Đề xuất bỏ trần lợi nhuận nhà ở thương mại giá phù hợp

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó đề xuất bỏ quy định về "lợi nhuận định mức" đối với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp và thay bằng cơ chế để doanh nghiệp tự xác định mức lợi nhuận theo quy định của pháp luật.

Nguyên tắc tính đúng, tính đủ

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được xác định giá bán, giá thuê mua và giá thuê trên cơ sở tính đúng, tính đủ các chi phí hợp pháp và cộng với lợi nhuận định mức.

HoREA cho rằng cách quy định này chưa thực sự hợp lý. Thay vì ấn định một mức lợi nhuận, Hiệp hội đề nghị luật chỉ quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận theo quy định của pháp luật và để doanh nghiệp chủ động xác định tỷ suất lợi nhuận phù hợp với hiệu quả đầu tư của từng dự án.

Theo Hiệp hội, giá bán hoặc giá cho thuê của loại hình nhà ở này vẫn cần được xây dựng trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ các khoản chi phí theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng và các chi phí liên quan. Tuy nhiên, phần lợi nhuận nên được vận hành theo cơ chế thị trường trong khuôn khổ pháp luật, thay vì áp dụng thêm một mức lợi nhuận cố định.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng bản thân quy định về mức giá bán, giá thuê mua và giá thuê tối đa đã là công cụ kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp. Khi giá đầu ra bị giới hạn, khả năng sinh lời cũng tự nhiên bị khống chế.

Theo ông Châu, mỗi doanh nghiệp có năng lực tài chính, trình độ quản trị và khả năng ứng dụng công nghệ khác nhau. Những đơn vị vận hành hiệu quả, tối ưu được chi phí đầu tư và xây dựng sẽ tạo ra lợi nhuận cao hơn mà không cần tăng giá bán. Vì vậy, việc bổ sung thêm quy định về lợi nhuận định mức là chưa cần thiết và có thể làm giảm tính chủ động của doanh nghiệp.

Đề xuất cơ chế thỏa thuận giá

Ngoài kiến nghị liên quan đến lợi nhuận, HoREA cũng đề xuất sửa đổi cơ chế xác định giá bán, giá thuê mua và giá thuê nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo đó, Hiệp hội kiến nghị cho phép chủ đầu tư và khách hàng trực tiếp thỏa thuận mức giá giao dịch với điều kiện không vượt quá khung giá tối đa do UBND cấp tỉnh ban hành. Khung giá này đã bao gồm cả kinh phí bảo trì công trình.

HoREA đánh giá phương án trên sẽ hài hòa giữa yêu cầu quản lý của Nhà nước và tính linh hoạt của thị trường. Nhà nước vẫn kiểm soát được mặt bằng giá thông qua khung giá, trong khi doanh nghiệp và người dân có thêm dư địa để thương lượng phù hợp với điều kiện thực tế của từng dự án.

Hiệp hội cũng nhấn mạnh, chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được thiết kế theo hướng khuyến khích chứ không bắt buộc doanh nghiệp tham gia. Do đó, việc đầu tư vào phân khúc này hoàn toàn phụ thuộc vào chiến lược kinh doanh của từng doanh nghiệp.

Dù vậy, HoREA cho rằng trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở có giá vừa túi tiền ngày càng lớn, các doanh nghiệp bất động sản nên cân nhắc dịch chuyển cơ cấu sản phẩm sang phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, bao gồm nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội dành cho nhóm thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

Theo Hiệp hội, doanh nghiệp có thể lựa chọn tham gia Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 để hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước, hoặc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp theo cơ chế thị trường mà không nhất thiết phải tiếp cận các chính sách hỗ trợ.

Thực tế cho thấy, mô hình này đã được một số doanh nghiệp triển khai trong nhiều năm. Nam Long đã phát triển 8 dự án mang thương hiệu EHome hướng đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trong khoảng hai thập kỷ. Trong khi đó, Công ty TNHH Lê Thành đã đầu tư khoảng 3.000 căn nhà ở thương mại giá phù hợp cho thuê dài hạn 49 năm cùng 930 căn nhà ở xã hội cho thuê bằng nguồn vốn tư nhân.

Theo HoREA, điểm chung của những doanh nghiệp thành công ở phân khúc này là chủ động chuẩn bị quỹ đất từ sớm, qua đó kiểm soát tốt chi phí đầu vào và tạo điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá phù hợp khả năng chi trả của người dân.