Chính sách riêng cho nhà ở xã hội

Chia sẻ với DĐDN, ông Moon Hyogon - Giám đốc bộ phận nghiên cứu kế hoạch và quản lý, Viện nghiên cứu nhà ở và đất đai Hàn Quốc( LHI) cho biết, kinh tế Việt Nam chỉ thực sự được phát triển vượt bậc khi các vấn đề an sinh xã hội, mà đặc biệt là vấn đề nhà ở được giải quyết. Người lao động phải được đảm bảo về chỗ ở thì mới có thể yên tâm công tác, bảo đảm an sinh xã hội trên địa bàn.

- Dự án “Xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030” sử dụng vốn ODA viện trợ không hoàn lại của Chính phủ Hàn Quốc đã chính thức bàn giao cho Việt Nam. Ông có đánh giá như thế nào?

Qua khảo sát cho thấy Việt Nam là nước đang có sự đô thị hóa nhanh và thu nhập của người dân cũng ngày được nâng cao, nhưng bên cạnh đó một số đối tượng như người nghèo, người có thu nhập thấp cũng tăng lên đáng kể, trong khi đa số các nhà đầu tư bất động sản chỉ chú trọng vào phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng...

Chúng tôi ước tính trong 10 năm từ 2021-2030, mục tiêu cung cấp nhà ở xã hội cho hộ thu nhập thấp tại các đô thị trên toàn quốc là 31.008.000 m2 tính theo diện tích sàn, tương đương 465.467 căn. Chỉ tiêu cung cấp nhà ở xã hội cho công nhân tại các cụm công nghiệp trên toàn quốc là 21.930.000 m2, tương đương 520.073 căn.

Hiện Việt Nam cần nhiều nhà ở do tốc độ đô thị hóa nhanh và việc xây dựng các khu liên hợp công nghiệp, nhu cầu về nhà ở xã hội, đặc biệt là người thu nhập thấp ngày càng tăng. Vì vậy, chúng tôi đã đặt ra rất nhiều mục tiêu cung cấp, nhưng chúng không được đáp ứng phần lớn gặp trở ngại bởi chính sách.

- Ông có thể chỉ rõ những trở ngại về chính sách khiến nguồn cung nhà ở xã hội không được cung ứng tốt tại Việt Nam?

Hiện tại, Luật Nhà ở Việt Nam quy định 20% nhà ở xã hội khi phát triển nhà ở thương mại. Tuy nhiên, chủ đầu tư thường thanh toán bằng tiền mặt thay vì xây nhà ở xã hội; tiền đã trả không được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội.

Nhu cầu nhà ở giá rẻ tăng cao nhưng việc cung cấp nhà ở xã hội đang phụ thộc vào các nhà đầu tư tư nhân nên việc cung cấp còn hạn chế. Khi đầu tư nhà ở xã hội mà không có sự hỗ trợ trực tiếp của nhà nước, tỷ lệ lợi nhuận của nhà đầu tư bị giới hạn 10%, chi phí gián tiếp không được công nhận là chi phí đầu tư nên sự tham gia của các nhà đầu tư tư nhân không tích cực.

Chưa kể, sau khi dự án nhà ở xã hội được phê duyệt, việc bồi thường đất bị triển khai muộn khiến giá bồi thường đất không được tính toán, gây khó khăn cho việc đảm bảo quỹ đất.

Đa phần các dự án, thủ tục và tiêu chuẩn bồi thường đất không rõ ràng. Về nguyên tắc bồi thường đất là vai trò của Chính phủ, tuy nhiên do điều kiện nên các nhà đầu tư tạm ứng đầu tư dẫn đến việc chi phí dự án tăng.

Tại Việt Nam do chưa chi tiết hoá loại hình nhà ở xã hội theo từng nhóm thụ hưởng căn cứ theo Luật Nhà ở nên khó cung cấp nhà ở phù hợp cho từng nhóm thu nhập.

- Kinh nghiệm Hàn Quốc phát triển nhà ở xã hội được nhóm nghiên cứu rút ra cho Việt Nam là gì thưa ông?

Ở Hàn Quốc, nhà ở cho người thu nhập thấp được gọi là nhà ở công cộng. Điều này bao gồm cả nhà ở công cộng để bán và nhà ở công cộng cho thuê. Chính phủ huy động quỹ đất và nguồn lực cần thiết để cung cấp nhà ở công cộng, do đó nguồn cung bền vững là hoàn toàn có thể.

Chúng tôi đã phân tích và đưa ra các phương án chính sách dựa trên kinh nghiệm của Hàn Quốc cho chính phủ Việt Nam gồm:

Thứ nhất, cần cải thiện chính sách để toàn bộ nguồn đất phục vụ phát triển nhà ở xã hội và số tiền nộp thay để xây dựng nhà ở xã hội được sử dụng cho việc phát triển nhà ở xã hội.

Thứ hai, lập quỹ nhà ở xã hội riêng để hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội (đảm bảo nguồn đất, hỗ trợ nhà đầu tư…) và giảm gánh nặng chi phí nhà ở cho người mua và thuê nhà ở xã hội. Nếu việc thành lập quỹ nhà ở khó khăn, việc tạo một tài khoản riêng của Chính phủ phục vụ nhà ở xã hội và xây dựng hệ thống để quản lý và sử dụng nguồn vốn mà nhà đầu tư nhà ở tư nhân nộp cũng là một biện pháp phù hợp.

Thứ ba, uỷ thác việc phát triển nhà ở (công trình xây dựng) cho nhà đầu tư tư nhân, giao cho cơ quan nhà nước chuyên môn phát triển đất ở (đất đai).

Thứ tư, do trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ phát sinh lợi ích phát triển lớn và việc cung cấp hạ tầng cho khu nhà ở quan trọng nên cần thành lập cơ quan chuyên phụ trách quá trình phát triển đất ở.

Nhu cầu nhà ở xã hội trong nước và nhu cầu được tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều rất cao, nhất là trong bối cảnh có nhiều doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài trong đó có Hàn Quốc chọn Việt Nam là địa bàn đầu tư trọng điểm. Hy vọng Việt Nam sẽ có những thay đổi cơ bản nhằm cung cấp nhà ở xã hội liên tục và ổn định.

- Vâng! Xin cảm ơn ông.