Báo động tín dụng tiêu dùng chuyển sang cho vay bất động sản

Xuất hiện 2 trong số 5 yếu tố có thể cấu thành khủng hoảng bất động sản

Lệch pha cung - cầu

Tại hội thảo "Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư BĐS" do báo Thanh Niên tổ chức mới đây, đại diện các cơ quan quản lý nhà nước khẳng định, trong 5 yếu tố cấu thành bong bóng BĐS, thị trường hiện tại đã xuất hiện 2 yếu tố là sự lệch pha cung cầu và gia tăng mạnh nhà đầu tư thứ cấp.

Cụ thể, ông Phan Trường Sơn - Trưởng phòng phát triển nhà và thị trường BĐS, Sở Xây dựng Tp.HCM khẳng định, BĐS xuất hiện sự lệch pha cung - cầu, thể hiện rõ trong hoạt động của thị trường 6 tháng đầu năm 2018.

Theo đó, nguồn cung của thị trường đang lệch pha nghiêm trọng. Định hướng phát triển của Chính phủ là phân khúc nhà ở vừa túi tiền phải chiếm vai trò chủ đạo, nhà ở trung bình xếp thứ 2 và phân khúc cao cấp nguồn cung thấp nhất.

Năm 2017, con số phân bố nhà ở cao cấp – trung cấp và bình dân lần lượt phân bố 31,3% - 31,1% và 37,6%. Tuy sản phẩm cao cấp vẫn còn khá cao nhưng lượng nhà giá rẻ vẫn tương đối phù hợp. Đến 6 tháng đầu năm nay, con số nguồn cung xuất hiện tình trạng chênh lệch lớn. Nhà ở cao cấp chiếm 41%, trung cấp chiếm 39% và thấp nhất là bình dân chỉ chiếm 19%. Tỷ lệ hoàn toàn đảo ngược với định hướng chung của thị trường khi lượng sản phẩm vừa túi tiền giảm 60%. Cơ cấu phát triển sản phẩm của thị trường đang có xu hướng lệch pha khá nghiêm trọng.

Lý giải nguyên nhân này, ông Sơn cho rằng, năm 2015 khi thị trường mới bước vào giai đoạn phục hồi, nhu cầu đầu tư chưa cao và mục đích mua phục vụ an cư chiếm chủ yếu. Để kích thích thị trường, Chính phủ cũng có nhiều chính sách, nguồn vốn ưu đãi tác động và khuyến khích phát triển nhà ở bình dân. Tuy nhiên từ năm 2017, nguồn vốn ưu đãi không còn, thị trường thiếu sự khuyến khích nên doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, chuyển hướng sang phân khúc nhà ở thương mại trung - cao.

Trong 6 tháng đầu năm, thị trường cũng ghi nhận 2 phân khúc có dấu hiệu phát triển “nóng” là đất nền và condotel. Đất nền xuất hiện tình trạng sốt giá ảo ngày càng nghiêm trọng, tình trạng này bắt đầu từ năm 2107 và được kiềm chế ngay giữa năm, tuy nhiên đến cuối năm lại bùng phát trở lại và phát triển mạnh mẽ ở đầu năm 2018. Sự nóng sốt của đất nền thu hút một lượng lớn vốn vay vào BĐS khiến tín dụng tiêu dùng chuyển sang cho vay BĐS chiếm đến 53%, đây là một nguy cơ đáng báo động.

Cơn sốt đất nền cũng hình thành một lượng lớn nhà đầu tư thứ cấp. Sự gia tăng nhà đầu tư, đầu cơ thứ cấp vượt lượng mua thực và đầu tư dài hạn là dấu hiệu tiềm ẩn nguy cơ bong bóng BĐS, nhất là ở phân khúc đất nền.

Khó lặp lại chu kỳ khủng hoảng 10 năm

Tuy nhiên đại diện các cơ quan quản lý nhà nước đều khẳng định, thị trường BĐS 2018 - 2019 sẽ không xuất hiện tình trạng khủng hoảng bong bóng BĐS bất chấp chu kỳ 10 năm.

Theo đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhận định, thị trường không có khả năng xảy ra bong bóng vì mới có 2/5 yếu tố hình thành khủng hoảng, 3 yếu tố còn lại vẫn ở mức an toàn.

Với yếu tố kinh tế phát triển nóng, ông Châu cho rằng, không có cơ sở cho thấy kinh tế Việt Nam đang phát triển nóng. Nền kinh tế được xem là nóng khi mọi người dân đều dễ dàng kiếm tiền và dòng tiền trở nên dư dả đến mức nhà đầu tư phải tìm đến BĐS làm nơi trú ẩn. Tuy nhiên hiện tại, nền kinh tế thế giới không nóng, thậm chí đang chao đảo vì khủng hoảng xăng dầu, các hiệp định thương mại mới… Kinh tế Việt Nam chỉ ở giai đoạn phục hồi, tăng trưởng tín dụng tối đa đạt 6,81%, không hề có chuyện tăng trưởng nóng.

Với chính sách tín dụng, ông Nguyễn Đức Lệnh, đại diện Ngân hàng Nhà nước nhận định, cuộc khủng hoảng BĐS 2007 - 2008 có sự tác động lớn từ chính sách buông lỏng tín dụng. Tăng trưởng tín dụng năm 2007 là 37,8% thậm chí từng lên đến 52,3%. Tuy nhiên, trong năm 2017, tăng trưởng tín dụng phấn đấu tối đa cũng chỉ đạt 18,17%, chưa được phân nửa so với năm 2007.

Trong 6 tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng của TP.HCM là 7,5%, phù hợp với mục tiêu phát triển và chính sách tiền đề của ngân hàng đặt ra trong năm 2018. Tín dụng cho vay trung dài hạn đạt 53%, vay ngắn hạn 47%, tốc độ tăng trưởng tín dụng ngắn hạn tuy có cao hơn nhưng vẫn ổn định, nợ xấu giữ ở mức tầm 3%. Riêng tín dụng vào BĐS chiếm tầm 8-10% trên tổng dư nợ tín dụng, vẫn ở mức an toàn.

Nhà nước hiện có chủ trương tăng trưởng tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt. Sử dụng lãi suất trung tâm để điều hành, can thiệp chặt chẽ vào đồng ngoại hối, đô la, siết chặt chính sách cho vay tiêu dùng vào BĐS, hoàn toàn không có chuyện buông lỏng tín dụng. Bên cạnh đó, nhà nước liên tục ban hành các chính sách quản lý mới, đưa ra nhiều công cụ hành chính điều tiết thị trường, cho thấy sự quan tâm và quản lý sát sao.

Bài học khủng hoảng kinh tế và khó khăn của thị trường BĐS năm 2008 đã giúp thị trường rút ra bài học lớn trong quản lý và điều tiết dòng tín dụng vào BĐS. Doanh nghiệp ngày càng tôn trọng tính kỷ luật, các yếu tố pháp lý, quy luật hoạt động, các nguyên tắc tín dụng của thị trường. Nhà đầu tư thông minh hơn, ngân hàng quản lý linh hoạt hơn, Chính phủ có sự điều tiết hợp lý. Vì vậy, rất khó xảy ra khủng hoảng BĐS trong giai đoạn 2018 - 2019.