiếp tục được cải thiện, giá thuê sẽ duy trì ở mức bình ổn vào năm 2022 và bắt đầu tăng trưởng trở lại vào năm 2023, đây là lúc các nhà đầu tư có thể xem xét cơ hội đầu tư không chịu ảnh hưởng của tính chu kỳ ở các bất động sản văn phòng, bán lẻ và khách sạn.

Lợi suất của bất động sản văn phòng có thể sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp, vì vậy các nhà đầu tư có thể xem xét cơ hội đầu tư gia tăng giá trị ở những thị trường thiếu hụt nguồn cung như Seoul và Singapore. Đối với thị trường bán lẻ, các tài sản bán lẻ khu vực (neighborhood retail) và các trung tâm bán lẻ quy mô lớn (destination properties) sẽ là những cơ hội hấp dẫn.

Bên cạnh đó, ngày càng có nhiều nguồn vốn hướng tới thị trường khách sạn và nghỉ dưỡng, đặc biệt tại các quốc gia có nhiều khách du lịch trong nước. Trong lĩnh vực logistics, lợi suất ở mức thấp sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển như là một kênh hấp dẫn để gia tăng lợi nhuận kì vọng.