Cần thiết triển khai mô hình Quỹ Nhà ở Quốc gia

Đây đồng thời là thông tin tích cực, mang tới kỳ vọng lớn về việc giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà giá rẻ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM.

Tuy nhiên, để phát triển và đảm bảo hiệu quả lâu dài của mô hình này, cần có nghiên cứu thực tiễn, nghiên cứu các yếu tố liên quan và phù hợp với đặc thù của thị trường cũng như nguồn lực tài chính.

Nghiên cứu và triển khai

Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, giá bất động sản không ngừng tăng cao, trong khi thu nhập trung bình của người dân tại các thành phố vẫn còn thấp, nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn. Do đó, Quỹ Nhà ở Quốc gia có thể là giải pháp tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội, gia tăng khả năng tiếp sở hữu nhà của người lao động. Thêm vào đó, nguồn cung nhà ở giá rẻ sẽ được duy trì ổn định, đảm bảo cân bằng về nguồn cung, từ đó tạo ra sự cân bằng cung – cầu cho thị trường bất động sản.

Có thể thấy, mô hình Quỹ Nhà ở Quốc gia không những có thể đóng vai trò lớn trong việc giải quyết vấn đề an cư, giải quyết nhu cầu nhà ở và ổn định cuộc sống cho người lao động thu nhập trung bình thấp, mà còn thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn.

Nếu Quỹ Nhà ở Quốc gia được thông qua và triển khai, để phát huy hiệu quả, cần xác định mục tiêu rõ ràng, đa dạng hóa nguồn vốn và tăng cường quản lý minh bạch.

Quỹ cần tập trung hỗ trợ tài chính cho người dân có nhu cầu mua hoặc thuê nhà với mức giá phù hợp. Trên thực tế, nhiều người lao động có thu nhập trung bình thấp không đáp ứng đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để sở hữu nhà ở thương mại, đặc biệt tại các đô thị lớn. Kinh nghiệm từ các quốc gia như Singapore và Trung Quốc cho thấy Quỹ Nhà ở Quốc gia có thể đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền có nhà ở cho người lao động. Do đó, cần có cơ chế đánh giá mức độ đóng góp và khả năng chi trả của các nhóm đối tượng để đảm bảo tính công bằng và đúng mục tiêu.

Bên cạnh nguồn đóng góp từ người lao động, doanh nghiệp và ngân sách nhà nước, để Quỹ Nhà ở Quốc gia hoạt động bền vững, cần khuyến khích sự tham gia của các doanh nghiệp bất động sản. Đổi lại, nhà nước có thể áp dụng các chính sách ưu đãi như miễn giảm thuế, hỗ trợ tài chính, vv…nhằm thu hút đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội.

Ngoài ra, để Quỹ Nhà ở Quốc gia vận hành hiệu quả, cần có cơ chế quản lý chặt chẽ và minh bạch nhằm tránh thất thoát, tham nhũng và đảm bảo sử dụng đúng mục đích. Một số giải pháp có thể áp dụng bao gồm: ban hành quy định cụ thể về cách thức huy động, quản lý và phân bổ quỹ; quy định tiêu chuẩn nhà ở nhằm tránh tình trạng xây dựng kém chất lượng; đặt ra các điều kiện ràng buộc để ngăn chặn đầu cơ, sử dụng sai mục đích; xây dựng cổng thông tin điện tử công khai về các khoản thu - chi, danh sách thụ hưởng, tiến độ dự án; và thiết lập cơ chế giám sát độc lập, cho phép người dân cũng như các tổ chức xã hội theo dõi hoạt động của quỹ.

Cần tính đến nhiều yếu tố

Tại nhiều quốc gia Châu Âu (Pháp, Đức, Thụy Điển) và Châu Á như Hàn Quốc, Singapore hay Trung Quốc, Mô hình Quỹ/Phát triển nhà ở được vận hành từ nhiều thập kỉ nhằm hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở hiệu quả. Một số điểm chung của các mô hình này là khung pháp lý rõ ràng, huy động vốn đa dạng, quy hoạch quỹ đất và hạ tầng đồng bộ, quản trị minh bạch, giám sát chặt chẽ và sự phối hợp đồng bộ từ mọi nguồn lực.

Đầu tiên phải kể đến là khung pháp lý rõ ràng. Các quốc gia áp dụng mô hình này thành công đều có luật, quy định riêng cho hoạt động của Quỹ hoặc cơ quan phát triển nhà ở, giúp tạo môi trường minh bạch và ổn định. Ngoài ra, việc đa dạng hóa kênh huy động vốn cũng được triển khai tích cực thông qua tận dụng nhiều kênh: ngân sách nhà nước, phát hành trái phiếu, đóng góp của khu vực tư nhân, tổ chức quốc tế, quỹ hưu trí… để đảm bảo dòng vốn bền vững.

Thêm vào đó là việc quy hoạch quỹ đất và hạ tầng đồng bộ, đi kèm với hệ thống quản trị minh bạch, giám sát chặt chẽ. Cuối cùng là sự phối hợp đồng bộ từ mọi nguồn lực. Có thể nói, các mô hình thành công đều có sự bảo lãnh mạnh mẽ của chính phủ, cơ chế tài chính ổn định, quản lý minh bạch, quy hoạch đất đai đồng bộ và phối hợp chặt chẽ với khu vực tư nhân. Trong một số mô hình, người mua đóng góp một khoản tiền cố định vào quỹ, đi kèm với các yêu cầu ràng buộc nhất định, nhằm tiếp cận các chính sách vay mua nhà ưu đãi.

Việc xây dựng một mô hình lớn như Quỹ nhà ở Quốc gia cần tính đến rất nhiều yếu tố để khi triển khai không gặp sự vướng mắc và lãng phí. Các yếu tố về khung pháp lý, cấu trúc quản lý, nguồn vốn, cơ chế hỗ trợ tài chính, phối hợp công tư, cơ chế giám sát, vv đều là những vấn đề lớn cần được xây dựng rõ ràng.

Khi triển khai xây dựng mô hình nên học theo các quốc gia đã triển khai thành công và có những điểm tương đồng trong thể chế, chính sách và điều kiện thị trường tương tự Việt Nam.

(*) Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội