Bộ Xây dựng: Sửa Luật Kinh doanh bất động sản, chuyên nghiệp hóa thị trường

Thực tế cho thấy, trong các đợt sốt nóng giá đất vừa qua có “đóng góp” không nhỏ của lượng lớn các môi giới tay ngang, không chuyên, không có chứng chỉ hành nghề và cũng không hoạt động trong một trung tâm hay sàn môi giới bất động sản được thành lập theo quy định.

MÔI GIỚI THỪA NHƯNG VẪN... THIẾU

Số liệu từ báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản do Bộ Xây dựng công bố mới đây cho thấy, tính đến năm 2020, cả nước đã có hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản, đã thực hiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản cho khoảng 100.000 người, trong đó có 50 ngàn nhân viên môi giới, 25 ngàn nhân viên định giá và 25 ngàn người quản lý sàn giao dịch bất động sản.

Trong số đó, Bộ Xây dựng cho biết, theo báo cáo của một số địa phương trên cả nước, tính từ năm 2008 đến nay có khoảng 32.912 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, và khoảng 80% bất động sản giao dịch thành công đều thông qua môi giới.

Bên cạnh điểm tích cực đã góp phần không nhỏ trong việc giải phóng một lượng lớn bất động sản tồn kho trong giai đoạn 2014 - 2019, Bộ Xây dựng cũng nhận định trong hoạt động của lực lượng môi giới bất động sản hiện nay còn tồn tại, hạn chế.

Cụ thể, nguồn nhân lực trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thừa về số lượng nhưng lại thiếu về chất lượng. Đội ngũ môi giới bất động sản hoạt động thiếu chuyên nghiệp, thiếu kiến thức pháp luật căn bản trong lĩnh vực, nặng tính “chụp giật”, kiếm lời, chưa tôn trọng khách hàng, gây thiệt hại cho khách hàng dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài.

Liên quan đến thực trạng này, chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng số lượng các nhà môi giới bất động sản hoạt động đúng quy định pháp luật hiện nay rất thấp.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia nguyên nhân của tình trạng trên bên cạnh việc chưa có những chế tài đủ mạnh để xử lý các tổ chức, cá nhân lập sàn và hoạt động trái Luật thì cũng đến từ việc bản thân các cá nhân môi giới bất động sản đang thiếu chuyên nghiệp.

BA TỒN TẠI LỚN

Lý giải cho những hạn chế trong hoạt động của lực lượng các môi giới trên thị trường hiện nay, Bộ Xây dựng cho rằng một phần đến từ việc một số quy định pháp luật về quản lý hoạt động môi giới hiện nay còn khá lỏng lẻo dẫn đến tình trạng các tổ chức, cá nhân môi giới có cơ hội “lách luật” trốn thuế, cụ thể có 3 tồn tại lớn.

Thứ nhất, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới bất động quá dễ dàng, không quy định buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được dự thi lấy chứng chỉ môi giới bất động sản nên dẫn đến tình trạng hiện nay đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng khi tư vấn không đúng, tư vấn cho xong để kiếm tiền, thậm chí còn lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những cơn “sốt ảo” để kiếm lợi.

Thứ hai, Luật kinh doanh BĐS năm 2014 quy định cá nhân chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế là có thể thực hiện dịch vụ môi giới BĐS. Pháp luật hiện hành chưa bắt buộc các cá nhân này có trách nhiệm phải báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước về các hoạt động của họ.

Do đó họ hoàn toàn có thể tự do hành nghề ở bất kỳ đâu, họ có hai xu hướng hoạt động kinh doanh: Một là ăn theo các Sàn giao dịch BĐS để lấy thông tin, để làm cộng tác viên hoặc môi giới thứ cấp. Hai là tự đi khai thác nguồn thông tin sản phẩm có nhu cầu bán và chủ yếu là nhà, đất ở có sẵn để môi giới cho khách hàng có nhu cầu mua. Mục tiêu của họ chỉ là làm cách nào để bán được sản phẩm nhanh và hiệu quả nhất và thường không có trách nhiệm với khách hàng, người tiêu dùng đối với các sản phẩm họ đã môi giới.

Thứ ba, quy định về chế tài xử lý vi phạm đối với hành vi hành nghề môi giới khi chưa được cấp chứng chỉ hành nghề còn quá nhẹ so với hậu quả khi xảy ra sai phạm (phạt tiền từ 10 triệu đến 50 triệu), mức xử phạt này mới chỉ dừng lại ở mức độ răn đe dẫn đến việc người môi giới không coi trọng chứng chỉ môi giới.

Hiện nay bên cạnh những nhân viên môi giới tại các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp có không ít những người hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản.

Bên cạnh những tồn tại, bất cập trong các quy định điều tiết hoạt động môi giới bất động sản hiện nay, theo ông Nguyễn Văn Đính thì trong thực tiễn thị trường, một vấn đề cũng nan giải không kém là việc thừa hành chính sách.

Cụ thể, ông Đính dẫn chứng về việc môi giới viên phải được cấp chứng chỉ hành nghề hoặc hoạt động trong một trung tâm, sàn môi giới được thành lập theo quy định nhưng thực tế thời gian qua, tại những vùng xuất hiện tình trạng sốt nóng giá đất bất thường, phần đa các môi giới hoạt động không chuyên, không có chứng chỉ, không thuộc trung tâm hay sàn nào nhưng việc xử lý của các địa phương hầu như chưa thực hiện được.

Chính việc các “địa phương” gần như không quản được việc một lực lượng lớn môi giới không chuyên, tự phát tham gia thị trường đã khiến bản thân các môi giới chuyên nghiệp, được cấp chứng chỉ hành nghề và hoạt động trong các sàn, trung tâm được cấp phép có phần “lép vế”.

Chia sẻ về điều này, ông Trần Văn Khoa, Giám đốc Sàn bất động sản Tây Phát (Hà Nội) cho rằng chính việc các môi giới không chuyên, tay ngang tham gia thị trường không tuân theo quy định nào, mạnh đâu bán đấy, thậm chí dùng nhiều chiêu trò kênh giá rồi “cắt máu” đã làm cho các môi giới “chân chính” dù muốn tuân thủ các quy định pháp luật và đạo đức nghề nghiệp nhưng để tồn tại nhiều khi cũng phải “đu theo”.

CHUYÊN NGHIỆP HOÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Liên quan đến phương hướng khắc phục những tồn tại, hạn chế liên quan đến hoạt động của lực lượng môi giới bất động sản hiện nay, trong Báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng cho biết sẽ sớm rà soát, điều chỉnh.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi bổ sung pháp luật kinh doanh BĐS theo hướng sửa đổi, bổ sung các quy định của Mục 2 Chương IV Kinh doanh dịch vụ BĐS, từ Điều 62 đến Điều 68 Luật Kinh doanh BĐS 2014. Sửa đổi, bổ sung quy định phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.

Bổ sung các quy định các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới đều phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới…., phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, cá nhân không được hoạt động môi giới độc lập.

Cùng với đó, sửa đổi, bổ sung quy định các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS trong nước sau khi thành lập doanh nghiệp phải cung cấp thông tin của đơn vị mình đến Sở Xây dựng nơi tổ chức mình hoạt động và Cục quản lý nhà thị trường BĐS để được đăng tải thông tin trên Cổng thông tin của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cấp tỉnh và Trung ương.

Bổ sung quy định các tổ chức, cá nhân nước ngoài hành nghề môi giới tại Việt Nam sau khi thành lập doanh nghiệp, văn phòng… phải cung cấp thông tin của đơn vị mình đến Cục quản lý nhà thị trường BĐS để được đăng tải thông tin trên Cổng thông tin của Cục quản lý nhà.

Sửa đổi bổ sung quyền và nghĩa vụ của môi giới BĐS, trong đó có quy định về chế độ báo cáo định kỳ của các tổ chức môi giới BĐS. Bổ sung về thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề, quy định về thẩm quyền tổ chức thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.