Chu kỳ mới của thị trường bất động sản

Gần đây, tại cuộc họp trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết 33/NĐ-CP và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS do Thủ tướng Chính phủ chủ trì đã cho thấy, dù còn những băn khoăn về vướng mắc pháp lý dự án, hay câu chuyện nguồn vốn... nhưng dường như niềm tin vào thị trường đã cải thiện hơn nhiều.

Thị trường BĐS hứng khởi trở lại

Thông tin về loạt dự án sắp được mở bán trở lại khiến nhiều người kỳ vọng dòng tiền bắt đầu tìm tới các kênh đầu tư như BĐS hay chứng khoán khi mặt bằng lãi suất tiền gửi đã giảm khá mạnh và các ngân hàng đang dư thừa thanh khoản.

Theo Wichart, từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp quý II/2023 tới thời điểm hiện tại cho thấy, ngành BĐS dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế trong quý II/2023 so với cùng kỳ năm trước (tăng 110,9%) với sự đóng góp lớn của Vinhomes (mã VHM) và Kinh Bắc (mã KBC).

Nếu không tính 2 doanh nghiệp này, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp BĐS trên sàn chứng khoán ước giảm 37,8%. Tuy nhiên, mức giảm này chưa phản ánh hết tình hình của doanh nghiệp, bởi quan sát nhiều báo cáo tài chính gần đây, dễ nhận thấy các khoản doanh thu tài chính không còn xuất hiện hoặc không đủ để bù đắp cho hoạt động kinh doanh cốt lõi. Doanh nghiệp đã thẳng thắn công bố các vấn đề khó khăn và chấp nhận các đánh giá kém tích cực về sức khỏe tài chính thông qua kết quả kinh doanh thực tế.

Trong 15 doanh nghiệp BĐS báo lãi cao nhất trong quý II/2023, có 7 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng so với cùng kỳ, trong đó mức tăng cao nhất thuộc về Vinhomes (+1.348%) và khiêm tốn nhất là Nam Long (+9,17%).

Theo dữ liệu từ trang batdongsan.com, chỉ số mức độ quan tâm BĐS trên cả nước trong quý II/2023 đã nhích tăng 1%. Nhu cầu giao dịch tại TP. Hồ Chí Minh dần phục hồi ở loại hình căn hộ và nhà riêng. Theo đó, lượt tìm kiếm căn hộ tại các Quận 9, Quận 10, Bình Tân, Tân Phú và huyện Bình Chánh ghi nhận mức tăng từ 5 - 9%.

Ngoài ra, nhu cầu tìm thuê chung cư cũng tăng từ 8 - 11% tại các Quận 8, Quận 9 và Tân Phú. Tại Hà Nội, giao dịch căn hộ tuy có phần hạ nhiệt nhưng vẫn ghi nhận lượt tìm mua tăng ở các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Long Biên, Hà Đông với mức tăng từ 2-6% so với quý trước đó.

Chu kỳ mới được mở ra

Nhìn lại quý I/2023, cả thị trường BĐS “căng như dây đàn”. Tín dụng bị thắt chặt với lãi suất ở mức cao ngất ngưởng, áp lực dòng tiền ở các doanh nghiệp gia tăng, trong khi các dự án bị ách tắc do vướng pháp lý. Sang quý II/2023 những áp lực phần nào được hạ nhiệt. Những chính sách và tính nhất quán của Chính phủ trong quyết tâm giải quyết khó khăn cho thị trường BĐS bước đầu đã cho thấy hiệu quả nhất định, những điểm sáng tích cực đã dần lộ diện, dường như một chu kỳ mới đang mở ra đối với thị trường địa ốc.

Là một trong những doanh nghiệp chịu áp lực lớn nhất khi thị trường trái phiếu rơi vào khủng hoảng, lãnh đạo Novaland mới đây cho biết, giai đoạn khó khăn nhất đối với doanh nghiệp đã đi qua và hoạt động kinh doanh của Novaland sẽ phục hồi từ quý III/2023. Sau khi được gia hạn các khoản nợ trái phiếu, đồng thời một số dự án trọng điểm như Novaworld Phan Thiết, Aqua City… bắt đầu được gỡ vướng pháp lý, hầu hết các căn nhà phố dọc các trục đường chính tại những dự án này sau khi hoàn thiện đều được thuê lại.

Ở giai đoạn này, sự trở lại của Novaland mang nhiều ý nghĩa, đây là minh chứng cho thấy các chính sách và tính nhất quán của Chính phủ trong việc quyết tâm tháo gỡ vướng mắc, để thị trường bước đầu đạt hiệu quả, thị trường BĐS vẫn hấp dẫn để có thể kích hoạt dòng tiền “bắt đáy”, khơi thông nguồn vốn tắc nghẽn.

Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa - Ông Trần Khánh Quang nhận xét, sự quay trở lại của các chủ đầu tư là một tín hiệu đáng mừng, vì chính họ mới có đủ tài chính và khả năng để khởi động một dự án mới, đẩy mạnh nguồn cung sau thời gian tắc nghẽn dài hạn. Bên cạnh đó, chính sách bán hàng linh hoạt của những chủ đầu tư này là cơ hội hiếm có cho người mua, giúp họ có thêm lựa chọn và ưu đãi khi mua căn hộ hoặc nhà riêng. Nhìn chung, các yếu tố này đóng vai trò tích cực trong sự phục hồi của thị trường BĐS.

“Điểm huyệt lớn nhất của thị trường BĐS là lãi suất và room tín dụng. Việc các yếu tố này dần dễ thở là một tín hiệu để giúp thị trường BĐS dần phục hồi trở lại và bước dần đến chu kỳ mới”, ông Trần Khánh Quang nhấn mạnh.

Dưới góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group cho hay, ở giai đoạn này, một số “cá mập” bắt đầu đi săn “ hàng ngộp ”, M&A dự án. Theo đó, những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, được quy hoạch bài bản, đáp ứng nhu cầu thực… sẽ có thanh khoản tốt.

“Thị trường BĐS chuyển biến một cách rõ nét từ cuối quý IV/2023 hoặc đầu năm 2024. Khi so với quá khứ, diễn biến thị trường ở thời điểm này cũng tương tự giai đoạn 2014 - 2015. Đặc điểm giai đoạn này là tâm lý nhà đầu tư tốt lên, thủ tục đầu tư dự án được quan tâm tháo gỡ, ngân hàng giảm lãi suất, không hạn chế nguồn tiền đổ vào đầu tư BĐS, hạn mức cho vay của ngân hàng tăng cao (dự kiến cuối năm 2023 nâng lên mức 16%), tăng tốc giải ngân đầu tư công, kích thích tiêu dùng, du lịch… Qua đó giao dịch BĐS sẽ tăng lên đáng kể” - Chủ tịch G6 Group dự báo.

Asia Property Awards nhận định, thị trường BĐS đã và đang chứng kiến một sự gia tăng trong các hoạt động mua bán và sáp nhập, qua đó cho thấy niềm tin mạnh mẽ hơn vào tiềm năng của thị trường. Đặc biệt, các nhà đầu tư ngoại rất lạc quan về sức hấp dẫn gia tăng của thị trường BĐS Việt Nam. Họ coi thị trường nước ta là một điểm đến hứa hẹn nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế ổn định cũng như môi trường đầu tư thuận lợi.

Nhìn chung, sự kết hợp giữa các yếu tố lãi suất thấp, hoạt động M&A gia tăng, tâm lý tích cực của các nhà đầu tư, sự tăng trưởng của lĩnh vực BĐS công nghiệp cùng với sự bổ trợ chính sách từ phía Chính phủ,... được kỳ vọng sẽ tạo nên một bức tranh mới cho nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.