Một số đề xuất trong huy động vốn Quỹ nhà ở quốc gia

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, việc áp trần giá nhà là một tiêu chí quan trọng để đảm bảo khả năng tiếp cận của đối tượng thụ hưởng. Tuy nhiên, quy định này lại khiến doanh nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc đảm bảo lợi nhuận.

Chính vì thế, những chính sách ưu đãi từ Nhà nước để thu hút nguồn vốn đầu tư là điều rất quan trọng. Cụ thể, Nhà nước cần tiếp tục duy trì và mở rộng các chính sách ưu đãi về miễn, giảm tiền sử dụng đất/tiền thuê đất; miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho các dự án phát triển nhà ở theo trần giá quy định; hỗ trợ tiếp cận vốn từ quỹ nhà ở quốc gia mức ưu đãi về lãi suất hay lãi suất vay vốn thấp từ ngân hàng nhà nước; hỗ trợ chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, giao thông, xử lý rác thải…).

Thách thức lớn nhất khi xây dựng quỹ nhà ở quốc gia là nguồn vốn ngân sách còn hạn chế. Thực tế, ngân sách công phải phân bổ cho nhiều mục tiêu khác như phát triển hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục và an sinh xã hội. Điều này khiến nguồn vốn dành cho nhà ở xã hội trở nên hạn chế, không đáp ứng đủ nhu cầu thực tế, nhất là khi dân số đô thị tăng nhanh và nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn.

Đối với doanh nghiệp, nguyên nhân chính khiến họ không mặn mà tham gia vào các dự án nhà ở xã hội là mức lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Do bị áp trần giá bán, doanh nghiệp không thể tăng giá để đảm bảo biên lợi nhuận như các dự án nhà ở thương mại. Điều này khiến họ khó thu hồi vốn nhanh, đặc biệt trong bối cảnh giá nguyên vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí quản lý ngày càng tăng.

Hơn nữa, nhà ở xã hội thường hướng đến đối tượng có thu nhập thấp, nghĩa là khả năng chi trả của khách hàng không cao. Điều này có thể dẫn đến tình trạng tồn kho hoặc thanh khoản chậm, khiến dòng tiền của doanh nghiệp bị tắc nghẽn. Trong khi đó, với nhà ở thương mại hoặc cao cấp, doanh nghiệp có thể linh hoạt điều chỉnh giá bán theo nhu cầu thị trường, giúp họ dễ dàng tối ưu hóa lợi nhuận hơn.

Ngoài ra, để đảm bảo nguồn vốn ổn định cho quỹ nhà ở quốc gia, việc huy động từ các tổ chức tài chính như quỹ đầu tư, bảo hiểm xã hội, quỹ hưu trí và phát hành trái phiếu đóng vai trò rất quan trọng. Đây là nguồn vốn dài hạn, giúp đảm bảo dòng tiền cho các dự án nhà ở xã hội mà không phụ thuộc quá nhiều vào ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, tại Việt Nam, các kênh huy động này chưa được phát triển hiệu quả, khiến nguồn tài chính dành cho nhà ở xã hội còn nhiều hạn chế.

Để thu hút được nguồn tiền triển khai mô hình quỹ nhà ở quốc gia hiệu quả, có thể cân nhắc một số đề xuất như sau:

Trước hết, Nhà nước tiên phong trong việc phân bổ ngân sách trung ương và địa phương cho quỹ nhà ở quốc gia; trong đó nên trực tiếp trích một phần từ nguồn thu từ các nghĩa vụ tài chính về đất đai. Cùng với đó, áp dụng chính sách lãi suất hấp dẫn khuyến khích cá nhân và doanh nghiệp góp vốn vào quỹ, kèm theo ưu đãi về lãi suất vay mua nhà tỷ lệ ngược lại tuỳ theo số tiền và thời gian đã góp.

Thứ hai, xây dựng có chế huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu hoặc chứng chỉ quỹ. Bên cạnh đó, có thể tham khảo việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại, tổ chức tài chính, công ty bảo hiểm… theo mô hình của Nigeria (Luật về Quỹ nhà ở quốc gia năm 1992).

Cụ thể, mỗi ngân hàng thương mại phải đầu tư 10% giá trị các khoản vay và ứng trước mức lãi suất lãi suất 1% so với lãi suất phải trả cho các tài khoản thanh toán của các ngân hàng. Còn đối với công ty bảo hiểm, phải đầu tư tối thiểu 20% quỹ phi nhân thọ và 40% quỹ nhân thọ của mình vào phát triển bất động sản, trong đó không dưới 50% phải được chuyển vào Quỹ thông qua Ngân hàng Thế chấp Liên bang Nigeria với mức lãi suất không vượt quá 4%.

Thứ ba, cần có chính sách phân bổ nguồn quỹ phù hợp giữa việc tiếp cận cho mua nhà của người dân và tiếp cận cho triển khai dự án của doanh nghiệp bất động sản; đồng thời có cơ chế kiểm soát việc sử dụng nguồn vốn một cách công khai, minh bạch, hiệu quả.

(*) Khoa Luật - Học viện Ngân hàng