Cẩn trọng thanh toán trái phiếu bằng bất động sản

DIỆU HOA• 23/11/2022 14:00

Trong tháng 10, thị trường ghi nhận khối doanh nghiệp bất động sản không phát hành trái phiếu. Đáng chú ý, xuất hiện hình thức thanh toán trái phiếu bằng bất động sản.

>>Quy luật tất yếu của thị trường bất động sản

Cụ thể, theo báo cáo FiinRatings vừa công bố, tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445.000 tỷ đồng, chiếm gần 34% tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính (hơn 896.000 tỷ đồng).

Xuất hiện hình thức thanh toán trái phiếu bằng bất động sản.

Nhóm phân tích của FiinRatings cho rằng, mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, nhưng điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay.

Số liệu cập nhật của đơn vị này cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11 - 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỷ đồng. Tuy số dư này không lớn nhưng chiếm đa số bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết và hầu như không có thông tin tài chính về tổ chức phát hành.

Chuyên gia FiinRatings nhận định áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 với hơn 119.000 tỷ đồng và năm 2024 gần 112.000 tỷ đồng.

Đáng chúy ý, cũng theo báo cáo trên, thị trường chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành. Một số phương án phổ biến như gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới, chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới, chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản.

Chuyên gia FiinRatings cho rằng, đây là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.

>>Chung tay vực dậy thị trường bất động sản: Cần quyết liệt, khẩn trương

Thị trường bất động sản đang có xu hướng trầm lắng, khoản chiết khấu mà doanh nghiệp đưa ra sẽ là một động lực để nhà đầu tư đưa ra quyết định

Mức lãi suất mới trong nhiều giao dịch gần đây cũng đã phản ảnh xu hướng lãi suất tăng cao trong thời gian qua (dao động ở mức 12-13% - tức cao hơn 4-5% so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng lớn).

Tuy nhiên, tổ chức này cũng đưa ra lưu ý tới những yếu tố rủi ro mới như khi trái chủ được chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản tương ứng nhưng yếu tố pháp lý dự án vẫn còn chưa chắc chắn.

Đồng quan điểm, một số chuyên gia cũng cho rằng, mô hình "hàng đổi hàng" đã xuất hiện ở Trung Quốc, trái chủ thường yêu cầu hoặc doanh nghiệp phát hành tự nguyện thực hiện thanh toán trái phiếu bằng sản phẩm hoặc dịch vụ của họ. Thế nhưng từ làn sóng vỡ nợ trái phiếu của các ông lớn, điển hình là Evergrande thì đây là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng "bong bóng bất động sản" tại quốc gia này.

Luật sư Phạm Thanh Dạ Quỳnh, Đoàn luật sư Hà Nội quan ngại nếu quá chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản rủi ro khác. Hình thức này tồn tại nhiều rủi ro pháp lý, thanh khoản do tới 50% là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, với việc thị trường bất động sản cũng đang có xu hướng trầm lắng, khoản chiết khấu mà doanh nghiệp đưa ra sẽ là một động lực để nhà đầu tư đưa ra quyết định.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), việc hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản là giải pháp khả thi, tốt nhất hiện nay, nhất là đối với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Nhưng có thể doanh nghiệp phải chiết khấu thêm cho nhà đầu tư để họ thấy được sự công bằng như các khách hàng đang mua bất động sản hiện nay được giảm giá.

Chủ tịch HoREA cũng đưa ra lưu ý nhà đầu tư cần đánh giá cho đúng từng dự án, từng chủ đầu tư. Như dự án đã đủ pháp lý, gần hoàn thành thì nhà đầu tư lựa chọn.

Ở góc nhìn khác, TS Lê Đạt Chí, Phó khoa Tài chính (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM) cho rằng việc hoán đổi nợ thành bất động sản cũng là một lựa chọn. Song, việc thực hiện có thể sẽ gặp khó khăn vì số lượng trái chủ nhiều, phân tán, trong khi giá trị các bất động sản có thể sẽ khác nhau do ở nhiều vị trí.

TS Lê Chí Đạt đưa ra giải pháp doanh nghiệp có thể chuyển đổi một phần trái phiếu thành cổ phần tại công ty sở hữu dự án; một phần có thể thỏa thuận gia hạn thêm thời gian trả nợ hoặc hoán đổi thành tài sản. Khi đó, các trái chủ sẽ đánh giá mức độ hoàn thành dự án cũng như giá trị của bất động sản để hoán đổi, hoặc cơ hội chuyển đổi sang cổ phần.