Sử dụng thuế để kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản

>> Nhà ở xã hội "chiếm sóng" thị trường

Theo VARS, có thể nghiên cứu đánh thuế bất động sản (BĐS) theo thời gian nắm giữ với BĐS thứ 2 trở lên và áp thuế đối với BĐS đầu tư, giá trị cao. Tuy nhiên, để tránh trùng lặp, thuế chồng thuế và rủi ro khiến người dân bị “kiệt quệ” sức mua, dẫn đến các hệ lụy khác về lâu dài với nền kinh tế thì mức thuế suất phải nộp cần được nghiên cứu kỹ.

Có thể nghiên cứu đánh thuế bất động sản theo thời gian nắm giữ với bất động sản thứ 2 trở lên. ẢNH: LV

Đồng thời, để đánh thuế BĐS trước hết định giá tài sản - hoạt động tốn kém hơn trong việc quản lý thuế định kỳ đối với bất động sản và cũng có xu hướng là hoạt động gây ra nhiều vấn đề hành chính hơn. Tài sản cần được định giá định kỳ để theo kịp những thay đổi của thị trường nhà ở, áp dụng các phương tiện ước tính cơ sở thuế khác, tránh sai lệch trong lâu dài.

Bên cạnh đó, để giảm bớt tác động đột ngột của cải cách thuế, việc thực hiện cải cách thuế phải tiến hành dần dần. Những thay đổi đột ngột về nghĩa vụ thuế có thể dẫn đến những thay đổi không mong muốn trong việc phân bổ nguồn lực và sự phản đối của cộng đồng. Việc áp dụng thuế nên được tiến hành dần dần, bắt đầu với mức thuế suất thấp và tăng dần theo thời gian.

VARs dẫn kinh nghiệm từ Singapore cho thấy, đánh thuế đối với người bán nhà theo thời gian nắm giữ: Nếu người mua bất động sản bán bất động sản đó ngay trong năm đó thì phải đóng thuế là 12% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ hai đóng thuế 8%, năm thứ ba là 4%. Sau 3 năm người bán sẽ không phải đóng thuế.

Áp hạn mức cho vay tối đa: Mọi cá nhân khi vay mua tài sản, ngân hàng không được phép cho vay quá nhiều. Ví dụ: Khi vay mua căn nhà đầu tiên, ngân hàng sẽ cho vay 80%, căn thứ 2 sẽ là 60%, căn thứ 3 là 40%. Càng mua nhiều bất động sản, mức cho vay càng thấp đi.

Thuế đất phải nộp đối với người nước ngoài mua tài sản cá nhân: người nước ngoài khi mua bất kỳ ngôi nhà nào, thuế suất phải nộp sẽ tăng gấp đôi lên 60% từ mức 30% trước đó. Thuế trước bạ bổ sung của người mua (từ ngày 27/4/2023): 20% đối với công dân Singapore mua căn nhà thứ hai. 30% đối với công dân mua ngôi nhà thứ ba và các ngôi nhà tiếp theo của họ và đối với những người thường trú mua tài sản nhà ở thứ hai.

. Chủ động điều tiết nguồn cung đất đai cho thị trường BĐS sơ cấp thông qu

Cần chủ động điều tiết nguồn cung cho thị trường bất động sản. ẢNH: LV

Thuế đối với bất động sản đầu tư và bất động sản có giá trị cao (từ năm 2023). Thuế suất đối với chủ sở hữu là người sử dụng tài sản nhà ở với phần giá trị hàng năm (annual value – AV) vượt quá 30.000 đô la Singapore là 4%-23%. Thuế suất nhà ở không phải là chủ sở hữu-người cư trú với phần giá trị hàng năm (annual value – AV) vượt quá 30.000 đô la Singapore là 11%-27%

Theo VARs, để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần thêm nhiều các giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính Phủ, các bộ ngành. Các hành động này phải thật nhanh, thật mạnh, thật dứt khoát và triệt để đến khi nào các vấn đề của thị trường được giải quyết hết mới thôi. Tránh tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn khiến đà phục hồi bị mất.

Theo đó, Chính phủ, bộ ngành cần tiếp tục nghiên cứu và ban hành các cơ chế, chính sách theo hướng: Hoàn thiện hành lang pháp luật, đặc biệt là các công cụ tài chính BĐS. Cần có chính sách phát triển các kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ nhà ở...

Nhà nước cần định hướng nguồn cung, sản phẩm ngay từ bước lập quy hoạch. Tránh hiện tường cần không có, có không cần. Chủ động điều tiết nguồn cung đất đai cho thị trường BĐS sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Sử dụng cơ chế chính sách như thuế để điều tiết, quản lý thị trường BĐS.

Xây dựng hệ thống thông tin, đặc biệt là chỉ số giá bất động sản làm cơ sở cho việc tính tiền sử dụng đất, chống thất thoát nguồn thu ngân sách,...; bảo đảm thị trường BĐS hoạt động một cách công khai, minh bạch.