“Cuộc di cư” về vùng ven của những ông lớn bất động sản

MAI AN• 28/02/2024 21:00

Thị trường bất động sản liên tục đón những tín hiệu khởi sắc, theo đó, hàng loạt doanh nghiệp lớn đang tiếp tục có xu hướng mở rộng quỹ đất về vùng ven.

Dự án SwanPark Nhơn Trạch, Đồng Nai từng thu hút rất nhiều sự quan tâm, tuy nhiên đến nay vẫn vắng bóng cư dân sinh sống.

Đơn cử như tại Ninh Thuận, mới đây CTCP Tập đoàn Hà Đô đề xuất thực hiện đầu tư hai cụm công nghiệp Phước Nam 1 và Phước Nam 2, gần khu công nghiệp Cà Ná. Mỗi cụm đều có quy mô 50ha.

“Gom” quỹ đất

Cũng ngay trong đầu tháng 1, Kim Oanh Group thâu tóm thành công Dự án đầu tư xây dựng Một Thế Giới (còn gọi là Dự án Hòa Lân) tại TP Thuận An, Bình Dương. Dự án có quy mô gần 50 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 15.000 tỷ đồng, dự kiến được quy hoạch thành khu đô thị kết hợp nhà ở và các công trình thương mại, giáo dục, giải trí.

Trước đó, Tập đoàn Ecopark đàm phán mua lại Công ty TNHH Sông Thao - chủ đầu tư Khu du lịch nghỉ dưỡng khoáng nóng tại huyện Thanh Thuỷ, Phú Thọ. Tại phía Nam, Tập đoàn này cũng đang đề xuất với tỉnh Đồng Nai về việc đầu tư Dự án Khu đô thị sinh thái Nhơn Trạch, tổng diện tích khoảng 3.800 ha.

Tập đoàn Đất Xanh thông tin đang tìm kiếm quỹ đất rộng 100-200 ha khắp cả nước, pháp lý tốt để làm các dự án giai đoạn 2024-2025.

Các chuyên gia nhận định, sở dĩ thị trường vùng ven tiếp tục chiếm vị thế chủ lực về nguồn cung vì quỹ đất sạch tại Hà Nội, TP.HCM ngày càng khan hiếm.

Bên cạnh đó, yếu tố hạ tầng ngày được nâng cao, nhiều dự án cao tốc, đường vành đai, các cây cầu vượt sông… được đầu tư xây dựng đã làm cho khả năng kết nối giữa các khu vực này với trung tâm ngày càng thuận lợi. Các điều kiện trên thúc đẩy mạnh mẽ hơn về xu hướng này.

Những bài học thành bại

Nhìn về toàn cảnh thị trường, thực tế cuộc đua mở rộng quỹ đất ra vùng ven tăng tốc ngày càng mạnh mẽ, từ mức phổ biến nhất là các công ty chi hàng nghìn tỷ đồng gom đất vùng xa, đến nay có trường hợp doanh nghiệp dành tỷ USD để thâu tóm quỹ đất, bùng nổ nhất là giai đoạn 2020-2021.

Một trong những tên tuổi hàng đầu, tích cực nhất trong cuộc đua rót tiền về các tỉnh phụ cận TP.HCM có thể kể đến là Novaland. Đơn vị này hiện sở hữu 3 dự án trọng điểm là Aqua City tại Đồng Nai (gần 1.000ha), NovaWorld Ho Tram tại Bà Rịa – Vũng Tàu (khoảng 100ha) và NovaWorld Phan Thiet tại Bình Thuận (986ha).

Hay Phú Đông Group, với loạt dự án căn hộ trên địa bàn tỉnh Bình Dương như Him Lam Phú Đông, Phú Đông Premier, Phú Đông Sky Garden… đều mang lại kết quả kinh doanh khá ấn tượng.

Song, bên cạnh các dự án thành công, không ít doanh nghiệp đổ về vùng ven nhưng gặp cảnh tiến thoái lưỡng nan, không thành công như mong đợi. Có thể kể đến như Đất Xanh Group với dự án khu đô thị thương mại Gem Sky World rộng 92,2 ha, tại xã Long Đức (Đồng Nai).

Sau hơn 3 năm triển khai, chủ đầu tư khẳng định các công trình sẽ hoàn thành vào cuối năm 2024 để bàn giao cho khách hàng. Thế nhưng đến nay, do những vấn đề về tài chính, nhiều công trình hạ tầng của dự án vẫn đang bỏ ngang, hàng loạt nhà phố dang dở.

Tương tự, dự án SwanPark Nhơn Trạch Đồng Nai (từng có tên gọi là Đông Sài Gòn New City và Khu dân cư Long Tân - Phú Thạnh), được xây dựng từ năm 2018 với trên 1.000 căn biệt thự, nhà phố. Dự án từng thu hút rất nhiều người đến xem, tìm hiểu để mua nhà, tuy nhiên, đến nay vắng bóng cư dân sinh sống.

Chỉ một vài ví dụ cho thấy nếu không có chiến lược phát triển đúng hướng, các doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn có thể đi lại “vết xe đổ” đã xảy ra ở khu vực trung tâm khi dạt về vùng ven.

Theo nghiên cứu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), trong dài hạn, hướng dịch chuyển từ các khu vực nội đô sang vùng ven tiếp tục rõ nét hơn. Với giá bán tốt hơn, sản phẩm đa dạng kèm không gian sinh hoạt và tiện ích đa dạng dành cho cư dân, bất động sản ở những khu vực này cũng nằm trong xu hướng tăng trưởng giá.

Còn theo TS. Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, chuyển dịch từ nội đô ra vùng ven là điều bắt buộc nếu muốn giảm giá nhà và giải pháp tối ưu nhất là nhanh chóng giải quyết bài toán về kết nối hạ tầng.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đặt ra nhiều lo ngại việc mặt bằng giá liên tục đội lên khiến nhiều người lo ngại kịch bản “thừa nhà giá cao, thiếu nhà giá thấp” đang xảy ra ở khu vực trung tâm sẽ lặp lại, đẩy cả doanh nghiệp và người mua vào thế khó. Phải tính toán số lượng dân số, tốc độ tăng dân số so với cơ sở hạ tầng để đầu tư thỏa đáng.

VARs đề xuất, cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng. Đồng thời, cần giải quyết vấn đề thời gian cấp phép, thủ tục phát triển dự án bất động sản.

Về phía doanh nghiệp, phát triển dự án, cần nghiên cứu kỹ nhu cầu của thị trường để có định hướng phát triển phù hợp, chất lượng xứng tầm so với giá bán và cần thực hiện đúng trách nhiệm và cam kết của mình trong xây dựng hạ tầng.