Định hướng phát triển nhà ở cho thuê như một “trụ cột chiến lược” đang mở ra bước chuyển lớn trong tư duy an cư đô thị và tái cân bằng thị trường bất động sản.
Làm việc với UBND TP Hà Nội cùng các bộ, ngành về phát triển nhà ở cho thuê mới đây, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã yêu cầu Hà Nội cần đi đầu triển khai mô hình nhà ở cho thuê nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách và tạo cơ sở nhân rộng ra các đô thị lớn, vùng kinh tế trọng điểm.
Thành phố được giao rà soát toàn bộ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn và quỹ đất, quỹ nhà thuộc tài sản công sử dụng kém hiệu quả để xây dựng phương án phát triển nhà ở cho thuê, báo cáo trong tháng 6. Đồng thời, Hà Nội phải đánh giá nhu cầu thực tế, xây dựng cơ chế đầu tư và triển khai mô hình nhà ở cho thuê quy mô lớn, bảo đảm chất lượng, đáp ứng nhu cầu của người dân sinh sống, làm việc tại Thủ đô, trong đó có cán bộ, công chức, viên chức các cơ quan Trung ương.
Thực tế, thị trường nhà ở tại các đô thị lớn đang đứng trước một nghịch lý kéo dài nhiều năm: nguồn cung nhà ở thương mại liên tục gia tăng nhưng phần lớn người lao động vẫn khó tiếp cận chỗ ở phù hợp khả năng chi trả.
Theo tính toán của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giả định giá nhà và thu nhập giữ nguyên, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân đang giảm mạnh. Khảo sát tại các thành phố lớn, các dự án tầm trung hiện phổ biến với mức giá khoảng 5 tỷ đồng với căn hộ 2 phòng ngủ. Tính toán cho thấy, ngay cả với những người có thu nhập khá ở đô thị - khoảng 50 triệu đồng/tháng, nếu dành toàn bộ thu nhập để tích lũy, họ cũng phải mất tới 8 năm mới mua được. Nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian cần thiết kéo dài khoảng 25 năm.
Ở nhóm thu nhập thấp, tình hình còn đáng lo hơn. Nhà ở xã hội, vốn được thiết kế để hỗ trợ người thu nhập thấp, giờ cũng không còn “rẻ”. Với giá bán khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn hộ 60m2, ngay cả gia đình có tổng thu nhập “chạm trần” theo tiêu chí xét duyệt, tức 40 triệu đồng/tháng, cũng phải tiết kiệm khoảng 10 năm mới đủ tiền. Nếu phải vay thêm, thời gian tích lũy sẽ còn kéo dài hơn.
Giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập khiến cơ hội sở hữu nhà của đại bộ phận người dân ngày càng xa vời.
Trong khi đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, trong quý I/2026, giá căn hộ chung cư mới mở bán tiếp tục duy trì đà tăng, tại Hà Nội có giá bán trung bình 128 triệu đồng/m2, tại TP HCM bình 112 triệu/m2.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam nhận định khả năng chi trả nhà ở hiện nay thực sự trở thành vấn đề xã hội.
Theo các chuyên gia, giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập khiến cơ hội sở hữu nhà của nhiều người ngày càng xa vời. Trong khi nhóm đã có bất động sản tiếp tục hưởng lợi từ đà tăng giá, người chưa có nhà phải chấp nhận thuê dài hạn dù thu nhập cải thiện. Nếu không có giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu nghèo sẽ tiếp tục nới rộng, ảnh hưởng tới mục tiêu an sinh xã hội và phát triển bền vững.
TS Lê Bá Chí Nhân – Chuyên gia kinh tế nhận định, việc chuyển trọng tâm sang phát triển nhà cho thuê cho thấy tư duy quản trị hiện đại hơn.
"Thay vì đặt mục tiêu ai cũng phải sở hữu nhà, chính sách hướng tới bảo đảm mọi người dân đều có chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp khả năng chi trả”, ông Nhân nhìn nhận.
Theo chuyên gia này, tại nhiều đô thị lớn trên thế giới, tỷ lệ người thuê nhà rất cao nhưng chất lượng sống vẫn được bảo đảm vì hệ thống nhà ở cho thuê được xem như một cấu phần của hạ tầng xã hội, tương tự giao thông hay y tế.
Không chỉ giải quyết bài toán chỗ ở, phát triển mạnh nhà cho thuê còn tạo ra tính linh hoạt cho thị trường lao động. Người trẻ có thể dịch chuyển việc làm mà không phải gánh áp lực vay mua nhà quá sớm. Doanh nghiệp cũng dễ thu hút nhân sự hơn khi chi phí sinh hoạt đô thị được kéo xuống.
Ở góc độ vĩ mô, điều này có thể góp phần giảm nguy cơ “bong bóng tài sản”, hạn chế phụ thuộc tăng trưởng vào bất động sản đầu cơ và thúc đẩy dòng vốn chảy vào các lĩnh vực tạo ra năng suất thực cho nền kinh tế.
Theo TS Lê Bá Chí Nhân, để nhà cho thuê thực sự trở thành “trụ cột chiến lược”, điều quan trọng nhất là phải thay đổi cách tiếp cận trong quy hoạch và phân bổ nguồn lực.
Nhà cho thuê không thể phát triển tự phát theo cơ chế thị trường mà cần được xem như một loại hạ tầng xã hội thiết yếu, tương tự trường học, bệnh viện hay giao thông công cộng. Vì vậy, việc dành quỹ đất riêng cho phát triển nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn là rất cần thiết.
Đồng quan điểm, trao đổi với DĐDN, TS KTS Đào Ngọc Nghiêm cũng cho rằng trong bối cảnh giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị, phát triển nhà ở cho thuê không còn là giải pháp bổ sung mà đang trở thành yêu cầu tất yếu của một chiến lược an cư bền vững và bao trùm hơn cho các đô thị Việt Nam.
“Tăng ưu đãi và tỷ trọng nhà cho thuê không những góp phần giải quyết việc mất cân đối cung cầu trên thị trường bất động sản mà còn là yếu tố thúc đẩy đề án ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội” - Ông Nghiêm nhìn nhận.
Theo vị chuyên gia, ở các khu công nghiệp, cần ưu tiên phương thức cho thuê và cho phép doanh nghiệp trực tiếp tổ chức thuê nhà cho người lao động của mình.
