Bảo vệ quyền lợi khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai

>>> Siết chặt quản lý đặt cọc mua "nhà trên giấy"

Tiếp tục Chương trình Kỳ họp thứ 5, mới đây Quốc hội họp phiên toàn thể thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó các vấn đề xoay quanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Tham gia phiên thảo luận, đại biểu Nguyễn Lâm Thành (đoàn Thái Nguyên) cho rằng vẫn còn bất cập khi quy định "bên bán không được thu quá 95% hợp đồng nếu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu".

“Theo Luật Đất đai, khi người mua nộp 100% tiền thì văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sơ làm sổ đỏ. Đây là câu chuyện ‘con gà quả trứng’ khi trên thực tế một số khách hàng mua nhà nhận bàn giao cũng chây ỳ việc chậm nộp 5% cuối cùng do chưa có nhu cầu sử dụng giấy chứng nhận”, đại biểu chỉ ra.

Để bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng giữa các bên tham gia, đại biểu đề nghị sửa lại bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng của người mua và 5% cuối người mua nộp vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% này khi xuất trình được giấy xác nhận đã nộp đủ hồ sơ làm sổ đỏ cho người mua. Phải xử lý đồng bộ giữa quy định của Luật Đất đai và Luật kinh doanh bất động sản về quy định này.

Còn về bảo lãnh trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo luật quy định "chủ đầu tư khi bán bất động sản hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với bên mua, thuê mua”. 

>>> Quy định mới về bảo lãnh "bán nhà trên giấy"

Đồng tình quy định này đưa ra rất chặt chẽ, nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua, nhưng đại biểu Thành cho rằng việc thực hiện phí bảo lãnh ngân hàng thông thường mất 2% giá trị hợp đồng - một khoản thu lớn ngân hàng thương mại thu được và không phải chịu rủi ro, bởi chi phí này người mua phải gánh chịu. Do đó, đại biểu đề nghị điều chỉnh khoản này theo hướng việc bảo lãnh ngân hàng tùy theo yêu cầu người mua.

“Nếu người mua có yêu cầu, chủ đầu tư sẽ phải cung cấp bảo lãnh ngân hàng. Tôi cho rằng quy định này cũng phù hợp với nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng trong kinh doanh bất động sản tại Điều 4 của dự thảo”, đại biểu Thành nêu quan điểm.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) nêu rõ: Dự thảo luật có quy định tại Điều 25: "Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo đến cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản về việc nhà ở để đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan có thẩm quyền quản lý bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở, đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản nếu nhà ở không đủ điều kiện được bán, cho thuê mua".

Theo đại biểu Hòa, cần quy định rõ thời gian trả lời của cơ quan chức năng là bao lâu. Nếu quá thời gian thì chủ đầu tư có quyền bán, mua hoặc cho thuê không. Ngoài ra, cũng rạch ròi cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh là cơ quan nào.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, cơ quan soạn thảo tiếp thu giải trình như sau: Về quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dự thảo Luật đã quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi đáp ứng các điều kiện là nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mà đã được thực hiện giao dịch theo đúng quy định của pháp luật là do nhà ở, công trình xây dựng là tài sản có giá trị lớn khi trở thành đối tượng của giao dịch kinh doanh bất động sản thì phải có đủ điều kiện để đưa vào giao dịch, huy động vốn. Qua đó, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư dự án bất động sản.

Tuy nhiên, tiếp thu ý kiến các đại biểu, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện dự thảo Luật nhằm quy định phù hợp về thời điểm, điều kiện, hình thức và số tiền đặt cọc mà chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận từ khách hàng đảm bảo đồng bộ với Bộ luật Dân sự và phù hợp với thực tiễn.