Đất nền khó giảm giá

>>> Siết phân lô, thị trường đất nền còn hấp dẫn?

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 đã quy định về phân lô bán nền theo hướng chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành.

Đánh giá về tác động của quy định phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi này, theo đánh giá của giới chuyên gia về lâu dài sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, bền vững hơn.

Theo LS Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw: Quy định mới tại Khoản 6 Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đặt ra yêu cầu các chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Như vậy, quy định này đã chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành khi chỉ ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Theo LS Hà, việc quy định chặt chẽ như vậy là cần thiết để đảm bảo mục đích kiểm soát và quản lý tốt hơn việc chuyển nhượng đất đã có hạ tầng, giúp đảm bảo quy hoạch và phát triển đô thị theo hướng bền vững. Từ đó hướng đến chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền những năm qua.

>> Thị trường bất động sản 2024: Cơ hội và thách thức đan xen

Quy định này có tác động tích cực đối với thị trường bất động sản, đảm bảo tính bền vững và ngăn chặn các hậu quả tiêu cực từ việc chuyển nhượng đất mà không có kế hoạch phát triển rõ ràng.

Tình trạng phân lô bán nền được kiểm soát chặt chẽ sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển đúng quy hoạch, tạo ra giá trị thực sự từ việc sử dụng đất đai, hạn chế được những “cơn sốt đất” nhưng có thể sẽ chỉ được trong một thời gian ngắn.

"Tuy nhiên, về lâu dài, các “cơn sốt đất” vẫn có thể xảy ra. Bởi với quy định siết phân lô, nhiều nhà đầu tư có thể rút khỏi thị trường thời điểm trước mắt, nhưng sau khi thị trường ổn định và tăng trưởng trở lại, nhà đầu tư vẫn sẽ quay trở lại. Chưa kể, giá đất nền sẽ tiếp tục gia tăng bởi nguồn cung khan hiếm nên cơ bản “sốt đất” khó có thể được ngăn chặn hoàn toàn" - LS Hà cho biết.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Bộ phận tư vấn dịch vụ DKRA Group - quy định mới về phân lô này sẽ khiến một số chủ đầu tư tương đối chật vật trong thời gian đầu triển khai. Tuy nhiên, trong tầm nhìn dài hạn, đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia, cải thiện tính minh bạch của thị trường…

Riêng với đất nền, ông Thắng cho rằng, thị trường này sẽ có những biến động lớn sau khi Luật mới có hiệu lực vào đầu năm 2025. Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai rồi bán hàng rồi (đã có sổ đỏ) vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá.

"Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, những dự án tự phát, manh mún không còn làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm", ông Thắng nhấn mạnh.