Tháo gỡ khó khăn cho thị trường CONDOTEL

Tọa đàm trực tuyến "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường CONDOTEL" do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức diễn ra lúc 09h00-12h00 ngày 27/2 tại Trụ sở VCCI, số 9 Đào Duy Anh, Hà Nội.

Tham dự chương trình có: GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bà Phạm Thị Thịnh – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường; Ông Vũ Văn Thanh – Vụ trưởng Vụ khách sạn, Tổng Cục Du lịch, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch; Luật sư Nguyễn Danh Huế - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông; Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; Ông Hoàng Liên Sơn – Tổng Giám đốc Alpha Real; Ông Nguyễn Quang Huy – Phó Tổng Giám đốc APEC Group; Ông Bùi Xuân Hiền – Tổng Giám đốc Công ty CP Nhà Phương Nam Việt Nam; Ông Hoàng Đình Khiêm – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần địa ốc Vietstar Land; Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn – Tổng Biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp.

• Sự kiện được tường thuật trực tuyến trên Báo Diễn đàn Doanh nghiệp điện tử (https://enternews.vn) và trang Diễn đàn Bất động sản (https://diendanbatdongsan.vn/vi)
• Quý độc giả quan tâm có thể gửi câu hỏi trực tiếp đến các vị khách mời thông qua hệ thống trực tuyến của Tọa đàm TẠI ĐÂY.

Bạn đọc Hoàng Anh – Đà Nẵng: Khi tham gia vào chương trình cam kết cho thuê, khách hàng có bắt buộc phải tham gia theo đúng chương trình mà chủ đầu tư đã đưa ra hay không? Nếu không tham gia hoặc hủy ngang thì sao? Luật sư Nguyễn Danh Huế - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông: Đây là vấn đề giao kết dân sự. Theo quy định của pháp luật đây là hai bên tự thoả thuận, vì vậy, bạn nên kiểm tra lại hợp đồng. Trong trường hợp chủ đầu tư có lỗi, bạn có thể khởi kiện dân sự. Nếu có dấu hiệu hình sự, bạn có quyền tố cáo.  Tuy nhiên, theo góc độ của một luật sư, tôi mong rằng, bạn nên tìm kiếm một cơ quan tư vấn hoặc một doanh nghiệp tư vấn văn phòng luật sư để làm rõ hơn. Bạn đọc Minh thư - Thanh Hoá: Tôi làm việc tại một sàn bất động sản đang tham gia các dự án bất động sản condotel. Tình hình hiện nay ở thị trường rất khó khăn do nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi và do ảnh hưởng tình hình kinh tế nói chung. Được biết sau văn bản 703 của Sở TNMT các địa phương sẽ tiến hành rà soát, xem xét và điều chỉnh các dự án quy hoạch nếu cần. Vậy xin hỏi công tác này sẽ diễn ra trong thời gian nào và có thời hạn chót hay không? Bà Phạm Thị Thịnh – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường: Về vấn đề thời hạn, chúng tôi có chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường đang khẩn trương xử lý để đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư. Liên quan đến dự án mà doanh nghiệp hỏi, dự án ở địa phương nào thì chúng tôi sẽ làm việc trực tiếp với địa phương. Nhà đầu tư Hồng Lam: Tôi là nhà đầu tư cá nhân, kinh doanh nhỏ. Xin hỏi quý báo cho biết, việc một số dự án condotel tuyên bố không thực hiện được cam kết đã khiến rất nhiều nhà đầu tư e ngại và thậm chí “không muốn bỏ tiền vào Condotel nữa vậy trách nhiệm của ngân hàng bên bên thứ ba đóng vai trò như thế nào trong việc cam kết? Ngoài lợi nhuận, người đầu tư nên quan tâm đến những điều gì trước khi quyết định đầu tư vào một dự án condotel? Ông Hoàng Liên Sơn – Tổng Giám đốc Alpha Real: Vấn đề bảo lãnh cam kết lợi nhuận của các dự án Condotel, phụ thuộc vào thoả thuận ban đầu giữa 3 bên: Chủ đầu tư- Nhà đầu tư thứ cấp- Ngân hàng. Tuy nhiên, gần như các chủ đầu tư hiện tại không có cam kết đảm bảo lợi nhuận với nhà đầu tư thứ cấp thông qua ngân hàng. Để dự án condotel đạt lợi nhuận cao phụ thuộc vào cách vận hành của chủ đầu tư, tỷ lệ lấp đầy tốt... Đỗ Văn Vẻ - Giám đốc Doanh nghiệp Thiên Sơn: Lãi suất condotel mà các chủ đầu tư cam kết từ 10-12% hiện nay có quá cao so với mặt bằng lãi suất chung? Hiện Coccobay đã giảm xuống mức này một nửa? Vậy theo các ông, bà mức bao nhiêu thì hợp lý? Ông Hoàng Đình Khiêm – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần địa ốc Vietstar Land: Tôi là người đã đầu tư vào 3 dự án Condotel tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc của Vingroup, với cam kết lãi suất 10%/năm trong 10 năm. Thay vì gửi tiền vào ngân hàng với lãi suất 6-7%/năm, thì tôi đầu tư vào các dự án của Vingroup với gần 72 Vinpearl trên toàn quốc với hệ sinh thái khổng lồ để hưởng lãi suất nói trên. Chủ đầu tư lớn như vậy, thì mới đảm bảo thực hiện cam kết lãi suất cao như vậy. Do đó, nếu chủ đầu tư nào cam kết mức lãi suất 14%/năm, thì phải xem xét kỹ. Cocobay là bài học về sự thanh lọc của thị trường. Các nhà đầu tư cần nhìn vào hệ sinh thái, hệ thống vận hành, những gì mà các khách sạn của chủ đầu tư đã hiện hữu để quyết định mức đầu tư. Bạn đọc Đỗ Hải - Hoà Bình: Tôi có một mảnh đất là đất ở tại Hòa Bình, địa thế khá đẹp, hiện tôi và một vài người bạn đang có kế hoạch chung vốn xây một số villa tại đó, chủ yếu là để các gia đình về nghỉ hè, ngoài ra cũng có thể thuê một người quản lý để cho thuê thời điểm. Vậy xin hỏi các căn villa của chúng tôi có bị tính là Condotel không, nếu không thì về mặt pháp lý hiện nay, mô hình này của chúng tôi được xác định ra sao? Ông Vũ Văn Thanh - Vụ trưởng Vụ khách sạn, Tổng Cục Du lịch, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch: Luật Du lịch cũng như các quy định của pháp luật khác có liên quan đều tạo điều kiện thuận lợi cho công dân Việt Nam muốn kinh doanh lĩnh vực du lịch. Kinh doanh lưu trú du lịch là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, dó đó, nếu bạn có đất và đất đó đáp ứng đầy đủ thủ tục pháp lý và bạn có đăng kí kinh doanh thì theo Luật Du lịch năm 2017 bạn cần đáp ứng đủ 3 điều kiện: có đăng kí kinh doanh; trong cơ sở kinh doanh xây dựng phải đáp ứng đủ điều kiện an ninh an toàn và phải đạt yêu cầu tối thiểu cơ sở vật chất kỹ thuật. Khi đủ điều kiện đó, bạn có thể kinh doanh, cho thuê kinh doanh hoặc thuê các đơn vị vận hành, quản lý kinh doanh. Đối với việc có phải xác định các căn vila của bạn có phải là condotel hay một loại hình nào khác thì trong Luật Du lịch và luật pháp hiện hành của chúng ta chưa có quy định rõ ràng về vấn đề này. Đối với Luật Du lịch thì có quy định 8 loại hình kinh doanh lưu trú, bạn có thể tham chiếu 8 quy định đó để xác định được loại hình. Sau đó, nếu đáp ứng được các điều kiện kinh doanh theo Luật Du lịch cùng các nghị định thông tư hướng dẫn thì sẽ được phép kinh doanh.

TỔNG KẾT

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn:

Để thị trường phát triển lành mạnh, ngoài những vấn đề pháp lý cần được minh bạch, rõ ràng chúng tôi cũng mong muốn các bộ ngành liên quan: Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch… cần ngồi lại với nhau, căn cứ ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ để tìm thêm biện pháp tháo gỡ các vướng mắc đã được nêu tại toạ đàm để thị trường bất động sản nói chung và loại hình bất động sản đa công năng (condotel) nói riêng phát triển bền vững.

Chúng tôi cũng đề xuất bốn vấn đề quan trọng cần xem xét và đưa vào các quy định pháp luật, đó là:

Thứ nhất, có quy định về huy động vốn cho hình thành tài sản trong tương lai.

Thứ hai, thủ tục chuyển nhượng mua bán bất động sản condotel hình thành tài sản trong tương lai.

Thứ ba, cần có một hợp đồng mẫu để các bên tham khảo.

Thứ tư, quy định thêm về các tranh chấp, đổ vỡ trong hợp đồng kinh doanh.

 ______________________

BÀN TAY VÔ HÌNH - GIẢI PHÁP TỪ THỊ TRƯỜNG

*** 11h20 ***

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn:

Theo tôi, cách tư duy và cách tiếp cận vấn đề luôn đứng trên vấn đề quyền lợi của các đối tượng điều chỉnh, đó là một cách thức rất hiện đại. Vì thực tế hiện nay, giấy chứng nhận là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ quy trình, chịu hậu quả của toàn bộ vướng mắc. Đơn cử như giấy chứng nhận đó được điều chỉnh như thế nào thì chưa có.

Với những chia sẻ của các anh chị, chúng ta có thể hiểu thực ra khái niệm không phải giấy khai sinh mà là hướng dẫn khai sinh cho condotel.

Quan trọng hơn nữa là những quy chuẩn cho loại hình này. Và xin mời ông Thanh có những chia sẻ.

Ông Vũ Văn Thanh – Vụ trưởng Vụ khách sạn, Tổng Cục Du lịch, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch:

Diện tích chung, quản lý phần sử dụng chung trong các khu phức hợp như đã đề cập trên thực tế cũng nảy sinh một số vấn đề. Như trường hợp các khu có nhiều người không phải chủ đầu tư phát triển dự án thuê lại mà là tự dùng căn hộ, biệt thự để tự cho thuê, kinh doanh cũng đã nảy sinh một số vấn đề. Tuy nhiên, khi giải quyết tranh chấp phải có căn cứ. 

Quy chế của Bộ VHTT&DL ban hành theo Chỉ thị 11/CT-TTg của Thủ tướng có nêu lên nguyên tắc thứ ba là thực hiện các thỏa thuận các bên cam kết trong hợp đồng mua bán căn hộ du lịch phù hợp với quy định của pháp luật. Chúng ta phải căn cứ để xử lý tranh chấp để cùng nhau quản lý làm sao đảm bảo chất lượng dịch vụ an ninh an toàn được đảm bảo.

Tốt nhất, đây là một cam kết dân sự chúng ta sẽ xử lý các tranh chấp theo Bộ luật dân sự. Trong quy chế của Bộ VHTT&DL khuyến khích các bên thống nhất chọn ra nhà vận hành chuyên nghiệp để có thể quản lý hiệu quả hơn.

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Chúng ta cần thống nhất với nhau và trên cơ sở văn bản 703 của Bộ TN&MT thì condotel nghĩa là một khách sạn toàn căn hộ. Nếu hiểu như vậy thì tiêu chuẩn kỹ thuật sẽ lấy tiêu chuẩn của khách sạn áp dụng và đầu tư cũng sẽ dùng cách thức của đầu tư khách sạn....

Trường hợp nếu quan niệm condotel là một khách sạn toàn căn hộ thì đã có khung khổ pháp lý rồi.

Vấn đề là nếu tiếp cận condotel bằng cách hiểu là khách sạn toàn căn hộ liệu có giải phóng cho thị trường không? Luật Đất đai đã có khung pháp lý cho một thửa đất sử dụng đa mục đích. Vậy tại sao chúng ta không tiếp cận ở góc độ sử dụng đa mục đích?

Câu chuyện chính sẽ nằm ở nhà đầu tư thứ cấp bởi họ bỏ tiền đều mong muốn có được quyền sử dụng đất nhưng hiện condotel hiện chỉ được xét là cấp quyền sở hữu tài sản gắn liên với đất.

Câu chuyện này tạo ra mâu thuẫn lợi ích nhất định và các nhà đầu tư thứ cấp hiện đang có những lo ngại sẽ thiệt thòi khi chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chứ không có quyền sử dụng đất.

Với những trường hợp đã được giao đất là đất ở và chủ đầu tư nhưng xây chung cư du lịch, condotel trên đó thì có cấp giấy chứng nhận cho condotel có thời hạn 50-70 năm hay như thế nào. Điểm quan trọng để giúp condotel phát triển là phải giúp các nhà đầu tư thứ cấp cảm thấy iên và được bảo vệ.

__________________________________

BÀN TAY HỮU HÌNH – NHÀ NƯỚC KIẾN TẠO KHUNG PHÁP LÝ 
CHO LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG

*** 10h45 ***

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn:

Thực tế chúng ta cũng không thể trách các nhà đầu tư vì họ mong chờ sự gia tăng giá trị đất theo thời gian vì chuyện đó là chuyện tất yếu của nhà đầu tư. Nhưng ở đây có một vấn đề họ quan tâm tiếp đó là sự ổn định của chính sách đất đai, sau thời hạn sử dụng đó, họ còn quyền đối với đất đó hay không?

Theo tôi, đó là một điều rất thực tế, và có thể thấy rằng gắn với nó là những chính sách nữa. Đơn cử như chủ đầu tư Cocobay đã bắt đầu triển khai hoạt động kinh doanh trên sản phẩm đó chứ không chỉ chờ sự ủy thác của họ cho các chủ dự án nữa. Nhưng một trong những điểm làm "méo mó" thị trường này là biến nó thành công cụ tài chính và đẩy những mâu thuẫn của condotel đến cao trào.

Quay trở lại nội dung chúng ta đã trao đổi, Luật Đất đai cho phép đa công năng trên đất, như vậy chúng ta không có lý gì mà cần phải điều chỉnh luật khác. Chỉ có vấn đề là tên gọi thì có lẽ chúng ta cần việt hóa condotel để dễ dàng chuẩn hóa, áp dụng theo các văn bản luật hiện hành. Các anh chị có thể chia sẻ liệu chúng ta có thể tiếp cận theo hướng này hay không?

Vấn đề thứ hai đó là với quy định đề xuất xây trên đất nào cấp quyền trên đất đó được hay không, vì tỷ lệ condotel xây dựng trên đất không phải thương mại dịch vụ rất nhiều. Đó là chưa kể chúng ta kích hoạt thị trường condotel tạo cung cho thị trường du lịch thì rất nhiều địa phương khác cũng sẽ phát triển condotel và từ đó gây các vấn đề về quy hoạch. Liệu chúng ta có thể mở đường phát triển condotel theo hướng giải pháp đột phá như vậy hay không?

Vấn đề thứ ba đó là liệu sau này khi triển khai sổ hồng cho nhà đầu tư thì còn những vấn đề gì? Điển hình như diện tích chung riêng thì các chủ đầu tư đã có hướng giải pháp gì hay chưa?

Luật sư Nguyễn Danh Huế - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông:

Tất cả các văn bản đã thừa nhận Condotel là phòng khách sạn được xây dựng dạng căn hộs để kinh doanh du lịch. Do đó, đất đai phải là đất thương mại dịch vụ.

Tuy nhiên trên thực tế, chúng tôi đang xử lý cho 70 hộ kiện chủ đầu tư, theo đó, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 12%, đã trả đủ, nhưng UBND tỉnh Khánh Hoà cấp giấy chứng nhận là đất ở (không hình thành đơn vị ở).

Do Luật không quy định khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, nên tôi cho rằng phải đa dạng hình thức kinh doanh loại hình này. Chúng ta phải xác định condotel là căn hộ du lịch, phải đúng mục đích và pháp lý rõ ràng, từ đó lựa chọn nhà đầu tư uy tín.

Văn bản 703/2020/BTNMT-TCQLĐĐ theo quan điểm của giới luật sư là không có gì mới, chỉ là văn bản mang tính hướng dẫn nội bộ cho các Sở TNMT các tỉnh, tinh thần pháp lý của Văn bản 703 đều dựa trên Luật hiện hành như Luật đất đai năm 2003, Luật nhà ở, Luật du lịch, Luật kinh doanh bất động sản. Văn bản này không phải văn bản quy phạm pháp luật nhưng nhiều người lại hồ hởi, coi đó như “giấy khai sinh” cho condotel.

Phải khẳng định, condotel dù có sổ đỏ hay không có sổ đỏ cũng là căn hộ để kinh doanh, chứ không vào ở được. Nhưng việc cấp sổ đỏ theo văn bản 703 sẽ làm nhiều nhà đầu tư chộp giật, có nguy cơ “vỡ trận” condotel, vì bán căn hộ cho nhiều người. Do đó, việc cấp sổ đỏ cho condotel phải minh bạch hồ sơ.

Cùng với đó, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại thì cần cú hích, do đó, việc cấp sổ đỏ cho condotel có thể là cú hích, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, chính việc cấp sổ đỏ này cũng phát sinh hai điều.

Thứ nhất, việc cấp sổ đỏ, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ đầu tư thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ chịu rủi ro.

Thứ hai, nếu cấp quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư thứ cấp thì liên quan đến quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp, tức là quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp nhưng quyền sở hữu tài sản lại cấp cho nhà đầu tư thứ cấp.

Do đó, nếu sau 50-70 năm, quyền sử dụng đất hết thì quyền tài sản sẽ được xử lý thế nào? Tài sản của họ không thể tự dưng mất đi được.

Vấn đề này Bộ TNMT và Bộ VHTT&DL không giải quyết được. Chưa nói đến khi mua dự án, nhà đầu tư thứ cấp đã vay ngân hàng, sau khi được giao căn hộ lại tiếp tục vay ngân hàng, như vậy sẽ có tình trạng chỉ có một căn hộ, nhưng nhà đầu tư lại vay nhiều ngân hàng.

Chúng ta đang có quy chế quản lý nhà chung cư, chúng ta có thể ban hành quy chế riêng cho loại hình condotel này, chủ đầu tư có thể tự thành lập đơn vị quản lý hay nhà đầu tư thứ cấp tự vận hành và trả chi phí quản lý.

Điều quan trọng hiện nay là chúng ta đang thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết; còn về khung pháp lý, chúng ta đã có hệ thống quy phạm pháp luật hiện tại cơ bản đáp ứng được thực tế.

Ông Hoàng Đình Khiêm – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần địa ốc Vietstar Land:

Văn bản 703 của Bộ TN&MT đã tạo ra cho thị trường 1 tâm lý tốt khi giải tỏa được 2 vấn đề là chủ đầu tư được cấp dự án đất lâu dài đồng nghĩa sẽ được cấp cho khách hàng một tòa condotel với mức thời hạn sử dụng dài tới 50 năm. 

Văn bản 703 của Bộ TN&MT đã tạo ra cho thị trường một tâm lý tốt khi giải tỏa được hai vấn đề là chủ đầu tư được cấp dự án đất lâu dài đồng nghĩa sẽ được cấp cho khách hàng một tòa condotel với mức thời hạn sử dụng dài tới 50 năm.

Với kinh nghiệm 10 năm hợp tác với Vingroup, tôi nhận thấy năng lực uy tín của chủ đầu tư là vấn đề quan trọng hàng đầu khi chính họ đứng ra vận hành condotel và đảm bảo cam kết với các nhà đầu tư thứ cấp.

Condootel nếu được trả về giá trị cốt lõi, giá trị thật với những chủ đầu tư uy tín, có với hệ sinh thái tốt sẽ là bảo chứng lớn nhất cho khách hàng.

Về vấn đề pháp lý, hiện condotel đã có thể được cấp giấy chứng nhận sở hữu lên đến 50-70 năm, còn nếu dự án có được cấp sổ đỏ lâu dài hay không thì sau này cần đợi các quy định pháp luật tiếp theo.

Với việc du lịch được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn hiện nay, nếu condotel được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực và có khả năng vận hành chắc chắn sẽ mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Bà Phạm Thị Thịnh – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Xung quanh Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ 2020, việc cấp giấy chứng nhận là khâu cuối cùng của tổng thể một chuỗi các hoạt động trong quy trình.

Theo đó, cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư đơn giản chỉ là sự ghi nhận sự cho phép hoạt động của cơ quan quản lý Nhà nước đối với chủ nhà đầu tư.

Còn cấp giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp, tức là thừa nhận giao dịch hợp pháp trên thị trường thứ cấp đó.

Việc cấp giấy chứng nhận thời gian qua với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” khi chưa có Văn bản 703 khiến cơ quan quản lý địa phương lúng túng, bởi vì nếu cấp phép thì vi phạm quy định pháp luật, còn không cấp phép thì bị phản ánh là khó dễ.

Do đó, Văn bản 703 đã đưa ra hướng dẫn về cấp giấy chứng nhận, chúng ta không nên lo lắng quá, chỉ cần đảm bảo đầu vào chuẩn, câu chuyện này là giữa nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Người có tài sản cũng phải tạo lập tài sản một cách hợp pháp.

Trong Luật kinh doanh bất động sản, mẫu hợp đồng là mẫu tham khảo nhưng phải thể hiện thông tin rõ ràng trong hợp đồng, cái nào là cái chung, cái nào là cái riêng, tránh tranh chấp sau này.

Ông Nguyễn Quang Huy – Phó Tổng Giám đốc APEC Group:

Bây giờ các dự án về condotel là đất thương mại du lịch và có thời hạn. Về phía chủ đầu tư khi làm việc với khách hàng cũng cần minh bạch thông tin để được cấp sổ có thời hạn và mong muốn các căn hộ trong các tòa condotel như căn condotel, shop thương mại... sau này sẽ được cấp sổ quyền sở hữu có thời hạn cho khách hàng.

Ngoài ra các căn hộ liền kề, biệt thự du lịch, khách hàng cũng cần được cấp sở hữu tài sản trên đất và tách sổ quyền sử dụng đất tương ứng với diện tích của khách hàng. Nếu có thể làm như vậy thì mọi thứ sẽ trở nên rất minh bạch vì rất nhiều nhà đầu tư và chủ đầu tư thống nhất dự án được cấp thời hạn bao lâu sẽ cấp sổ lại cho khách hàng với thời gian tương ứng.

Hiện giờ hấu hết các ngân hàng thương mại đều rất khó khăn trong việc cấp tín dụng cho chủ đàu tư cũng như cho khách hàng khi đầu tư vào condotel với lý do hình thức này chưa có sổ chưa rõ ràng.

Chúng tôi mong muốn liên hệ với Ngân hàng nhà nước cũng như các Ngân hàng thương mại. Tất cả  phải nhất quán sau khi rõ ràng việc cấp sổ và quyền sở hữu cho các nhà đàu tư thứ cấp. Chúng ta có thể dùng nó như tài sản đảm bảo cho phía khách hàng để khách hàng có thêm nguồn vốn đầu tư. Như vậy cũng là dòng vốn để thúc đẩy thị trường condotel phát triển tốt hơn vì hiện thời hầu hết đầu tư bằng vốn tự có.

Về phía APEC, đã có thời gian cho khách hàng thanh toán theo hình thức trả góp trong vòng 24 tháng hoặc 36 tháng. Với những căn hộ loanh quanh khoảng 1 tỷ đồng, chúng tôi cam kết lợi nhuận 10-12% cũng khá đơn giản.

Bên cạnh đó, các dự án về condotel, bản thân đất thương mại dịch vụ khi giao cho chủ đầu tư làm rất khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng. Hầu hết là đi thỏa thuận với dân nên thời gian kéo dài. Nhiều dự án khi làm không tuân theo quy hoạch tổng thể chung, có một số địa phương phải làm theo quy hoạch của chủ đầu tư. Điều này sẽ gây khó khăn trong việc phát triển tổng thể sau này. Đề nghị Nhà nước đứng ra thu hồi đất để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.

Về đạo đức trong kinh doanh, nhiều vấn đề của thị trường trong thời gian qua xuất phát do vấn đề kinh doanh đang cần sự tử tế. Về phía doanh nghiệp, khi khó khăn đòi hỏi sự sáng tạo. Bản thân APEC đang kết hợp với các nhà đầu tư thứ cấp hình thành chuỗi trên 62 tỉnh thành và giúp các nhà đầu tư có chuỗi khách sạn trong lòng khách sạn của chúng tôi. 

Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam:

Về phía chủ đầu tư, khi đầu tư vào condotel cần đọc những thông tin liên quan đến vấn đề cấp sổ có thời hạn, căn hộ trong tòa condotel đấy có được quyền cấp số quyền có thời hạn cho khách…

Khách hàng trong quá trình mua condotel ngoài việc quan tâm đến vấn đề cấp sổ thì cũng quan tâm đến vấn đề tách quyền. Nếu làm được như vậy thì vấn đề kinh doanh condotel trở nên rất minh bạch.

Condotel nếu được cấp sổ đỏ thì còn được dùng làm tài sản đảm bảo để nhà đầu tư có thể tiếp tục lấy vốn kinh doanh condotel.

Hiện tại, doanh nghiệp đầu tư vào condotel còn gặp khó khăn trong giải phóng mặt bằng, hầu hết doanh nghiệp phải tự thỏa thuận đất với dân chứ không được nhà nước đứng ra thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Về đạo đức trong kinh doanh của doanh nghiệp, doanh nghiệp rất cần sự sáng tạo.

Condotel là mô hình xuất phát từ thực tế, người đầu tiên làm mô hình condotel đã mua một căn hộ ở Đà Nẵng nhưng lại không thể vào ở được.

Sau đó, người này cho chủ đầu tư thuê lại căn hộ và được hưởng số phần trăm cam kết. Sự sáng tạo bằng cách cho thuê này đã tạo nên một mô hình kinh doanh mới xuất phát từ thực tế.

__________________________________

*** 10h20 ***

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn:

Vẫn xoay quanh câu chuyện này chúng ta đang có 3 vấn đề cần xem xét:

Thứ nhất, như những chia sẻ của GS Đặng Hùng Võ, Luật Đất đai 2013 cho phép được sử dụng đa mục đích, đa công trên một mảnh đất. Vậy theo đó phải chăng không cần thêm tên gọi cụ thể cho loại hình condotel mà trực tiếp dựa theo luật để quản lý loại hình này? 

Thứ hai, văn bản 703 thì đã đưa ra các dữ liệu, cũng như các điều kiện để rà soát condotel và định hình cấp phép.

Nhưng thực tế không chắc chắn tất cả các sản phẩm condotel đều xây trên đất thương mại dịch vụ. Có một yếu tố quan trọng đó là đất ở kéo theo các mối liên quan đến hạ tầng, quản lý thuế..., trong khi đó đối với các đất thương mại dịch vụ cũng có những tiêu chuẩn, quy định đặc thì.

Vậy ở những trường hợp như vậy có thể có thể giải quyết hay không? Condotel xây dựng trên đất ở liệu có thể được cấp giấy chứng nhận, chế độ sử dụng đất như đất ở hay không?

Thứ ba, vẫn từ văn bản 703, đó là cấp quyền sở hữu đối với công trình xây dựng trên đất condotel thì hiện nay là đất chung và đất riêng. Xin hỏi, căn cứ vào đâu để nhà phát triển dự án cấp giấy chứng nhận cho các nhà đầu tư thứ cấp, bởi việc cấp giấy chứng nhận này thì còn liên quan đến các vấn đề khác?

Trên đây là ba vấn đề mà chúng tôi đang đưa ra, vậy theo các ông bà những nhận định này đã "trúng"?

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Theo tôi, để condotel phát triển, chúng ta cần gỡ hai nút thắt chính:

Thứ nhất, đó là gắn sự phát triển của condotel với chính sách phát triển về đất đai.

Tại các nước phát triển như Hoa Kỳ, các chủ đầu tư đầu tư vào Condotel sẽ không bị vướng bởi đã có chế độ sử dụng đất rành mạch. Tại đây, nếu doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian ngắn thì thì sẽ được hưởng mức thuế thấp, còn muốn thuê dài hạn thì thuế mức thuế phải chịu sẽ cao.

Tuy nhiên, ở Việt Nam chính sách đất đai đã có thể không còn phù hợp với nền kinh tế thị trường. Do đó, doanh nghiệp khi đầu tư vào Condotel đang gặp một sô vướng mắc.

Từ việc chế độ sử dụng đất, tại nhiều nơi, khi doanh nghiệp đầu tư vào condotel thì nhà đầu tư được chính quyền cam kết được thuê đất với thời gian dài hạn. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp đầu tư xong thì lại xảy ra nhiều vấn đề về mặt pháp lý… khiến họ e ngại.

Thêm nữa, xét về tư duy đầu tư bất động sản, hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang khai thác bất động sản bằng việc chờ giá bất động sản tăng theo thời gian. Đây là tư duy rất xấu được hình thành từ chính sách đất đai thiếu ổn định của Việt Nam. Đây là điểm cần tháo gỡ. Tuy nhiên câu hỏi đặt ra là chúng ta sẽ tháo gỡ như thế nào?

Tôi cho rằng chúng ta nên gắn liền chính sách đất đai với chính sách thuế. Theo đó, khi doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gia dài thì vẫn có thể cho thuê với thời gian dài nhưng khi ấy thuế đất sẽ phải nộp cao hơn.

Và ngược lại nếu như doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian thấp thì thuế đất cũng được đánh giá thấp hơn. Chính sách như vậy sẽ làm thay đổi quan niệm của doanh nghiệp về bất động sản.

Thứ hai, chúng ta phải chú ý đến phương thức kinh doanh Condotel. Tại sao chúng ta cứ lấy cam kết lợi nhuận là tiêu chí kinh doanh Condotel? Tôi cho rằng chúng ta hoàn toàn có thể kinh doanh Condotel theo nhiều phương thức khác chứ không chỉ dựa trên cam kết lợi nhuận.

Bà Phạm Thị Thịnh – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Luật đất đai 2003 có chấp nhận chế độ đa loại hình mục đích sử dụng đất trong một dự án đầu tư thì trong Luật đất đai 2013 cũng vẫn giữ nguyên như vậy.

Năm 2005, Thông tư 01 của Bộ TN&MT có xác định mục đích sử dụng đất đối với dự án đầu tư vào xây dựng công trình có cả đất ở và đất thương mại dịch vụ giống như văn bản của Bộ TN&MT là phức hợp có cả đất ở và sử dụng dịch vụ thì xác định là đất ở. Luật đất đai 2013 hoàn toàn kế thừa và chúng ta có thể tham khảo điều 3 nghị định 01.

Nếu công trình xây dựng trên thửa đất thực hiện dự án đầu tư nếu có cả các căn hộ chung cư để ở và căn hộ để nghỉ dưỡng, công trình cho thương mại dịch vụ,... thì mục đích chính là đất ở. 

Nếu xây dựng tòa nhà trên đất khác, dưới góc độ cá nhân, tôi cho rằng có câu chuyện xây dựng loại công trình với công năng là thương mại dịch vụ trên đất ở không hình thành đơn vị ở.

Trường hợp mù mờ thông tin nhà đầu tư sơ cấp, thứ cấp và đầu vào một số địa phương giao đất ở không hình thành đơn vị ở thì có dự án được cấp, không được cấp, cấp xong thu hồi nếu như xác định hình thức sử dụng đất chưa phù hợp với pháp luật.

Trong văn bản 703 có đề cập đến vấn đề các địa phương rà soát, xem xét các điều kiện cụ thể, xem xét các yếu tố quy hoạch. Do đó, sở hữu công trình, diện tích chung, riêng, các Bộ nên ngồi lại với nhau.

Tôi thấy rằng Bộ TN&MT đã có phối hợp chặt chẽ với các bộ. Trước khi ban hành quy chuẩn xây dựng, chúng tôi có tham gia hội đồng và góp ý với Bộ Xây dựng, căn hộ nghỉ dưỡng khác căn phòng trong khách sạn, có thể có những khi được dự án phê duyệt dự án cho phép bán, kinh doanh bất động sản theo luật bất động sản.

Để tháo gỡ cho nhà đầu tư, tránh tranh chấp, chúng tôi đã góp ý Bộ Xây dưng cần quy chuẩn xây dựng xác định rõ chỗ nào diện tích chung, riêng và thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ tương tự như hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Diện tích sử dụng bao nhiêu, chung cái gì, ban công hay đường đi. 

Việc cấp giấy chứng nhận là khâu cuối cùng. Bắt đầu từ lúc thực hiện dự án, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, hợp đồng mua bán căn hộ lại tuân theo pháp luật kinh doanh bất động sản cũng như pháp luật về mặt dân sự. Khâu cuối cùng mới là khâu cấp giấy, là sản phẩm cuối của tất cả các ngành khác.

Bản thân các cơ quan qản lý nhà nước luôn muốn song hành với các doanh nghiệp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng là cách thức để tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

__________________________________

*** 10h00 ***

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn:

Qua những chia sẻ trên, chúng ta cũng đã hình dung được rằng Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ 2020 đã tổng hợp lại các điều kiện để các nhà đầu tư được cấp giấy phép về sử dụng đất, đồng thời là cơ sở để cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với các căn hộ hình thành trên đất đó.

Thêm chú ý nữa đó là các cơ quan quản lý nhà nước phải rà soát, xác định đúng được loại hình sử dụng đất, từ đó các nhà đầu tư đưa ra các kế hoạch, quyết định đúng đắn khi đầu tư. Văn bản đã giải quyết được vấn đề thủ tục, vậy câu chuyện còn lại là Luật đất đai. Các ông/bà có những trao đổi gì thêm?

Ông Bùi Xuân Hiền – Tổng Giám đốc Công ty CP Nhà Phương Nam Việt Nam:

Doanh nghiệp cần cơ quan quản lý lắng nghe để tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp. Condotel là một trong những sản phẩm mới, nên có nhiều vấn đề cần giải quyết.

Lâu nay, thị trường bất động sản phát triển nóng, khiến khung pháp lý đôi khi không theo kịp. Có hai vấn đề cần hiểu rõ và đưa ra khung pháp lý phù hợp.

Thứ nhất, giữa việc đăng ký và cấp quyền sở hữu đất Condotel. Từ lâu nay, chúng ta đang có nhiều thông tin chủ đầu tư Condotel chưa xin được giấy phép sở hữu đất Condotel khiến các nhà đầu tư lo lắng.

Nhưng trên thực tế, điều này không quan trọng, xét góc độ thị trường chúng ta phải đi theo thị trường, kinh tế chia sẻ.

Nếu dự án đăng ký nằm trên khu đất nào thì cấp sổ như vậy, không liên quan hoạt động của dự án như thế nào, bởi hoạt động của dự án liên quan tới cấp phép và bên du lịch. Do đó, chúng ta không được lẫn lộn vấn đề này.

Thứ hai, chủ đầu tư không thực hiện được cam kết thì đó là vấn đề thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng. Đây là điều bình thường trong quan hệ đầu tư, kinh doanh, kể cả là bất động sản thông thường vẫn có tranh chấp này. 

Khi tháo gỡ khó khăn cho thị trường Condotel, chúng ta phải cùng bắt tay tháo gỡ, không riêng Sở VHTT&DL, không riêng Bộ TN&MT. Xét về đầu tư tài chính, xét về góc độ phát triển kinh tế xã hội thì Condotel là loại hình cần được khuyến khích phát triển.

Một số dạng đầu tư homestay hiện cũng tương tự, thậm chí kinh doanh trên cả đất nông nghiệp. Do đó, cần tạo điều kiện đẩy mạnh phát triển condotel, đồng thời hỗ trợ chủ đầu tư.

Ông Hoàng Liên Sơn – Tổng Giám đốc Alpha Real: 

Tôi đồng tình với quan điểm của ông Võ là thị trường phải là kinh tế chia sẻ và cần phát triển nền kinh tế này.

Trước đây, condotel đã có một số chủ đầu tư lớn bắt đầu triển khai và các nhà đầu tư hồ hởi đón nhận, nó tạo làn sóng sốt đầu tư condotel.

Tuy nhiên, khi thấy có quá nhiều nhà đầu tư đón nhận, nhiều chủ đầu tư khác đã biến tấu condotel thành kênh huy động vốn, cam kết trả lãi cao mà không có năng lực vận hành, không có năng lực quản lý… dẫn tới “vỡ trận” như trường hợp của Cocobay vừa qua, làm nhà đầu tư mất niềm tin vào condotel, các chủ đầu tư uy tín cũng bị ảnh hưởng theo. 

Vậy, phải làm nào để chủ đầu tư uy tín vẫn có đất diễn?

Bản chất của condotel là kinh tế chia sẻ sẽ phù hợp để phát triển thúc đẩy hạ tầng du lịch để lôi kéo và đáp ứng lượng lớn khách trong nước và khác quốc tế đến Việt Nam.

Khi đó các chủ đầu tư làm ăn uy tín, có năng lực vận hành vẫn có điều kiện phát triển tốt, không để các chủ đầu tư không có năng lực biến thành kênh huy động vốn dẫn tới kiện tụng. 

Sau trường hợp “vỡ trận” của Cocobay và sau khi Văn bản 703 của Bộ TN&MT ban hành, nhà đầu tư cũng chọn lọc chủ đầu tư mà không còn chạy theo cam kết lợi nhuận cao. Các nhà đầu tư hiện nay cũng rất chuyên nghiệp.

Văn bản 703 của Bộ TN&MT đã thúc đẩy niềm tin của các nhà đầu tư quay trở lại và đón nhận hào hứng với các dự án uy tín. Đầu năm nay, giao dịch Condotel tốt hơn rất nhiều.

__________________________________

*** 09h55 ***

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn:

Mới đây Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ 2020 hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng từ Bộ TNMT được đưa ra là một trong những tín hiệu tốt và nhận được sự mong đợi rất nhiều từ giới truyền thông và đặc biệt là các nhà đầu tư. Một trong những người trực tiếp phác thảo ra văn bản này là bà Phạm Thị Thịnh – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Nhân đây, bà có thể chia sẻ thêm những quan điểm, những hướng dẫn cụ thể hơn để thực hiện văn bản này?

Bà Phạm Thị Thịnh – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Tháng 2 vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã chính thức có văn bản (số 703/BTNMT-TCQLĐĐ) gửi các Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Nội dung văn bản để thực hiện Chỉ thị số 11 của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch - condotel, biệt thự du lịch - resort villa, văn phòng kết hợp lưu trú - officetel...) theo đúng quy định của pháp luật.

Khi công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ 2020 hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng từ Bộ TN&MT được đưa ra thì đa phần nhận được sự đón nhận hào hứng của dư luận. Tuy nhiên, vẫn còn những ý kiến nghi ngại về nội dung của công văn. 

Do đó, tôi cần phải nói rõ đến 2 nội dung quan trọng của công văn 703 như sau:

Thứ nhất: Về chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, văn bản áp dụng theo quy định tại Điều 48 của Luật Du lịch 2017 thì căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống quy định tại Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg.

Theo quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai và quy định tại Phụ lục số 1 ban hành kèm theo Thông tư số 27 ngày 14/12/2018 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.

Về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ đã được quy định tại Điều 153 của Luật Đất đai và thời hạn sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai, theo đó thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Còn đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì theo văn bản của Bộ TN&MT, thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Thứ hai: Về việc cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 26 Điều 2 của Nghị định số 01 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43 năm 2014 của Chính Phủ và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Do đó, Bộ TN&MT đề nghị Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.

Bộ TN&MT đã đề nghị Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.

Bà Định cũng cho biết, đã có trường hợp một số địa phương đã đưa vào văn bản phương thức đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này vượt quá khuôn khổ của pháp luật. Nếu là đã đất ở thì quy hoạch sử dụng phải là đất ở , được duyệt quy hoạch thì phải có quy mô dân số, các điều kiện nhu cầu cho đất ở... Đất ở không hìnhh thành đơn vị ở là không thực tế, khái niệm này dễ dấn đến sự mù mờ thông tin gữa các nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp và khách hàng.

Việc minh bạch thông tin đầu vào sẽ giúp các nhà đầu tư, khách hàng tiếp cận tốt hơn khi đầu tư thị trường này.

__________________________________

*** 09h45 ***

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn:

Như vậy chúng ta đã phác thảo qua về thị trường condotel trong nước. Thế nhưng thực tế ở nước ngoài đã có những sự phát triển về loại hình này từ trước chúng ta, vậy liệu ở nước ngoài, thị trường condotel có những phát triển và nhiều vướng mắc như chúng ta không? Một số người quen của tôi ở nước ngoài chia sẻ, thực tế họ đã phát triển loại hình này được điều chỉnh một cách năng động, bổ sung, điều chỉnh quy định.

Điều quan trọng nhất hiện tại đó là chúng ta cần phải chính danh được các sản phẩm này trong các văn bản pháp luật, từ đó mới có thể đưa các dữ liệu về sản phẩm trên cổng thông tin cung cấp đến nhà đầu tư địa phương.

Vừa rồi chúng ta có một câu truyền thông rất đặc biệt đó là “khai sinh cho condotel”. Liệu có phải như sự phát triển của con người, trước tiên để phát triển một loại hình thì điều tiên quyết là sự chấp nhận sự phát triển của nó và sau đó mới đến dẫn dắt nó để phát triển.

Thực tế, Điều 48 Luật du lịch 2017 đã đưa vào khái niệm căn hộ du lịch, và thêm một phái sinh nữa là nhà ở không hình thành đơn vị ở. Vậy theo ông Võ, địa vị pháp lý như vậy đã đủ để phát triển condotel?

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Tôi cho rằng đừng quá bận tâm đến tên gọi là condotel hay căn hộ du lịch mà cần xem xét đến bản chất của bất động sản du lịch, cũng như shophouse hay officetel,... đó là bất động sản đa công năng, đa mục đích. 

Đối với condotel, bản chất là condominium và hotel, tức là nó sẽ có phần dùng làm hotel, có phần làm chung cư. Tại Việt Nam, chúng ta đặt cho nó các khái niệm như là căn hộ du lịch, đất ở không hình thành đơn vị ở và thực tế đã có một số chủ đầu tư dùng để xin dự án các địa phương phê duyệt dự án.

Trong Luật Đất đai 2003 đã có quy định rõ một thửa đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích với mục đích chính là để ở và tiền sử dụng đất hay chế độ sử dụng đất được tính theo mục đích chính, do đó, nếu theo đó thì condotel không có vấn đề gì tồn tại vì bản chất của nó là một loại hình bất động sản đa công năng hay thửa đất được sử dụng vào nhiều mục đích.

Tuy nhiên, đến nay, chúng ta vẫn cứ loay hoay với cái tên mà chưa đưa condotel vào hệ thống pháp luật. Tôi cho rằng không cần thiết bởi nếu sau này, thực tế phát triển có thêm những tên gọi khác thì không thể đưa tên gọi vào luật cho phù hợp được.

Điểm quan trọng nhất là việc sử dụng đất và công năng của một công trình xây dựng được quy định trong Luật đất đai vẫn chưa rõ. Văn bản 703 mới đây của Bộ TN&MT đã chỉ ra việc theo luật du lịch thì condotel là căn hộ du lịch và nó là để kinh doanh, mà để kinh doanh thì chế độ sử dụng đất là theo đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Đó cũng là một cách hiểu. Condotel có thể là pha trộn, có phần để ở và có phần để kinh doanh. Cũng như với mô hình chung cư hiện nay, các tầng dưới có thể để kinh doanh còn phía trên là để ở.

Chẳng hạn như tại một tòa nhà của BIM Group tại Hà Nội, phía dưới là cửa hàng kinh doanh, giữa là chung cư, một số tầng trên là khách sạn, thâm chí phía trên cùng là cho thuê tầng áp mái của đại sứ Canada có công ty quản lý cụ thể.

Trên thực tế, việc quá đa dạng các mô hình đó dẫn đến cần một sự linh hoạt trong quản lý nhưng khung pháp lý hiện nay còn quá chật.

Với văn 703 của Bộ TN&MT đã hệ thống lại các quy định hiện hành liên quan của pháp luật. Tuy nhiên, chúng ta cần có một số điều cần hướng dẫn tiếp nữa, cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng chứ không cấp chứng nhận cho quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp chủ đầu tư bán cả quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thứ cấp thì sẽ xử lý ra sao. Điều này cần có hướng dẫn tiếp, khi pháp luật hiện hành chưa đủ để áp vào những trường hợp này.

Chúng ta cần nới rộng chiếc áo pháp luật để chứa được và phát triển du lịch. Mục tiêu của Luật pháp là để ổn định chính trị và phát triển du lịch thành kinh tế mũi nhọn chứ không phải để quản lý chặt.

Chúng ta cần tư duy bằng kinh tế chia sẻ chứ đừng tư duy theo kinh tế truyền thống, không nên băn khoăn việc là chung cư, nhà ở hay khách sạn.

Việt Nam còn bỡ ngỡ về kinh tế chia sẻ, luẩn quẩn trong tư duy kinh tế truyền thống để đòi hỏi quản lý kinh tế chia sẻ là ko hợp lý. Để đổi mới mô hình tăng trưởng, kinh tế chia sẻ là yêu cầu bức thiết.

__________________________________

TÍNH THỰC TIỄN CỦA CONDOTEL

*** 09h35 ***

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn:

Cám ơn ông Huế, những ý kiến của ông cũng chính là những vấn đề mà chúng ta sẽ thảo luận sâu trong phần tiếp theo đây đó là khung pháp lý, đặc biệt là đi sâu vào vấn đề cơ chế bảo vệ các thành phần tham gia đầu tư, cụ thể là các nhà đầu tư.

Những dự báo của ông Huế đưa ra sẽ có nhiều kịch bản nếu chúng ta làm tốt, quản lý tốt thì thị trường du lịch sẽ phát triển tốt từ đó phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. Như vậy, Bộ VHTT – DL cần có những dữ liệu đánh giá cụ thể để hỗ trợ cho nhà đầu tư địa phương. Bởi lẽ mọi kế hoạch đề phải dựa dữ liệu thực tế để đánh giá vấn đề, từ đó đưa ra quyết định đầu tư?

Ông Vũ Văn Thanh – Vụ trưởng Vụ khách sạn, Tổng Cục Du lịch, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch:

Condotel chưa có trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Theo chúng tôi hiểu, Condotel theo là loại hình cơ sở lưu trú. Ngành du lịch có hệ thống thống kê các loại hình cơ sở lưu trú và có số liệu nhưng do đây là loại hình mới nên khung pháp lý chưa rõ ràng. 

Chính vì vậy, những câu hỏi liên quan như tên gọi, cách sử dụng như thế nào… đều chưa có ranh giới rõ ràng, nên hiện tại du lịch mới có thống kê cho loại hình cơ sở lưu trú, loại hình kinh doanh du lịch chứ chưa có thống kê cho condotel.

Hy vọng thời gian tới, khi chỉ thị số 11/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh được thực hiện và các ngành, các cấp có đề xuất điều chỉnh, sửa đổi bổ sung những văn bản quy phạm pháp luật rõ ràng thì chắc chắn có số liệu thống kê phục vụ cho công tác quản lý cũng như sự minh bạch của thị trường để hỗ trợ tốt nhất cho các nhà đầu tư.

__________________________________

*** 09h27 ***

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn:

Như vậy, chúng ta không chỉ nhận định vai trò của loại hình bất động sản này trong sự phát triển chung của du lịch. Để đưa loại hình sản phẩm này phát triển và tạo tiền đề cho sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, theo các anh chị chúng ta cần phải có những động thái nào?

Luật sư Nguyễn Danh Huế - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông:

Từ trước đến nay, chúng ta hô hào phấn đấu đạt tăng trưởng du lịch cao, nhưng chúng ta lại chưa có số liệu về phát triển Condotel nói riêng. Trong khi đó, doanh nghiệp cần dữ liệu để quyết định đầu tư, trong khi địa phương cần dữ liệu để quyết định cấp phép cho các dự án Condotel.

Do đó, tôi cho rằng chúng ta đang chạy theo cái ngọn chứ chưa phải cái gốc của vấn đề. Chúng tôi đang tiếp nhận 20 vụ việc liên quan dự án Condotel. Với những mập mờ về pháp lý, mập mờ về quản lý khai thác hiện nay, tôi rút ra 3 điều, một là nhà đầu tư thứ cấp thua thiệt, hai là Nhà nước thua thiệt, ba là chỉ có chủ đầu tư hưởng lợi. Như vậy, phát triển loại hình này không thể bền vững.

Tôi từng tư vấn cho chủ đầu tư tại Nha Trang, Khánh Hoà, nhưng anh ấy mới bị bắt trước Tết vì tội danh lừa đảo. Dự án Condotel có cam kết cao nhưng có nhiều nhà đầu tư không có năng lực thực thi các dự án này. Nếu không có hành lang pháp lý, thì tôi dự báo trong v5 năm tới thị trường Condotel sẽ rất khó khăn, thậm chí bị “vỡ trận”.

Hơn nữa, cũng vì thành tích kêu gọi đầu tư cho địa phương, sức ép ngân sách, các tỉnh cấp phép bừa dự án, đẩy nhà đầu tư vào tình thế bị “đem con bỏ chợ”. Vì thế, theo tôi cần thiết phải làm rõ khung pháp lý cho mô hình bất động sản này.

__________________________________

*** 09h20 ***

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn:

Chúng ta lại tiếp nhận thêm một tín hiệu rất lạc quan nữa đến từ Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam cho thấy thị trường đang có rất nhiều tiềm năng. Vậy xin Giáo sư Đặng Hùng Võ cho thêm một số đánh giá về những tín hiệu này?

GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Tiềm năng phát triển của du lịch Việt Nam là rất lớn. Tuy nhiên, nếu chúng ta làm tốt hơn trong việc phát triển cơ sở hạ tầng, đồng bộ và tư duy chính sách thì hàm lượng khách sẽ còn tăng hơn nữa.

Tiềm năng phát triển du lịch là điều đã thấy rõ. Nhưng phải chăng tốc độ quy hoạch dường như còn yếu so với tăng trưởng của ngành du lịch?

Tại một số nơi lượng khách du lịch đến rất đông nhưng tốc độ tăng bất động sản còn nhiều hơn khách đến. Tuy nhiên, cũng có một số nơi, dư địa phát triển du lịch rất tốt nhưng cơ sở hạ tầng phát triển chưa tương xứng. Ví như Nghệ Tĩnh, Quy Nhơn, hay Quảng Ngãi chẳng hạn. Đây là những nơi được thiên nhiên ưu đãi địa hình rất đẹp nhưng hạ tầng còn chưa đồng bộ, không có quá nhiều nhà đầu tư đầu tư vào đây.

Theo tôi, để kinh tế du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn thì chúng ta cần phải có những bước đi đồng bộ.

Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Bộ Tài Nguyên Môi trường và Bộ Xây dựng cùng được giao nhiệm vụ phối hợp để đưa kinh tế du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn nhưng các bộ này vẫn ít họp để có bước đi đồng bộ. Do đó, thời gian tới, chúng ta nên đồng bộ về hạ tầng, đồng bộ về tư duy chính sách để Việt Nam có thể phát triển kinh tế du lịch.

__________________________________

*** 09h15 ***

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn:

Tôi đã thấy những sự lạc quan của chủ đầu tư đối với sự phát triển của thị trường, vậy thì về phía Hội môi giới liệu đang có những đánh giá như thế nào thị trường và sự lạc quan đến từ phía các chủ đầu tư?

Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam:

Về câu chuyện nhu cầu phát triển thị trường condotel, Hội Môi giới bất động sản chúng tôi đã thường xuyên theo dõi và có những thống kê về tốc độ phát triển và khả năng hấp thụ thị trường của sản phẩm này.

Thậm chí, chúng tôi cũng tổ chức các đoàn đi khảo sát ở nước ngoài, từ đó chúng tôi đánh giá rằng thực sự thị trường condotel của chúng ta đang còn nhiều dư địa phát triển và là phân khúc hấp dẫn các nhà đầu tư.

Việt Nam có điều kiện tự nhiên thuận lợi, tiềm năng, chúng ta không chỉ có tiềm năng du lịch biển mà còn có tiềm năng du lịch núi. Qua các nghiên cứu, khảo sát, đánh giá của chúng tôi, khi nhìn ra các thị trường phát triển như Dubai, thời điểm năm 1995 bờ biển tại đây còn khá hoang sơ nhưng với việc đầu tư đúng hướng Dubai đã xây dựng được Đảo Cây Cọ trở thành điểm nhấn, cực kì thu hút khách du lịch và giúp Dubai tăng diện tích tiếp xúc với biển.

Do đó, với tiềm năng phát triển du lịch sẵn có của Việt Nam, chúng tôi đánh giá tiềm năng phát triển condotel trong 10-20 năm tới là rất tốt, quan trọng là chúng ta rút kinh nghiệm được từ những thành công của mô hình tương tự đi trước của thế giới.

Đặc biệt, việc xây dựng hạ tầng condotel mới là bước đầu, vấn đề quan trọng là chúng ta quản trị, khai thác nó sao cho hiệu quả. Sau khoảng 5 năm xuất hiện, với những quy định của pháp luật đang dần hoàn thiện và nhu cầu hiện có của thị trường chúng tôi tin tưởng thành công của mô hình condotel tại Việt Nam trong thời gian tới.

__________________________________

*** 09h10 ***

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn:

Vâng, đây là dữ liệu rất quan trọng đối với thị trường du lịch. Vậy thì những chủ đầu tư liệu đã đã có những nghiên cứu, đánh giá và dự báo về như thế nào về sự phát triển của các dự án? Nhận định của các chủ đầu tư như thế nào về việc định hướng phát triển?

Ông Nguyễn Quang Huy – Phó Tổng Giám đốc APEC Group:

Bản thân tập đoàn APEC đã nhận thấy tiềm năng phát triển BĐS du lịch vẫn còn lớn. Chúng ta vẫn là một trong mười quốc gia có tốc độ phát triển du lịch tốt nhất và có lượng lao động mong muốn đến làm việc.

Mặc dù có khó khăn nhưng chúng tôi nhận thấy cũng có cơ hội bứt phá trong lĩnh vực này thông qua hợp tác M&A, hợp tác đầu tư.

Khó khăn một phần do pháp lý cũng như niềm tin của nhà đầu tư. Nhưng khi chúng ta có niềm tin vào sự phát triển của thị trường du lịch nghỉ dưỡng trong tương lai thì thành công sẽ tới.

__________________________________

*** 09h00 ***

Ông Phạm Ngọc Tuấn - Tổng Biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp:

Trước hết, chúng ta cần bàn về sự phát triển, sự tồn tại mang tính thực tiễn về loại hình sản phẩm bất động sản đa công năng trong sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Đề nghị các vị cho ý kiến về sự tồn tại, phát triển của loại hình bất động sản đa công năng (condotel)?

Ông Vũ Văn Thanh – Vụ trưởng Vụ khách sạn, Tổng Cục Du lịch, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch:

Xu hướng phát triển du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam, trong đó có du lịch nghỉ dưỡng là cơ sở để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng.

Những năm vừa qua, du lịch nghỉ dưỡng phát triển mạnh bởi chúng ta có tài nguyên du lịch, trên cơ sở đó phát triển các sản phẩm du lịch. Cụ thể, chúng ta có bờ biển dài, nhiều đảo vịnh đẹp, đặc biệt ở khu vực Nam Trung Bộ, miền Trung và miền Nam nắng ấm bốn mùa, thu hút khách du lịch. Nền văn hoá đặc sắc và an ninh tốt là điều kiện cho tăng trưởng du lịch cao trong nhiều năm qua. 

Việt Nam cũng đạt được nhiều giải thưởng danh giá của các tổ chức quốc tế. Riêng năm 2019, Việt Nam là “Điểm đến hàng đầu Châu Á”, “Điểm đến văn hóa hàng đầu Châu Á”, “Điểm đến Golf tốt nhất thế giới 2019”… Đặc biệt, lần đầu tiên Việt Nam được trao tặng danh hiệu “Điểm đến di sản hàng đầu thế giới năm 2019”.

Về số khách du lịch, nếu như vào năm 1994 Việt Nam mới chỉ có 1 triệu khách quốc tế, thì đến năm 2015 đã có tới 7,9 triệu, và tiếp tục tăng lên trên 18 triệu năm 2019. Dự báo đến 2020, chúng ta dự kiến đón 20,5 triệu lượt khách quốc tế, phục vụ 90 triệu lượt khách du lịch nội địa, tổng thu từ khách du lịch đạt trên 830.000 tỉ đồng. Năm 2035, mục tiêu là 35 triệu khách du lịch quốc tế.

Về cơ sở lưu trú, nếu trong năm 2015, Việt Nam có 19.000 cơ sở lưu trú thì tới năm 2019 chúng ta đã có 30.000 cơ sở với 650.000 phòng. Đặc biệt trong đó, nhiều khu nghỉ dưỡng của Việt Nam phát triển với quy mô chất lượng và đẳng cấp đã ngang tầm quốc tế, InterContinental Đà Nẵng 2 năm liền là Khu nghỉ dưỡng sang trọng bậc nhất châu Á.

Đảng và Chính phủ cũng xác định du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn, chiến lược phát triển du lịch năm 2030 cũng tái khẳng định du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn.

Trong Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn 2030, ngành Du lịch đặt mục tiêu tốc độ tăng trưởng bình quân thời kỳ 2011 - 2020 đạt 11,5 - 12%/năm. Năm 2020, Việt Nam đón 10 - 10,5 triệu lượt khách du lịch quốc tế và 47 - 48 triệu lượt khách du lịch nội địa; tổng thu từ khách du lịch đạt 18 - 19 tỷ USD, đóng góp 6,5 - 7% GDP cả nước; có tổng số 580.000 buồng lưu trú với 35 - 40% đạt chuẩn từ 3 đến 5 sao; tạo ra 3 triệu việc làm, trong đó có 870.000 lao động trực tiếp du lịch. Năm 2030, tổng thu từ khách du lịch tăng gấp 2 lần năm 2020.

Đặc biệt, tại các địa phương có du lịch nghỉ dưỡng như Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hoà, Phú Quốc… có tốc độ tăng trưởng cao hơn của du lịch Việt Nam nói chung. Du lịch nghỉ dưỡng chiếm tỷ trọng lớn về lượng khách và doanh thu du lịch của các địa phương này.