Chuyển bất động sản du lịch thành nhà ở: Lợi bất cập hại

Căn hộ du lịch, biệt thự du lịch (tourist villa), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)… vốn là những loại hình bất động sản kiểu mới, được các chủ đầu tư địa ốc phát triển với mục tiêu giải quyết bài toán hạ tầng lưu trú cho ngành du lịch bằng nguồn lực xã hội. 

Khó khăn trong quản lý

Tuy nhiên, suốt thời gian qua, những nhùng nhằng về pháp lý vẫn khiến cho loại hình bất động sản này chưa được định danh một cách xác đáng trong hệ thống các quy định của pháp luật hiện hành. Nhiều ý kiến cả ủng hộ lẫn phản đối đã được nêu ra, tuy nhiên thị trường vẫn có giao dịch và người chịu thiệt sau cùng sẽ là các nhà đầu tư.

Có ý kiến cho rằng hãy coi căn hộ, biệt thự du lịch và văn phòng lưu trú như công trình công nghiệp, người mua sẽ là những cổ đông và hưởng cổ tức theo kết quả kinh doanh hàng năm, không nên hợp thức hoá loại căn hộ này thành nhà ở.

Một số nhà phân tích nêu quan điểm, nếu vì các doanh nghiệp đã đầu tư quá nhiều tiền vào mà hợp thức hoá các bất động sản này thành nhà ở thì chỉ giải quyết được cái lợi trước mắt mà không tính đến những hậu quả lâu dài. Theo đó, những khu đất vàng cho việc duy trì và phát triển ngành dịch vụ du lịch sẽ thành sở hữu cá nhân, tương lai sẽ không còn quỹ đất cho dịch vụ du lịch và ngành du lịch tất yếu sẽ không thể phát triển ổn định lâu dài được.

Bên cạnh đó, câu chuyện giải quyết tranh chấp giữa chủ đầu tư với người mua khi mà thoả thuận hợp tác kinh doanh giữa các bên không thể duy trì được như những trường hợp tại Đà Nẵng và loạt dự án căn hộ du lịch tại Quy Nhơn, Quảng Bình, Hạ Long của một tập đoàn vốn được xem là “ông lớn” trong ngành bất động sản vừa qua.

Theo Bộ Công an các văn bản pháp luật đã có chưa giải quyết được các vấn đề phát sinh. Hiện chưa xác định rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quy định quản lý chưa cụ thể dẫn tới phức tạp rủi ro cho người mua. 

Đặc biệt, gần đây nếu đề xuất cho phép người nước ngoài được mua loại hình bất động sản du lịch thì câu hỏi đặt ra là sẽ cấp chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho ai, chủ đầu tư hay từng cá nhân người nước ngoài trong khi các dự án này thường có vị trí rất đắc địa và nhạy cảm.

Rủi ro cho nhà đầu tư

Theo các chuyên gia bất động sản thì không nên gỡ vướng cho doanh nghiệp mà cho phép condotel biến thành căn hộ chung cư bởi nó sẽ gây nên hàng loạt hệ lụy cho xã hội. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM khẳng định cần xem xét rất cẩn trọng việc này và không nên chuyển condotel thành căn hộ ở bởi theo ông Châu một khi cho phép việc chuyển đổi các loại hình bất động sản du lịch thành căn hộ ở lâu dài sẽ làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất.

"Bất động sản du lịch là sản phẩm của dự án du lịch nghỉ dưỡng, được xây dựng trên loại đất sử dụng vào mục đích đất thương mại, dịch vụ với thời hạn thuê đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm và khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu. Bên cạnh đó, dự án du lịch nghỉ dưỡng có cách thức vận hành, quản lý khác hoàn toàn so với dự án căn hộ thương mại. Ngoài ra, nếu cho bất động sản du lịch được chuyển thành nhà ở sẽ làm gia tăng áp lực, quá tải cho hạ tầng xã hội" - ông Châu phân tích thêm.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển nêu rõ, cần phân biệt rõ ràng loại hình căn hộ du lịch với căn hộ để ở là hai quy hoạch khác nhau. Theo đó, nhà ở phải nằm trong quy hoạch đất ở, được quy định khống chế về mật độ xây dựng và mật độ dân cư. Nếu căn hộ du lịch được chuyển qua căn hộ ở thì trước hết đã vi phạm về quy hoạch, mục đích sử dụng đất, vi phạm cả về mật độ xây dựng… Việc chuyển đổi chức năng của căn hộ du lịch sang căn hộ ở là hoàn toàn sai trái do chưa có cơ sở pháp lý.

Cũng theo ông Hiển, có một thực tế là việc sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật đối với loại hình bất động sản mới này quá chậm trễ. Điều nãy dẫn đến tình trạng có những loại hình bất động sản ra đời trước luật, như với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển với quy mô quá lớn ở nhiều địa phương mà lại chưa có sự đồng bộ về luật pháp thì thực sự không hợp lý.

Việc này, theo ông Hiển tất yếu sẽ dẫn đến khó khăn trong việc quản lý tại các địa phương mà còn gây rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp.