Xoá tình trạng lợi dụng chính sách đất đai

Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ chứng kiến sự cải thiện trong quản lý và đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội qua các điểm mới của Luật Đất đai 2024. Luật cũng được kỳ vọng xoá bỏ tình trạng lợi dụng chính sách để mua gom, nhận chuyển nhượng đất lúa chờ quy hoạch rồi chuyển đổi mục đích.

Theo đó, Luật Đất đai 2024 gồm 16 chương, 260 điều, tăng 2 chương so với Luật Đất đai năm 2013. Trong đó, luật bổ sung 1 chương về phát triển quỹ đất; tách riêng chương về thu hồi đất, trưng dụng đất và chương về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Về điểm mới, Luật Đất đai 2024 có 8 nội dung mang tính đột phá, nổi bật so với Luật Đất đai 2013.

Điểm mới thứ nhất liên quan đến vấn đề phân cấp, phân quyền trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 đã phân cấp toàn bộ thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất rừng, đất trồng lúa cho HĐND cấp tỉnh. Phân cấp cho Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Cùng với đó, luật còn phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp huyện (đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất…) thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.

Điểm mới thứ hai liên quan đến vấn đề quyền của người sử dụng đất. Theo luật quy định, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, đều là "cá nhân" sử dụng đất. Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ quyền và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng đất như cá nhân trong nước. Quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Điểm mới thứ ba liên quan đến vấn đề quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ kiểm soát đối với chỉ tiêu đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất quốc phòng, đất an ninh. Giao cho các địa phương xác định các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 còn quy định cụ thể một số trường hợp không phải bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (các dự án đã được chấp thuận đầu tư/quyết định đầu tư của Quốc hội, Thủ tưởng Chính phủ hay HĐND cấp tỉnh).

Điểm mới thứ tư liên quan đến vấn đề thu hồi đất. Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều kiện thu hồi đất là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với việc thu hồi đất vùng phụ cận, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, KDC nông thôn thì phải đáp ứng điều kiện tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để quản lý, khai thác hoặc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo quy định của pháp luật. Đồng thời, luật còn quy định 31 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Điểm mới thứ năm là về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Luật đã sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường, gồm: Được bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi bằng tiền, bằng đất khác, bằng nhà ở.

Luật cũng mở rộng thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với sự tham gia của đại diện Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đại diện của người sử dụng đất có đất bị thu hồi… để đảm bảo sự khách quan, minh bạch, sự tham gia của các bên liên quan. Bồi thường, hỗ trợ đối với chủ sở hữu tài sản mà không đồng thời là chủ sử dụng đất, người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất...

Điểm mới thứ sáu liên quan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Luật mới quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại: Các dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực; Các dự án khu đô thị được HĐND cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Điểm mới thứ bảy là về vấn đề tài chính đất đai. Theo đó, bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; Bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026; được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm; cục bộ (theo loại đất, theo khu vực).

Bên cạnh đó, luật cũng quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất, bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh gía đất. Để quy định chi tiết, Chính phủ đã có thêm Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về giá đất.

Điểm mới thứ tám là chế độ sử dụng đất. Luật đã mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân. Mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa cho cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong hạn mức được giao đất.

Còn đối với quy định về "Sử dụng đất kết hợp đa mục đích" thì sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác, mục đích sử dụng đất chính là mục đích của thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính (trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích).