Đâu là yếu tố quyết định giảm giá nhà?

Đó là chia sẻ của chuyên gia bất động sản, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, xoay quanh những biến động về giá nhà đất tăng cao trong thời gian qua.

- Trước những biến động về giá nhà tăng cao, mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã họp và chỉ đạo các đơn vị liên quan về việc kìm đà tăng của giá nhà. Ở góc độ chuyên gia theo ông đâu là nguyên nhân?

TS. Sử Ngọc Khương: Trao đổi của Thủ tướng trong cuộc họp gần đây với các bộ, ban, ngành về giá nhà 70–100 triệu đồng/m², đang vượt quá khả năng chi trả của người dân là phản ánh và nhận định đúng tình hình thực tế. Về bản chất vẫn là câu chuyện xoay quanh câu hỏi “giá nhà hiện nằm ở đâu và chịu tác động từ những yếu tố nào”?

Thứ nhất, chi phí xây dựng và nhân công là yếu tố khó điều chỉnh. Tuy nhiên, để tạo ra sản phẩm phù hợp với đại bộ phận người dân, yếu tố quan trọng hơn chính là đất. Sở dĩ, đất liên quan trực tiếp đến quy hoạch, và khi một dự án hình thành, giá trị đất chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá thành. Vì vậy, mấu chốt quan trong là cần có quy hoạch để bảo đảm quỹ đất cho nhóm thu nhập vừa và thấp.

Thứ hai, quy trình triển khai dự án. Một khi một dự án kéo dài, chi phí quản trị, vốn, và chi phí cơ hội đều tăng, dẫn đến giá bán cuối cùng cao hơn, và người dân phải gánh chịu. Do đó, kiểm soát tiến độ, rút ngắn thủ tục là yếu tố có thể tác động trực tiếp để giảm giá.

Thứ ba, nguồn hỗ trợ tài chính. Trên thực tế, Ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho cả nhà phát triển và người mua. Nếu mục tiêu là tạo ra sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả, thì hệ thống tín dụng cần đồng hành chặt chẽ để đảm bảo người dân có đủ năng lực tài chính.

Tóm lại, muốn kéo giá nhà về mức hợp lý, không thể chỉ trông chờ vào ngân hàng, mà ở góc độ quản lý Nhà nước cũng cần tập trung quản lý quy hoạch, quỹ đất và thủ tục hành chính – những yếu tố then chốt cấu thành sản phẩm với mức giá vừa phải, phù hợp mục tiêu an cư và chính sách xã hội.

- Theo các chuyên gia, trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản nói chung, phân khúc căn hộ tại TP HCM nói riêng có dấu hiệu phục hồi và đây chính là nguyên nhân khiến giá tăng cao. Ông đánh giá như thế nào về quan điểm này?

TS. Sử Ngọc Khương: Có lẽ nguyên nhân chính xuất phát từ nguồn cung hạn chế. Nếu như trước đây, trong mô hình tài chính của người dân, mức tính toán khoảng 50–70 triệu đồng/m². Tuy nhiên, do quy trình thực hiện kéo dài hoặc quỹ đất quá cao, nguồn cung khan hiếm nên chủ đầu tư phải điều chỉnh giá phù hợp với thị trường. Thị trường vận hành theo cung cầu: người bán ít, người mua nhiều thì giá tăng. Điều cũng không có gì là khó hiểu, bởi, vấn đề này thực tế đã xảy ra tại TP HCM. Và giá tại thị trường được chấp nhận, có nơi tăng 30–40%.

Song, điều đáng quan ngại nhất hiện nay liên quan đến khả năng chi trả của người dân. Trong nhiều cuộc họp, vấn đề này được nhấn mạnh như một rào cản lớn. Vì vậy, nếu bỏ qua yếu tố giá thành xây dựng và nhân công, có thể thấy quản trị chi phí và tiến độ triển khai đóng vai trò quan trọng. Thủ tục hành chính kéo dài khiến chi phí đầu vào đội lên, cuối cùng phản ánh vào giá nhà. Bên cạnh đó, sự hỗ trợ từ ngân hàng cũng rất cần thiết, không chỉ với doanh nghiệp mà cả với người mua, nhằm đảm bảo khả năng chi trả và giảm áp lực chi phí tài chính.

Đây được coi là một thông điệp tích cực trong việc tháo gỡ khó khăn tại các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng – nơi nhu cầu nhà ở cho lực lượng lao động nhập cư rất cao. Việc giảm giá nhà cần thông qua chính sách và công cụ thực thi cụ thể. Nếu có quy hoạch rõ ràng, bảo đảm quỹ đất, đây sẽ là yếu tố cực kỳ quan trọng.

Bên cạnh đó, việc chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp là bước đi lớn, giúp rút ngắn quá trình phê duyệt dự án. Ngân hàng vẫn cần đảm bảo lợi nhuận, song yếu tố quyết định trong giảm giá nhà nằm ở quỹ đất và thủ tục hành chính. Khi thủ tục được rút ngắn, nguồn cung thị trường dồi dào hơn, sức nóng sẽ hạ nhiệt.

- Nhiều ý kiến cho rằng, TP HCM sau khi sáp nhập sẽ có nhiều cơ hội phát triển các đô thị vệ tinh. Mô hình này được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết bài toán thiếu nguồn cung và cân bằng giá nhà thưa ông?

TS. Sử Ngọc Khương: Việc sáp nhập TP HCM với Bình Dương, Vũng Tàu trước hết mang tính hành chính – hợp nhất các cơ quan quản lý. Về lý thuyết, điều này mở rộng quỹ đất, nhưng để biến thành lợi thế phát triển bất động sản, cần gắn liền với hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông và hạ tầng công cộng.

Mỗi địa phương đều có quy hoạch riêng: TP HCM với quy hoạch 2040–2060, Bình Dương và Vũng Tàu cũng có kế hoạch phát triển riêng. Sau sáp nhập, việc quan trọng là thống nhất mục tiêu phát triển chung, đảm bảo quỹ đất được sử dụng hiệu quả trong một quy hoạch tổng thể cho vùng đô thị trên 14 triệu dân và diện tích hơn 6.000 km². Tuy nhiên, nếu không có hạ tầng kết nối tốt, đặc biệt là giao thông công cộng, câu chuyện vẫn chỉ dừng ở việc người dân di chuyển bằng xe máy giữa Bình Dương và TP HCM, kéo dài hàng chục km mỗi ngày. Như vậy, các đô thị vệ tinh khó phát huy vai trò thực sự.

Do đó, bài toán cốt lõi vẫn là hạ tầng. Nếu giao thông, logistics, hạ tầng xã hội được đầu tư đồng bộ, các đô thị vệ tinh sẽ phát triển đúng tiềm năng và tạo sức sống bền vững. Ngược lại, nếu chỉ dừng ở hợp nhất hành chính mà thiếu chiến lược chung và phân vai rõ ràng (TP HCM là trung tâm tài chính – thương mại – logistics, Bình Dương là công nghiệp, Vũng Tàu là du lịch…), việc sáp nhập sẽ khó đạt được mục tiêu dài hạn. Do đó, đây vừa là cơ hội, vừa là thách thức lớn, không chỉ cho TP HCM mà còn cho toàn vùng khi bước vào giai đoạn hợp nhất phát triển.

- Trân trọng cảm ơn ông!