Đề xuất áp thuế cao đối với đất bỏ hoang và giao dịch bất động sản ngắn hạn được kỳ vọng hạn chế đầu cơ, chống lãng phí đất đai. Tuy nhiên, nhiều vấn đề pháp lý cần được làm rõ để tránh áp dụng thiếu công bằng.
Tại dự thảo Tờ trình Luật Đất đai (sửa đổi) và Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bổ sung chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, đồng thời áp thuế cao đối với đất bỏ hoang và hoạt động mua bán bất động sản trong thời gian ngắn.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đây là một trong những giải pháp nhằm hạn chế đầu cơ, sốt đất, sử dụng đất kém hiệu quả và góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Để thực hiện, cơ quan soạn thảo cho rằng cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý thuế cùng các luật thuế có liên quan, làm rõ căn cứ tính thuế, nhóm đối tượng chịu điều tiết và cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan thuế với cơ quan quản lý đất đai.
Mục tiêu của đề xuất nhận được sự quan tâm, song, nhiều ý kiến cho rằng, vấn đề đặt ra là phải xác định chính xác trường hợp nào được coi là bỏ hoang, đâu là giao dịch mang tính đầu cơ và đâu là nhu cầu chuyển nhượng chính đáng của người dân.
Trao đổi với phóng viên, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ, chống lãng phí đất đai là hướng đi cần thiết. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách không chỉ phụ thuộc vào mức thuế mà trước hết nằm ở việc xác định đúng đối tượng và hành vi cần điều tiết.
Theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, vấn đề đầu tiên cần làm rõ là tiêu chí xác định “đất bỏ hoang”. Pháp luật phải quy định cụ thể căn cứ nhận diện, như thời gian chưa đưa đất vào sử dụng, hiện trạng khai thác, tiến độ thực hiện dự án và nguyên nhân dẫn đến việc chậm sử dụng đất.
Nếu khái niệm này không được lượng hóa bằng các tiêu chí thống nhất, mỗi địa phương có thể áp dụng theo một cách khác nhau, làm phát sinh nguy cơ thiếu công bằng và gia tăng khiếu nại.
Luật sư cũng lưu ý không nên đánh đồng mọi trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng với hành vi đầu cơ. Thực tế, không ít dự án bị kéo dài do vướng giải phóng mặt bằng, điều chỉnh quy hoạch, thủ tục đầu tư, kết nối hạ tầng hoặc các nguyên nhân khách quan khác.
Nếu chính sách thuế được áp dụng theo một tiêu chí chung, doanh nghiệp đang gặp vướng mắc không xuất phát từ lỗi của mình vẫn có thể bị điều tiết tương tự trường hợp cố tình găm giữ đất để chờ tăng giá.
“Chính sách thuế nên tập trung vào những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng do nguyên nhân chủ quan hoặc có biểu hiện đầu cơ rõ ràng. Không nên biến công cụ thuế thành một chế tài áp dụng cho cả những doanh nghiệp bị chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý hoặc thủ tục hành chính”, Luật sư Nguyễn Đức Biên nhấn mạnh.
.jpg)
Theo luật sư, dự thảo cần quy định rõ những trường hợp được xem xét miễn, giảm hoặc tạm thời chưa áp dụng mức thuế cao. Chẳng hạn, dự án đang chờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục, đang thực hiện yêu cầu điều chỉnh của cơ quan quản lý, có tranh chấp chưa được xử lý dứt điểm hoặc bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng.
Việc quy định cụ thể các trường hợp ngoại lệ không nhằm tạo kẽ hở cho doanh nghiệp trì hoãn thực hiện dự án, mà để bảo đảm chính sách đánh đúng vào hành vi đầu cơ, găm giữ đất và sử dụng đất lãng phí.
Bên cạnh đất bỏ hoang, đề xuất áp thuế cao đối với hoạt động mua bán bất động sản trong thời gian ngắn cũng đặt ra yêu cầu phải phân biệt rõ giữa đầu cơ và nhu cầu giao dịch chính đáng.
Theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, thời gian nắm giữ bất động sản có thể là một căn cứ để xác định mức thuế, nhưng không nên là tiêu chí duy nhất. Trên thực tế, người dân có thể phải chuyển nhượng nhà, đất trong thời gian ngắn do thay đổi nơi làm việc, hoàn cảnh gia đình, nhu cầu chữa bệnh hoặc khó khăn tài chính.
Do đó, chính sách cần có cơ chế xem xét các trường hợp đặc thù, tránh việc một giao dịch hợp pháp, xuất phát từ nhu cầu thực tế, lại bị đánh đồng với hoạt động “lướt sóng” kiếm lời.
Một điều kiện quan trọng khác là phải hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai, dữ liệu giao dịch và dữ liệu thuế. Muốn xác định một thửa đất có thực sự bị bỏ hoang hay không, một cá nhân đã nắm giữ bất động sản trong bao lâu hoặc khoản chênh lệch thu được từ giao dịch là bao nhiêu, cơ quan quản lý phải có dữ liệu đầy đủ, chính xác và được cập nhật thường xuyên.
Nếu dữ liệu giữa các cơ quan không được kết nối, việc xác định đối tượng chịu thuế rất dễ phụ thuộc vào kê khai, hồ sơ riêng lẻ hoặc cách đánh giá của từng cơ quan thực thi. Khi đó, chính sách dù có mục tiêu đúng vẫn có thể gặp khó trong quá trình áp dụng.
Theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, thuế là công cụ cần thiết để điều tiết thị trường bất động sản, nhưng không thể thay thế việc xử lý nghiêm các dự án chậm tiến độ, vi phạm pháp luật hoặc cố tình găm giữ đất. Chính sách thuế chỉ phát huy hiệu quả khi được đặt trong một hệ thống quản lý đồng bộ, có tiêu chí minh bạch, dữ liệu đầy đủ và cơ chế giám sát chặt chẽ.
“Đánh thuế đất bỏ hoang hay giao dịch bất động sản ngắn hạn không chỉ là câu chuyện lựa chọn mức thuế bao nhiêu. Điều quan trọng hơn là phải xác định đúng hành vi cần điều tiết, không để người đầu cơ né tránh nhưng cũng không đẩy rủi ro chính sách sang những doanh nghiệp và người dân có nhu cầu sử dụng đất chính đáng”, Luật sư Biên chia sẻ.
.jpg "Sửa Luật Đất đai: Cần giải bài toán hài hòa lợi ích")
